경관지구 / 대상지는? 행위제한과 해제절차는?

건축을 진행하거나 부동산 투자를 위하여 알아보는 와중에 경관지구라는 규제지역을 들어볼 수 있습니다. 경관지구는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의거하여 결정 및 고시된 지구를 의미하는데 오늘은 경관지구의 종류 및 경관지구 특히 시가 경관지구에 할 수 없는 행위 제한과 관련하여 포스팅을 이어가고자 합니다.

개발가능한 행위는?

1. 경관지구란? 경관지구의 종류는?

<1> 경관지구는 경관을 보전·관리 및 형성하기 위해 필요한 용도지구로서 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'에 따라 도시 ·군관리계획 사항으로 결정 및 고시되는 지구를 의미합니다. 경관지구 안에서는 경관의 보전과 관리, 형성에 장애가 인정된다고 한다면 도시 · 군계획조례가 정하는 건축물을 건축할 수 없습니다. 다만 도시계획위원회에서 심의를 거쳐 예외로 인정받는다면 가능할 수 있습니다. 

 

<2> 경관지구 안에서 건축물의 건폐율 ·용적률 ·높이 · 최대너비 ·색채 및 대지 안의 조경 등에 관해서는 경관의 보전 ·괸리 및 형성에 필요한 범위 한도에서 도시 · 군계획조례로 정할수 있도록 하였습니다. 결국 자세한 규제사항은 관련 조례를 꼼꼼히 살펴보는 것이 필수적이라 할 수 있습니다.

종류별 지구의 모습

<3> 경관지구는 지정목적에 따라 다음과 같이 분류되고 있습니다. 또한 시 ·도 또는 대도시의 도시 ·군계획조례에 따라 추가로 구분이 가능할 수 있습니다.

• 시가경관지구 : 지역 내 주거지, 중심지 등 시가지 경관을 보호 또는 유지하거나 형성하기 위하여 필요한 지구
• 수변경관지구 : 지역 내 주요 수수계의 수변 자연경관으로 보호, 유지하기 위해 필요한 지구
• 자연경관지구 : 산지, 구릉지 등 자연경관의 보호 또는 도시의 자연풍치를 유지하기 위해 필요한 지구

 

2. 경관지구 대상은?

<1> 그렇다면 종류별로 경관지구의 대상지는 어떠한 대지를 대상으로 지정이 되어질까요? 우선 자연경관지구는 우수한 자역경관이 새로운 건축이 개발행위로 손상을 입을 수 있는 지구 중에서 선정이 되어질 수 있습니다. 대상지의 형태는 가로변을 따라 선형으로 지정될 수 있고, 대상지와 접하고 있는 지역 또는 조망지점과 대상지를 연결하는 시각축상에도 역시 지정이 가능합니다.

 

<2> 시가지경관지구의 대상지는 건축물을 정비하여 도시적인 이미의 경관을 조성하거나 자연환경과 건축물의 조화를 필요로 하는 도시내부지역 및 건축물의 경관을 특별히 유지 · 관리할 필요가 있는 주거지역에 정할 수 있습니다. 도시진입부의 경우에는 행정구역 경계선으로부터 내부로 약1~3km까지 노선을 선형으로 지정하고 그 폭은 도로 또는 철도 경계로부터 500~100에 이르는 개발가능지에 지정할 수 있습니다.

 

<3> 특화경관지구는 자연경관지구, 시가지경관지구의 지정을 통하여 지정목적을 달성할 수 없는 경우로서, 자연적 · 생태적 · 역사적 경관을 유지하거나 조망하기 위하여 또는 특화된 경관을 형성하기 위하여 수변지역이나 문화적 보조가치가 큰 지역 등에 지정이 가능합니다.

 

3.  행위규제와 경관지구는 해제는?

<1> 구체적인 사항과 내용은 해당 지역의 조례를 확인해야 합니다. 또한 용도지역과 용도지구에 동시에 규제사항이 있다면 더 보수적으로 규제를 받을 수 있습니다. 예를 들어 다음과 같은 사항으로 규제가 있습니다.

• 일반적으로 건폐율 제한 / 건축물 높이 제한 / 조경면적 확보 / 건축이 가능한 건축물 종류의 제한 등이 있습니다.
• 건폐율의 경우에는 예를 들어 다음과 같이 규제하기도 합니다. 30%(단, 대지면적 330㎡ 및 바닥면적이 132 ㎡미만인 경우 등 일부의 경우에는 사향이 가능)
• 비슷하게 건축제한이 있는 경우에는 특별한 목적으로 건축물을 제한하기도 합니다. 예를 들어 옥외 골프연습장, 공장, 창고시설, 위험물저장소, 자동차관련시설(주차장 제외), 도축장, 도계장, 자원순환관련시설 등이 그렇습니다.

<2> 또한 경관의 보호 / 공간을 확보 / 경관의 개선을 위하여 건축선을 일부 후퇴하도록 할 수 있습니다. 역시 지자체의 조례롤 정하도록 하고 있습니다. 건축물의 종류, 규모, 위치 등에 따라 어느 정도 건축선이 후퇴해야 하는지 정하도록 하고 있습니다. 건축선 후퇴는 건축물의 용적률과 관련이 있어서 꼭 확인해야 하는 사항입니다.

 

<3> 경관지구의 해제는 지자체의 도시계획위원회에서 결정하도록 되어 있는데 다음과 같은 절차를 이루어지도록 하고 있습니다.

• 주민의 의견수렴 : 지방자치단체는 반드시 주민의 의견을 수렴해야 합니다. 이를 위해 주민설명회나 공청회 등을 개최할 수 있습니다.
• 도시계획위원회 심의 : 주민의견 수렴 결과 등을 기초로 하여 도시계획심의위원회 심의를 거쳐 경관지구 해제 여부를 결정합니다.
• 고시 및 공고 
• 건축물의 규제완화 : 경관지구 해제를 통하여 다양한 건축물에 대한 규제가 완화될 수 있습니다. 경우 지자체는 건축물의 높이, 형태, 색채 등에 대한 새로운 규제를 마련해야 합니다