가끔 건물을 매매하려거나, 경매를 통해 건물을 소유하려고 하는 경우 건물의 소유자와 토지의 소유자가 다른 경우가 있습니다. 이런 경우 토지소유자는 건물에 대하여 철거를 청구할 수 있습니다. 하지만 건물 소유자가 토지를 이용할 수 있는 권리가 있으면 상관이 없습니다. 그중 하나가 법정지상권이라는 권리인데 오늘은 이에 대해 포스팅하도록 하겠습니다.
1. 관습법상 법정지상권이 성립하기 위해서는?
(1) 관습법상 법정지상권이란 무엇을 의미할까요? 토지와 건물이 같은 소유자에게 속하였다가 법이 정하고 있는 법정지상권의 성립요건이 아닌 매매 기타의 원인 때문에 양자의 소유자가 달라지는 경우, 건물의 소유자는 토지의 사용에 대해 권한을 얻는 관습법상 법정지상권을 취득합니다. 관습법이란 법에서 정하지 않은 오래된 관습법으로 인정하는 권리를 뜻합니다.
(2) 관습법상 법정지상권이 성립하기 위해서는 몇 가지 요건을 갖추어야 합니다.
- 토지와 그 지상의 건물이 동일인의 소유에 속할 것.
- 토지와 건물의 소유권이 매매계약 등 법률상 규정 (근저당실행에 의한 경매) 된 것이 아닌 원인으로 소유권이 다르게 될 것.
- 토지와 건물의 소유권이 다르게 될 때 당사자 사이에 건물을 철거한다는 특약이 없을 것.
(3) 이렇게 관습법상 법정지상권이 성립하게 되는 배경은 우리나라가 건물을 독립한 부동산으로 취급하고 있기 때문입니다. 건물을 독립한 부동산으로 보는 제도로 인하여 토지와 건물의 소유자가 다르게 되는 경우 건물을 철거해야만 하는 사회경제적 손실을 최대한 줄이려고 하는 노력으로 생긴 부산물이라고 할 수 있습니다. 하지만 판례의 의하는 경우 관습법상 법정지상권이 부정되는 경우가 있습니다. 이와 관련하여 판례를 검토해 보도록 하겠습니다.
2. '동일인 소유'가 되기 위해서는
(1) 애초 동일인으로 소유권이 귀속된 것이 원인무효로 이루어졌다가, 이후 원인무효를 이유로 등기가 말소되어 소유권이 달라진 경우에는 관습법상 법정지상권이 성립되지 않습니다. (98다64189판결) 건물은 건물로서 요건(기둥, 주벽, 지붕)을 갖추고 있다면 미등기나 무허가이더라도 건물에 관습법상 법정지상권이 성립할 수 있습니다. (91다16631판결) 다만 건물을 원시취득한 경우에만 인정됩니다.
예를 들어 미등기건물이 대지와 함께 양도되었는데 대지에만 소유권이전등기가 경료된 후 대지가 경매되어 소유자가 달라진 경우에는 관습법상 법정지상권이 성립하지 않습니다.(98다 4798판결)
(2) 원소유자로부터 대지와 건물이 한 사람에게 매도되었으나 대지에 관한 소유권이전등기만 경료되고 건물의 소유명의가 매도인 앞으로 남아 있어 소유명의자가 달리 된 경우에는 대지의 점유와 사용 문제는 매매계약의 당사자 사이의 계약문제로 해결할 수 있으므로 관습법상 법정지상권이 인정되지 않습니다.
(3) 토지공유자 중 1인이 공유토지 위에 건물을 소유하다가 대지지분만을 양도함으로 토지와 건물의 소유자가 다르게 된 경우에도 관습법상 지상권이 성립하지 않습니다. 만약 이러한 경우까지 법정지상권을 인정하게 되면 다른 공유자의 지분에까지 지상권설정의 처분을 허용하는 결과가 되기 때문입니다.(92다 55756 판결, 87 다카 140 판결)
(4) 토지매매에 수반하여 토지소유자가 토지대금을 다 받기 이전에 매수인으로 하여금 건물을 신축할 수 있도록 토지사용을 승낙하였 하더라도, 특별한 사정이 없는 한 매매당사자 사이에 그 토지에 관한 지상권설정의 합의까지 있었다고 할 수 없으므로, 그 매매계약이 적법하게 해제된 경우에는 비록 토지 사용승낙에 의하여 건물을 신축 중이었다고 하더라도 건물소유자에게 관습법상 법정지상권은 성립하지 않습니다.( 87 다카 2895 판결)
(5) 명의수탁자가 명의신탁토지에 건물을 신축한 후에 명의신탁 해지로 토지와 건물의 소유자가 달라진 경우에는 법정지상권이 성립하지 않으며(86 다카 62 판결), 타인의 토지 위에 토지소유자의 승낙을 얻어 신축한 건물을 매수한 경우에도 관습법상 법정지상권이 성립하지 않습니다.(66다 504 판결)
3. 매매 등의 요건 및 기타 요건에 관하여
(1) 민법 제366조에는 근저당실행에 의하여 토지와 건물의 소유권이 달라지는 경우에는 법정지상권이라고 하며, 이러한 경우를 제외한 매매, 대물변제, 증여, 공유물분할, 강제경매, 공매 등으로 인하여 소유권이 달라지는 경우를 관습법상 법정지상권이라고 합니다.
(2) 임의경매가 아닌 강제경매로 인하여 건물과 토지의 소유자가 달라진 경우에는, 경락인이 소유권을 취득하는 매각대금 완납 시가 아니 경매의 효력이 발생하는 때를 기준으로 토지와 건물의 소유자가 동일한지 여부를 판단해야 합니다.(2010다 52140 판결) 동일한 취지로 강제경매로 인하여 소유자가 달라진 경우 본압류에 이어진 가압류가 있었던 때는 가압류가 있었던 때를 기준으로 동일한 소유인지 여부를 판단해야 합니다.
(3) 또한 당사자 사이에 건물을 철거한다는 특약이 없어야 하는데, 건물철거에 대한 특별한 합의가 있었다고 한다면 합의가 가 있었다고 주장하는 당사자가 이를 입증해야 합니다. 이렇게 관습법상 법정지상권이 성립하면 건물소유자는 토지를 이용할 권리가 생기며, 토지소유자는 철거를 주장하지 못합니다.
(4) 토지사용권은 건물의 유지 범위 내에서 인정되고, 지료는 양당사자의 합의나 법원의 결정으로 정해집니다. 하지만 법정지상권의 취득당시 건물이 멸실되어 다시 신축하거나 건물의 독립성을 인정할 수 없을 정도로 훼손된 것을 개축하여 양 건물이 동일성을 상실한 경우에는 법정지상권을 소멸하게 됩니다.
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