공동담보(저당)란? 전세사기 쪼개기 대출과 비교 공동담보목록 확인

최근 전세사기 수법으로 조깨기 대출 방법을 사용하였다고 하면서 많은 화제가 되었습니다. 하지만 공동담보와 쪼개기 대출 및 공동담보목록 등 다양한 용어가 사용하면서 일반인들은 혼란을 겪을 수 있습니다. 오늘은 공동담보 및 쪼개기 대출의 용어와 이를 확인하기 위한 공동담보목록이 무엇인지 알아가는 시간을 갖도록 하겠습니다. 

최근 전세사기 수법 중 하나

1. 공동담보(저당)란 무엇인가?

<1> 공동담보(저당)이란 동일한 채권의 담보를 위하여 수 개의 부동산 위에 담보(근저당)를 설정하는 것을 의미합니다. 일반적으로 은행권에서 대출을 해주고 채무자가 가지고 있는 소유의 근저당을 설정하는 경우가 많습니다. 예를 들어 은행에서 건축자금으로 10억을 빌려주고 토지와 건물에 동시에 담보를 설정하는 형태를 말합니다. 공동담보는 하나의 저당물로는 그 가치가 충분하지 않은 때에 다른 물건에도 담보를 잡아 담보물의 가치를 확보하기 위한 것입니다. 

 

<2> 그렇다면 공동저당은 일반적이 저당과 어떠한 차이가 있을까요? 공동저당은 채권자에게 충분한 담보력을 제공하는 장점이 있습니다. 채권자가 채무자 소유의 수개 부동산에 저당권을 설정한 경우 경매대가를 동시에 배당하는 때에는 각 부동산의 경매대가 비례해 그 채권을 회수할 수 있습니다. 

 

<3> 예를 들어 3천만원 채권이 있는 A가 채무자 B 소유의 a부동산(4천만 원)과 b부동산(2천만 원)에 공동근저당 1순위에 동시에 경매에 들어간다면 a부동산에서는 {3천만 원X(4천만 원/4천만 원+2천만 원)}=2천만 원을 배당받고 b부동산에서 {3천만 원X(2천만 원/4천만 원+2천만 원)}=1천만 원을 배당받게 됩니다. 만약 a 부동산이 먼저 경매되는 경우에는 3 천만 원을 전액 배당받을 수 도 있으며, b 부동산이 먼저 배당하는 경우에는 2천만 원을 배당받고 나중에 a 부동산이 경매가 되는 경우 1천만 원을 배당받을 수도 있습니다. 

 

<4> 하지만 후순위대위권(민법 제368조 제2항)을 보장하고 있고 채권자의 전체 채권액이 어느 정도인지 노출이 되고 있어서 뒤에서 설명하는 쪼개기대출보다는 전월세 임차인에게는 훨씬 투명한 투명한 담보권 설정방법이라고 할 수 있습니다. 이후의 포스팅을 통해 공동저당의 배당순위와 배당방법에 대해 이어가도록 하겠습니다. 오늘은 쪼개기 대출 분할근저당에 대해 알아가도록 하겠습니다. 

 

2. 쪼개기 대출(분할 근저당)과 주의사항은

<1> 쪼개기 대출이란 건물 한 채에 하나의 대출과 담보가 설정되지 않고 여러 부분으로 나누어 각각에 대해 대출을 하는 경우를 말합니다. 물론 쪼개기 대출 자체가 불법적인 것은 아니지만 채권자의 채권액을 제대로 파악하기 어려워 후순위 전월세 임차인이 대응하기 어렵다고 할 수 있습니다. 

 

<2> 은행에서 10억을 대출 받는 경우 건물 전체에 공동저당이든 일반저당이든 담보대출을 받는 것이 아니고 1~2층에서는 5억, 3~4층에서는 3억, 4~5층에서는 2억을 대출받아 총 10억을 대출받는 형태로 담보권을 설정하는 것을 의미합니다. 이렇게 대출받는 경우에는 예를 들어 전세 임차인이 4층의 401호의 전세 2억에 들어간다고 한다면 등기부등본에 2억 원만 저당이 있는 것으로 표시되어 전세임차인은 안전하다고 생각할 수 있기 때문입니다. 

 

<3> 최근 있었던 수원의 전세사기 사건 역시 각 층별로 공동담보를 다르게 설정해 임차인들이 선순위 대출이 적은 것으로 착각하게 하였습니다. 공동담보는 한 건물 전체가 아니라 층별로 나누어서 담보를 하게 하였습니다. 2층에 4 가구, 3층에 4 가구, 4층에 3 가구가 있다면 건물전체를 공동담보하지 않고 2층 공동담보, 3층 공동담보 형식으로 대출을 진행하였습니다.

 

3. 쪼개기 대출(분할 근저당)인지 확인하는 방법-공동담보목록

<1> 우선 정부24에서 집합건축물대장(표제부, 갑)을 확인합니다. 여기서 주목해야 하는 부분은 건축물대장에서 총세대수를 확인합니다. 우선 건축물대장 1페이지 우측 제일 상단부에 호수/가구/세대수를 확인하도록 합니다. 역시 여기에서 문제 되는 것은 세대수를 확인하도록 합니다. 예를 들어 3 호수/0 가구/16세 대수라고 표시되어 있다면 이 건물 전체는 총 16호실의 세대수가 있는 것입니다.

 

<2> 다음으로는 인터넷등기소에 건물 등기부등본을 발급신청하러 갑니다. 발급하기에서 주소를 검색하는 부분 하단에 □공동담보/전체목록란에 체크를 하도록 합니다. 이후 등기부등본을 발급받게 되면 공동담보목록도 역시 발급받게 되어 있습니다. 역시 이 부분에서 주목해야 하는 부분은 목록에서 "일련번호"란을 확인합니다. 즉 총 세대의 호실이 있는지 확인합니다. 

 

<3> 만약 공동담보목록의 일련번호의 제일 마지막이 16이 아니고 5번이나, 6번이라고 나온다면 이는 쪼개기 대출이 있다고 의심할 수 있는 유력한 증거입니다. 왜냐하면 대부분 건물의 16개 전체를 담보로 확보하여 안전하게 공동담보를 받는 것이 정상이지 단순히 5개나 6개의 세대만 대출을 진행하지 않기 때문입니다. 위와 같이 총 16개 중 5개나 6개로 나온다면 층별로 나누어서 근저당이 설정될 확률이 높으므로 조심하셔야 합니다.

 

<4> 이런 경우에는 전세로 임대차계약하는 것에 더욱 신중하시고 공인중개사를 통해 담보현황에 대해 더욱 자세히 알아봐 줄것을 부탁하고, 더불어 최근에 입법화된 국세나 지방세나, 선순위 담보가 무엇이 있는지도 확인하는 것이 필요하다고 할 수 있습니다.