상가분양 계약 취소? 계약 해제 / 계약포기 가능?

최근 고금리, 고물가로 인하여 상가분양과 관련하여 많은 분쟁이 발생하고 있습니다. 상가분양 계약 이후 악화된 경제사정으로 잔금을 지불하지 못하는 경우가 발생하여 과연 중도금까지 지급한 상가분양계약을 취소 또는 해제할 수 있는지에 대하여 포스팅을 이어가도록 하겠습니다.

계약의 취소 해제 가능?

 

1. 상가분양 계약 취소는?

<1> 상가분양 계약 취소는 언제 가능할까요? 정답은 특별한 사유가 있어야 합니다. 우리 민법에서는 계약의 취소가 가능한 사유를 몇 가지로 한정해 놓았습니다. 예를 들어 다음과 같은 사정이 있어야 계약을 취소할 수 있습니다.

• 민법 제109조 : 상가나 아파트 분양계약과 관련하여 계약자의 중대한 과실없이 분양계약의 내용과 관련하여 중요한 부분에 착오가 있는 경우 분양계약을 취소할 수 있습니다.
• 민법 제110조 : 상가나 아파트 분양계약과 관련하여 다양한 설명 중 과장 과대 설명과 내용으로 사기에 의한 의사표시가 있는 경우  분양계약을 취소할 수 있습니다.

 

<2> 단순히 계약자의 단순한 사정에 의해서는 분양계약을 취소할 수 없습니다. 계약과정 중에 분양계약의 중과실이 없어야 하며, 계약의 중요 부분과 관련하여 착오가 있어야 합니다. 또는 계약사항에 대해서 과장광고나 과대광고가 너무 심하여 계약을 유지할 수 없을 정도에 이르러야 합니다. 예를 들어 중도금 무이자, *** 입점, 분양면적이 상이한 경우 등 명확한 내용 부분에 대해서 계약의 하자가 있어야 합니다.

 

<3> 중요한 것은 위에서 설명한 부분을 분양계약자가 입증해야 한다는 것입니다. 따라서 단순히 '수익가능', '***입점 예정' 등 단순히 분양 실적을 올리기 위해 일반적으로 통용되는 광고문구로만으로는 분양계약을 취소하기가 쉽지 않습니다. 계약을 취소하기 위한 많은 증거를 확보하고 계약취소를 위한 다양한 정보를 분양계약자가 준비해야 하는 어려움이 있습니다.

 

2. 상가분양 계약 해제는?

<1> 그렇다면 상가분양계약해제는 분양계약자의 마음대로 해제할 수 있을까요? 중도금이 지급되었다면 해제 역시 마음대로 할 수 없으며, 분양시행사, 분양사가 고지했던 내용과 다른 계약불이행이 있어야 계약을 해제할 수 있습니다. 즉 분양사의 계약상 이행의무가 매매계약의 목적 달성에 필요불가결하고 만약 이를 이행하지 않으면 매매계약의 목적이 달성되지 아니하여 매도인이 매매계약을 체결하지 않을 정도로 계약내용에 있어서 중요해야 합니다.

 

<2> 예를 들어 특정업종을 보장하며서 상가분양을 했는데, 다른 곳에서도 같은 업종을 할 수 있도록 분양계약을 했는 경우, 처음 분양계약에 없었던 내력벽을 설치하거나 기둥을 많이 설치하는 경우 등 분양계약 시 당사자가 예정 또는 보증한 성질을 결여하는 경우에는 이를 이유로 정당하게 해지를 주장할 수 있습니다.

 

<3> 분양계약 해제의 경우에도 역시 위에서 설명한 대부분을 해제를 원하는 원고 즉 분양계약자가 입증을 해야 합니다. 그런데 위와 같은 정보를 모으고 법정에서 입증하는 것이 쉽지 않습니다. 특히 해제의 경우 손해배상도 청구할 수 있는데 손해액 역시 원고인 분양계약자가 입증해야 하는 부담을 안고 있습니다.(다음은 취소와 해제의 차이를 설명한 포스팅입니다.)

2024.04.09 - [생활속의 민법이야기] - 부동산(아파트 상가 등) 계약 매매(분양) 취소사유와 해제사유? 차이는?

부동산(아파트 상가 등) 계약 매매(분양) 취소사유와 해제사유? 차이는?

 

3. 소송제기시 주의사항? 대응요령은?

<1> 만약 계약금만 지급한 상태에서는 분양주는 분양회사에 계약금을 포기하고 언제든지 계약을 해제할 수 있습니다. 만약 분양회사의 특별한 귀책사유가 있어 이를 이유로 해제하려는 경우에는 계약금의 배액까지 손해배상으로 청구할 수 있습니다. 만약 위약금조항이 있었다면 편하겠지만 만약 위약금조항이 없다면 통상적인 지출비용의 범위에 대한 입증을 통해 손해배상을 청구할 수도 있습니다.

 

<2> 중도금을 지급한 이후에는 사실 분양계약자가 분양계약을 취소하거나 해제하는 것이 쉽지 않습니다. 하지만 위에서 언급한 것처럼 분양회사의 귀책사유와 분양계약 시 설명했던 내용과 다르거나 분양계약서와 다른 내용을 입증해서 소송에서 적극적으로 입증을 해야 합니다. 

 

<3> 만약 분양회사의 귀책사유를 입증한다면 기지급 분양대금에 대하여는 지급된 날로부터 법정이자를 청구할 수 있으며, 위약금 등의 손해배상을 청구한 다음날로부터 지연손해금을 청구할 수도 있습니다.