장기수선충당금 임대차/전세계약이 끝나는 세입자에게 반환해야 하나?

아파트 관리비 용지에는 일반적으로 전기, 수도, 청소비, 경비비, 수선유지비 등 다양한 금액들이 포함되어 있습니다. 이는 사용자인 임차권자나 전세권자가 보통은 지급하게 되어 있습니다. 하지만 그중 하나 장기수선충당금은 소유자인 임대인이 지급하도록 되어 있는데 이에 대해 알아보도록 하겠습니다.

장기수선충당금의 요건

1. 장기수선충당금의 지급 주체는?

(1) 우선 장기수선충당금이란 무엇일까요? 일정한 장기수선계획에 따라 아파트 등의 공동주택 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 비용을 말합니다. 쉽계 설명하면 아파트가 건축되고 시간의 흐름에 따라 노후화가 진행이 되면서 건물 곳곳에 하자가 발생하게 됩니다. 이러한 하자에 대해 시설물 교체나 수리를 위해 일정한 비용이 필요하고, 이를 위해 공동주택(아파트) 소유자로부터 미리 일정한 금액을 적립해 두는데 이것을 '장기수선충당금'이라고 합니다.

출처 공동주택관리법

(2) 일반적으로 자기집에 관리비로서 장기수선충당금을 지급한다면 큰 문제가 없지만 전월세로 살아가는 세입자인 경우에는 자신 소유도 아닌데 미래에 발생할 하자를 대비해 관리비로서 걷는다고 한다면 불합리하다는 생각을 할 수 있습니다. 따라서 이와 관련하여 공동주택관리법(제30조 제1항)과 시행령에서는 소유자가 장기수선부담금의 주체이며 만약 소유자가 직접살지 않고 사용자가 대신하여 납부한 경우에는 소유자는 그 금액을 반환하여야 한다고 규정하고 있습니다.(공동주택관리법 시행령 제31조)

 

(3) 실무에서는 임차인이 거주하는 동안 집주인 대신 '장기수선충당금'을 집주인 대신 관리비 명목으로 지급하고, 계약기간이 끝난 후 이사 갈 때에 세입자가 관리실에 방문하여 '장기수선충당금 납부확인서'를 발급받아 집주인에게 청구하고 보증금과 전세금 반환 시 함께 반환하도록 하고 있습니다. 물론 공인중개사를 통한 중개거래를 한다면 공인중개사님이 챙겨서 정산이 이루어지도록 할 것입니다.

 

2. 장기수선충당금의 대상 및 적립

(1) 공동주택관리법 제29조에서는 장기수선계획에 따라 사용될 비용을 적립해야 하는 대상을 정해놓고 있습니다.

• 300세대 이상 공동주택
• 승강기가 설치된 공동주택
• 중앙집중 난방 방식 또는 지역난방 방식의 공동주택 (개별난방 방식 제외)

위 세가지 사례에 해당하는 공동주택은 반드시 장기수선충당금을 적립해야 합니다. 연한이 오래된 아파트나 저층 아파트나 연립주택이 아니라면 대부분 아파트는 여기에 해당된다고 할 수 있습니다. 특히 승강기가 없는 아파트는 거의 없으니 거의 대부분 아파트들은 장기수선충당금을 적립해야 할 것입니다. 

 

(2) 만약 적립하지 않는다면 500만 원 과태료를 부과받게 될 것이며, 장기수선충당금을 적립해야 하는 시기는 사용검사 또는 승인을 받은 달 이후 1년이 경과한 날이 속한 달부터 매달 적립한다고 할 수 있습니다. (공동주택관리법 제31조 제6항) 월간 세대별 장기수선충당금은 장기수선계획 기간 중 수선비 총액을 (총공급면적 ×12 ×계획기간)으로 나눈 값에서 세대당 주택 공급면적을 곱해 산정한다고 할 수 있습니다.(공동주택관리법 제31조)

 

(3) 오피스텔 역시 위의 조건을 충당한다면 장기수선충당금을 적립합니다. 오피스텔 임차인은 관리비 고지서를 확인하셔서 고지서 명목에 장기수선충당금이라는 명목이 있다면 임차인은 이사 나갈 때 정산받으셔야 합니다. 

 

3. 반드시 임대인은 장기수선충당금을 반환해야 하나?

(1) 이와 관련하여 하급심 판례이지만 춘천지방법원 2016소 50426판결이 있어 소개하고자 합니다. 춘천법원 판결에 따르면 " 임차인이 소유자인 임대인을 대신하여 장기수선충당금을 납부하였다면 이는 임대인에게 부당이득에 해당하므로 민법 제746조에 의해 임대인은 위 금원을 임차인에게 지급하여야 한다"라고 하였습니다. 

 

(2) 장기수선충당금은 일반 민사채권으로 10년의 소멸시효 대상입니다. 이사 당시에 반환받지 못했다면 세입자가 이사 간 날로부터 10년 이내의 소유자에게 청구가 가능합니다. 물론 그전에 내용증명이나 지급명령, 일반소송등 다양한 법률적 조치를 취할 수 있습니다. 또한 임대차계약기간 중 소유자가 변경(매매나 상속)된다고 하더라도 새로운 소유자에게 당연히 부당이득으로 반환을 청구할 수 있습니다.