주택 전세 월세 임대차 계약 임대인 미납세금 체납 / 임차인 세입자 확인가능?

23년 04월부터 일정한 요건을 갖춘 주택의 전세 월세 임차인은 임대인의 미납세금이 확인 가능하도록 세법을 개정하였습니다. 하지만 많은 분들이 이와 관련하여 정확한 내용을 모르고 계시거나 왜 확인해야 하는지 모르시는 분들이 많이 있습니다. 오늘은 이와 관련한 포스팅을 이어가는 시간을 갖도록 하겠습니다.

세금미납사실에 대한 임대인 동의 없이 알아내기

1. 주택 임대차 계약 시 임대인 미납세금 체납확인이 필요한 이유

<1> 최근 전세와 월세 계약을 체결하는 임차인의 가장 큰 관심 중 하나가 임대차계약 종결 시 과연 전세보증금을 돌려받을 수 있는지 문제입니다. 특히 최근처럼 고금리, 고물가 시대에 자신이 거주하고 있는 물건이 공경매에 넘어가는 상황에서 내 보증금을 지킬 수  있는지를 확인해야 할 것입니다.

배당순서

 

<2> 그렇다면 우선 공경매시에 낙찰대금의 배당순서를 확인해야 합니다. 배당순서는 다음과 같습니다.

1. 집행비용 / 경매부동산 필요비 및 유익비
2. 소액임차인의 최우선변제금 / 최종 3개월 임금채권 / 최종 3년 퇴직금채권 / 재해보상금채권
3. 당해세 (재산세, 종합부동산세 등)
4. 조세채권  / 공과금채권 (조세채권 법정기일이 담보물권 등기 접수일 보다 빠른 경우)
5. 담보물권 채권 / 가압류(담보물권 우선변제권보다 빠른 경우) / 확정일자 임차인의 보증금반환채권
6. 임금채권
7. 일반조세채권 / 공과금 채권(법정기일이 일반채권보다 빠른 경우
8. 일반채권

<3> 즉 확정일자를 갖춘 보증금채권보다 조세채권이 앞설 수 상황이 많이 있습니다. 특히 당해세의 경우에는 최근 일부개정되어 불합리한 상황이 개선되었지만 여전히 임차인과 세입자의 보증금보다 배당순서가  앞설 수 있습니다. 따라서 임차인은  임대인의 체납사실을 확인하는 것이 매우 중요하다고 할 수 있습니다. 이러한 내용을 임차인이 알고 있어야 다양한 상황에서 임차인은 준비할 수 있습니다.

 

2. 임대인 동의 없이 체납사실을 확인하기 위한 요건

<1> 예비 임차인들은 특별한 임대인의 동의 없이 다음과 같은 요건을 갖추고 있으면 미납세금 내역을 확인할 수 있습니다. 만약 동의가 있다면 당연히 가능하겠지요.

1. 보증금액수가 1천만 원을 초과해야 합니다. 주택뿐만 아니라 상가 역시 보증금 기준을 충족한다면 임차인은 임대인의 체납사실을 확인할 수 있습니다. 1천만 원 이하의 경우 역시 최근 공인중개사를 통하여 거래하는 경우 확인받는 절차를 갖추도록 하고 있습니다.
2. 국세의 경우에는 전국 모든 세무서에서, 지방세의 경우 전국 모든 시·군 ·구청에서 열람이 가능하도록 하였습니다.
3. 임대차계약서를 가지고 있다면 임대차 기간이 시작일부터 종료시까지 언제든지 열람이 가능하도록 하였습니다. 하지만 계약체결하기 전에는 임대인의 동의가 있어야 가능합니다.
4. 임대차계약사본과 신분증을 통하여 임차인임을 확인한다면 이제부터는 임대인의 세금미납 내역을 손쉽게 확인할 수 있습니다.

 

<2> 이렇게 임대인의 동의 없이 확인했을 경우에는 세무당국은 임대인에게 이러한 사실을 통보해야 합니다. 즉 국세와 지방세 모두 임대인에게 통보하도록 되어 있습니다. 세금 미납 내역은 개인정보에 관한 것으로 악용될 소지가가 있어 미납내역을 복사하거나 촬영하는 행위는 금지되며, 단지 눈으로만 확인하도록 되어 있습니다. 

 

3. 계약체결전 임차인이 알아야 하는 사항은?

<1> 보증금 액수가 큰 경우에는 꼼꼼하게 임대인의 체납사실을 확인해야 합니다. 위에서 설명한 것처럼 임대차 계약 확정일자 부여 이전에 미납된 임대인의 세금은 임차인의 보증금보다 경공매에서 먼저 변제되어야 하기 때문입니다. 따라서 계약체결 시 체납액과 주변 해당물건의 시세 등을 꼼꼼히 따져 계약에 임해야 합니다. 

 

<2> 특히 원룸과 같은 다가구주택에서는 선순위 임차인이 있을 뿐만 아니라 선순위 담보권 등도 있어 고액의 보증금이 있는 전세 월세 임대차는 더더욱 주의를 기울여야 합니다. 다가구주택에서는 주택 임대인의 체납사실뿐만 아니라 선순위 임차인의 보증금이 얼마인지, 소액임차인이 어느 정도 있는지 까지 확인해야 합니다. 그렇지 않는다면 경매 시 자신의 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 생길 수 있습니다. 

 

<3> 최근 다가구주택에서 전세시가 문제가 사회적 문제로 대두되어 다양한 정보에 대해 공인중개사에게 위에서 설명한 내용을 알릴의무를 부과하였습니다. 이와 관련한 포스팅을 다음 포스팅을 통해 소개하도록 하겠습니다.