계획관리지역 / 건축 가능한 건축물은? / 투자시 유의사항은?

토지 투자를 위해 토지에 대한 용도지역을 알아가다 보면 주변에서 계획관리지역에 대한 선호를 이야기합니다. 특히 개발이 안 된 원형지 토지를 알아가다 보면 더더욱 계획관리지역을 더욱 찾게 됩니다. 그렇다면 계획관리지역이 왜 이렇게 투자자들에게 선호가 되는지, 그 의미가 무엇인지, 유의사항은 무엇인지 알아가도록 하겠습니다.

용도지역 중 관리지역

1. 계획관리지역이란? 장점은?

<1> 계획관리지역은 용도지역의 분류의 한 종류입니다. 용도지역이란 각자의 용도지역에 맞는 용도에 맞추어 토지를 활용하도록 국가가 정해 놓은 분류체계입니다. 용도지역에는 도시지역, 관리지역, 자연환경보전지역, 농림지역 크게 4가지로 분류되어 있고, 계획관리지역은 여기에서 관리지역의 하위 분류입니다.

주거지역 / 관리지역 / 농림지역 / 자연환경보전지역

 

<2> 관리지역이란 비도시지역 중 도시지역의 인구와 산업을 수용하기 위해 도시지역에 준하여 관리하며 농림업의 진흥과 자연, 산림의 보전을 위해 체계적으로 관리할 필요가 있는 지역을 의미합니다. 이중 계획관리지역은 도시지역으로 편입이 예상되는 자연환경을 고려하여 제한적으로 이용 개발하고자 하는 지역입니다. 이는 계획적이고 체계적인 관리가 더더욱 필요한 지역을 의미합니다.

 

<3> 비도시지역(관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역)에서 계획관리지역이 인기가 높은 이유는 바로 건폐율과 용적률이 다른 지역보다 높기 때문입니다. 계획관리지역을 제외한 관리지역과 농림지역, 자연환경보전지역의 건폐율과 용적율은 20% / 80%입니다.  하지만 계획관리지역의 건폐율은 다른 용도지역의 2배인 40%와 용적율은 최대 100%로서 토지이용가능 활용도가 높다고 할 수 있습니다.

 

2. 계획관리지역에서 가능한 건축물?

건축이 가능한 분류표

 

<1> 위에서 언급한 것처럼 계획관리지역의 선호도가 높은 이유는 바로 건폐율과 용적율이 다른 비도시지역보다 높기 때문입니다. 또한 다양한 건축물이 가능하다고 할 수 있습니다. 현재 계획관리지역에서 많이 이루어지는 건축물들은 물류센터, 공장, 창고, 또한 도시지역에서 필요하고 주차장 시설 등이 필요한 2종 근린생활시설 등이 있습니다. 이러한 시설 등이 계획관리지역에서는 가능합니다.

 

<2> 또한 높은 수익성을 가져올 수 있는 건축물 등 역시 가능하다고 할 수 있습니다. 예를 들어 대형주차장을 갖춘 대형음식점(대형가든, 카페), 모텔, 영업용 창고, 공장, 골프연습장, 주유소, 노인 복지시설 및 교육시설 등 흔히 말해서 수익성이 보장되는 다양한 건축물이 가능하다고 할 수 있습니다.

 

<3> 이러한 수익성을 보장하는 힘을 제공하는 부분이 바로 다른 비도시지역보다 많은 건폐율과 용적률이라고 할 수 있습니다. 특히 계획관리지구의 취락지구는 건폐율이 60%까지 상향되고 성장관리방안이 수립되는 지역은 용적율이 125%까지 상향됩니다. 또한 장기적 투자 가치를 높이는 지구단위계획구역으로 설정될 수 있는 장점 역시 가지고 있습니다.

 

3. 투자 시 주의할 사항은?

<1> 계획관리지역은 다른 비도시지역 용도지역보다 개발에 있어서 혜택이 있다고 할 수 있습니다. 예를 들면 다음과 같은 장점이 있습니다. 

• 사업용 토지 일반건축물의 용도배율 : 7배
• 사업용토지 주택부속토지 용도 배울 : 10배
• 개발부담금 대상면적 : 1,650㎡(500py 이상)
• 토지분할최소면적 : 60 ㎡(18py) 이내
• 사적개발행위최대규모 : 30,000 ㎡(9,000py)

즉 규제의 폭이 다른 비도시지역 제한보다 완화가 되어 있음을 알 수 있습니다. 하지만 역시 주의할 사항은 가지고 있습니다.

 

<2> 그렇다고 주변의 다양한 토지 및 개발상황을 고려하지 않고 투자를 진행하시면 난처한 상황에 처할 수 있습니다. 예를 들어 주택을 짓고자 하는 경우에는 더더욱 조심하셔야 합니다. 예를 들어 은퇴 후 노후생활을 즐기고자 계획관리지역의 토지를 사는 것은 위험합니다. 왜냐하면 계획관리지역에는 공장 및 창고 등이 많아 도시 거주환경보다 못한 상황에 처할 수 있기 때문입니다.

 

<3> 또한 관리지역이면서 농업진흥지역으로 지정된다면 그 지역은 농림지역으로 보고 농림지역의 건축제한이 적용되며, 주변이 보전산지로 지정된다면 농림지역과 자연환경보전지역으로 간주되어 더욱 강력한 행위제한에 걸리기도 합니다. 추가적으로 내 토지가 계획관리지역이지만 주변 토지가 농림지역이라고 인접토지의 용도지역과 함께 개발을 해야 하므로 인접토지의 영향을 받을 수밖에 없습니다. 따라서 다양한 주변 토지의 제한상황도 함께 고려해야 합니다.