준보전산지란? / 가능한 건축행위 개발행위? / 주의해야 하는 사항은?

산을 보호하기 위해 관련법규는 이에 관해 규제하고 있습니다. 대표적인 법률로 산지관리법이 있으며, 산지관리법에서는 준보전산지에 대해 규정하고 있습니다. 그렇다면 준보전산지에서 가능한 건축행위와 개발행위는 무엇이 있으며, 준보전산지에서 투자하기 위해 주의해야 하는 사항은 무엇인지 알아보도록 하겠습니다. 

산림보호 제도는?

1. 준보전산지란? 보전산지란?

<1>  일반인이 무별하게 산림을 개간하거나 임야를 훼손하여 주택을 건축하거나 개발행위를 하지 못하도록 산림청장은 10년마다 전국의 산지에 대하여 산지 이용구분을 위하여 산림을 조사합니다. 산림청장은 공공의 이익을 위하여 보전해야 할 필요가 있다고 인정되는 산지를 산지전용이 제한되는 지역을 지정할 수 있습니다. 이렇게 지정된 산지가 보전산지 또는 준보전산지라고 할 수 있습니다.

 

<2> 산지는 보전산지와 준보전산지로 구분되고, 보전산지는 다시 공익용 산지와 임업용 산지로 분류되고 있습니다.

• 산지 : 보전산지 + 준보전산지
• 보전산지 : 공익용 산지 + 임업용 산지
• 공익용 산지 : 임업생산과 함께 재해방지, 수자원 보호, 자연생태계 보전, 국민 보건 휴양 증진 등의 공익기능을 위하여 필요한 산지로서 산림청장이 지정하는 산지
• 임업용 산지 : 산림자원의 조성과 임업경영기반의 구축 등 임업생산기능의 증진을 위하여 필요한 사지로서 산림청장이 지정하는 산지
• 준보전산지 : 보전산지 이외의 산지

<3> 보전산지와 다르게 준보전산지에서는 어느 정도 개발행위가 보장됩니다. 예를 들어 전원주택을 지어서 농촌생활을 즐기거나 실버타운을 마련하거나 공장 또는 창고의 건축이 허락될 수 있습니다. 그러나 모두 가능한 것은 아니고 산림청장의 다양한 조건을 검토하여 허가를 해주어야 합니다. 

 

2. 준보전산지에서의 개발행위?

<1> 우선 준보전산지에 대해서는 산지관리법에서 그 의미와 개발가능한 행위에 대해서 구체적으로 규정해 놓고 있지 않습니다. 즉 산지관리법에서는 준보전산지 개념에 관해서 특별한 정의 규정을 두고 있지 않고 단지 '보전산지를 제외한 산지(현행개념)'로 개념화하고 있습니다.

 

<2> 원래 국회 입법과정에서는 준보전산지에 대해서 어느 정도 정의를 내리려고 하였습니다. 입법과정에서 준보전산지는 '보전산지를 제외한 산지로서 임업생산에 이용되거나 도시계획 용도로의 이용, 도로, 택지, 산업용지 등의 공급을 위하여 이용할 수 있는 산지'로 정의되었으나 법이 통과되는 과정 중에 현재와 같이 '보전산지를 제외한 산지'로 단순화되었습니다.

 

<3> 산지관리법에서 보전산지에 대해서는 16가지 할 수 있는 행위에 대해서 규정하고 있습니다. 참고로 규제가 완화된 준보전산지에서는 이보다 완화된 개발행위가 가능하다고 추측할 수 있습니다.

1. 산지관리법 제10조 제1호부터 제9호까지, 제9호의 2 및 제 제9호의 3에 따른 시설의 설치 등
2. 임도·산림경영관리사 등 산림경영과 관련된 시설 및 산촌산업개발시설 등 산초개발사업과 관련시설로서 대통령령으로 정하는 시설의 설치
3. 수목원, 산림생태원, 자연휴양림, 수목장림, 국가정원, 지방정원 대통령령으로 정하는 산림공익시설의 설치
4. 농림어업인의 주택 및 그 부대시설로서 대통령령으로 정하는 주택 및 시설의 설치
5. 농림어업용 생산 ·이용 ·가공시설 및 농어촌휴양시설로서 대통령령으로 정하는 시설의 설치
6. 광물, 지하수, 그 밖에 대통령령으로서 정하는 지하자원 또는 관련된 시설의 설치
7. 산사태 예방을 위한 지질 토양으로 조사와 이에 따른 시설의 설치
8. 석유비축 및 저장시설 대통령령으로 정하는 공용 공공용시설의 설치
9. 국립묘지의 설치 및 운영에 관한 법률 제2조 12호에 따른 허가를 받거나 신고를 한 묘지 등의 시설의 설치
10. 대통령령으로 정하는 종교시설의 설치
11. 병원, 사회복지시설, 청소년수련시설 등 공익시설로서 대통령령으로 정하는 시설의 설치
12. 교육 연구 및 기술개발과 관련된 시설로서 대통령령으로 정하는 시설의 설치
13. 제1호~제12호까지의 시설을 제외한 시설로서 대통령령으로서 정하는 지역사회 개발 및 산업발전에 필요한 시설의 설치
14. 제1호~제13호 시설을 설치하기 위하여 임시시설조치
15. 제1호~제13호 시설 중 건축물과 도로를 연결하기 위한 대통령령으로 정하는 진입로의 설치
16. 그 밖의 가축의 방목, 산나물 야생화 등의 재배물건의 적치, 농도의 설치 대통령령으로 정하는 행위

 

3. 준보전산지의 개발 및 투자

<1> 어떠한 개발행위가 준보전산지에서 허용되는지 산지개발법에서 정하고 있지 않기 때문에 투자에 있어서 어려움이 있습니다. 다만, 참고로 국토계획법의 용도지역의 규제는 적용이 가능하기 때문에 이와 관련한 규정을 참고하는 것이 바람직하다고 할 수 있습니다.

 

<2> 그렇다고 준보전산지가 무조건 개발행위가 가능한 것은 아닙니다. 우선 산지전용허가를 받아야 개발이 가능합니다. 특히 농민과 비농민의 허가절차는 차이가 있습니다. 농민이 직접 농업이나 임업을 위해 관련 시설물 등을 지으려 한다면 산지전용신고서만 작성하면 되지만 비농민인 경우에는 해당 관청에 의해 개발에 구체적 검토를 받아야 합니다.

 

<3> 하지만 보전산지에 비해 규제의 정도가 덜 하고 활용용도가 크다고 할 수 있어 다양한 부분에 있어 꼼꼼한 검토를 거친 후 준보전산지에 대한 투자가 이루어져야 한다고 할 수 있습니다. 관련 행정기관에 문의를 통해 좀 더 구체적 정보를 확보하는 것 역시 필요하다고 할 수 있습니다.