상가 주택 무단전대 / 세입자가 임대인의 동의없이 전대차 계약 체결하는 경우?

임대차계약을 체결 후 임차인은 특별한 사정으로 인해 원래의 임대차계약을 유지하면서 또 다른 임대차계약을 체결하여 경제적 이익을 취하는 경우가 있습니다. 이를 법률 용어로 전대차계약이라고 합니다. 그런데 전대차계약을 체결하는 임대인의 동의 없이 무단으로 하는 경우가 있습니다. 이와 관련한 포스팅을 이어가고자 합니다. 

전대가 있는 경우 법률관계

1. 전대차계약이란? / 전대차를 하는 이유

<1> 전대차계약이란 무엇일까요? 전대차계약이란 임대차계약을 맺은 임차인이 다른제삼자에게 임대차계약을 체결하는 경우를 의미합니다. 법률적 정의에서는 '임차인이 자기 임차권에 기초해 임차주택을 제삼자에게 사용·수익 할 수 있게 하는 계약'을 의미합니다. 그래서 이때 기존의 임대인, 임차인과 달리 임차인에게 또 임차권을 계약하는 사람을 전차인이라고 합니다.

 

<2> 그렇다면 일반인에게 어렵게 느낄 수 있는 전대차를 왜 체결할까요? 다양한 이유가 있지만 첫째는 임차인이 개인적 사유가 있어서 임대차의 목적물을 비워야 하는데 계약기간 동안 월세를 지불하는 것을 모면하기 위해서 다른 임차인을 구하는 경우가 사용합니다. 둘째로 자신이 100만 원에 임차를 했는데 임차목적물 인기가 있어서 전차인에게 150만 원에 전대차를 하여 수익을 남기는 경우가 있습니다.

 

<3> 전대차계약은 사실 임차인과 전차인 둘 사이의 계약이므로 계약자체의 하자가 없는 한 계약은 유효합니다. 하지만 임대인의 동의 여부에 따라 아주 상반된 법리가 적용된다고 할 수 있습니다. 따라서 임대인의 동의를 얻은 전대차를 적법한 전대차, 임대인의 동의를 얻지 못한 전대차를 무단전대라고 합니다. 이하 내용에 이와 관련하여 진행되는 법률관계를 논의하도록 하겠습니다.

 

2. 동의를 얻은 전대차와 동의를 얻지 못한 전대차 법률관계

<1> 동의를 얻은 적법한 전대차의 경우에는 다음과 같은 법률관계가 적용이 됩니다.

1. 적법한 전대차계약을 체결한 경우 임대인과 임차인이 합의로 임대차계약을 종결한다고 하더라도 전차인의 전차권은 소멸하지 않고 목적물을 이용할 수 있습니다. 
2. 하지만 전대차계약 역시 임대차계약에 기반하고 있으므로 만약 임대인과 임차인의 임대차계약이 기간만료나 채무불이행에 의한 해지 등으로 소멸한다면 전차인의 전차권도 소멸합니다.
3. 전차인이 임차인에게 월세지급기한 이후에 월세를 지급한 사실로 임대인에게 대항할 수 있습니다. 하지만 미리 지급한 사실로는 임대인에게 대항할 수 없습니다. 예를 들어 임대차와 전대차 월세지급일 똑같이 30일이라고 가정하고, 전차인이 30일에 임차인에게 월세를 지급한 경우 비록 임차인이 임대인에게 월세를 지급하지 않았다고 하더라도 임대인은 전차인에게 월세를 청구할 수 없습니다. (하지만 전차인이 28일에 지급했다면 임대인이 전차인에게 임차인이 지급하지 않은 월세를 청구할 수 있습니다.)
4. 적법한 전대차의 경우 전대차계약이 만료되어서 임대인에게 목적물을 반환하면 전차인은 자신의 의무를 다한 것입니다.

 

<2> 그렇다면 오늘의 주제인 동의를 얻지 못하고 전대차를 한 경우에는 어떠한 법률관계가 진행될까요?

1. 우선 무단전대계약이라 하더라도 이러한 법률관계를 임대인에게만 주장할 수 없을 뿐이지, 게약 자체는 유효합니다.
2. 특별한 사정이 없는 한 임대인은 무단전대를 이유로 임대차계약을 해지할 수 있습니다. 하지만 이러한 해지를 제한하는 판례가 있습니다. 이와 관련하여서는 추가로 다시 논의할게요
3. 임차인은 전차인에게 임대목적물을 인도해야 하며, 전차인이 사용 수익할 수 있도록 할 의무를 부담합니다.
4. 임차인과 전차인의 전대차계약과 임대인, 임차인의 임차인의 계약은 별개로 존재합니다. 따라서 임대차계약이 존재하는 동안은 임대인은 전차인에게 불법점유를 이유로 손해배상을 청구할 수 없습니다.
5. 임차인이 전차인에게 전대차목적물 일부분을 전대차한 경우, 임대인은 이를 이유로 임대차계약을 해지할 수 없습니다.
6. 임대인은 임차인의 무단전대, 무단양도로 이유로 해지하지 않는 한 임대차계약이 유효하므로 임대인은 임차인에게 차임을 청구할 수 있습니다.
7. 하지만 무단전대가 무조건 해지할 수 있는 것은 아니고 무단전대 행위가 임대인에게 배신행위라고 볼 수 없는 특별한 사정이 있는 경우에는 임대차계약을 해지할 수 없습니다.

 

3. 무단전대와 임대인의 해지

<1> 임대인의 동의가 없는 경우 임대인은 무단전대를 이유로 해지를 할 수 있습니다. 하지만 판례는 여기에 일정한 제한을 가하고 있는데 만약 전대행위가 임대인에게 배신행위라고 볼 만한 사정이 없는 경우에는 임대인은 해지할 수 없다고 할 수 있습니다. 

 

<2> 임대인의 동의가 없는 무단전대의 경우 임대차의 대항력은 잃어버리게 됩니다. 즉 임차인과 전차인은 제3장에 대하여 대항력을 가질 수 없습니다. 예를 들어 무단전대 이후 건물의 매매가 있다면 건물의 매수인이 무단전차인에게 퇴거를 요구하는 경우 전차인은 기존 임대차계약 기간을 주장하면서 임대차계약의 효력을 주장할 수 없고 바로 퇴거해야 합니다.

 

<3> 이렇게 임대인이 무단전대를 이유로 퇴거를 요구하면서 계약을 해지하는 경우 전차인이 임차주택에서 나가지 않는 경우가 있습니다. 하지만 이 경우에도 명도소송을 통해 전차인을 내보야만 합니다. 명도소송가 강제집행을 통해 임차주택의 명도절차를 진행해야 합니다.