맹지 탈출 / 주위토지통행권 행사 요건과 효과는?

최근 토지와 관련한 분쟁 중 하나가 주위토지통행권과 관련한 내용입니다. 특히 아무 문제 없이 사용하던 통행로를 토지 소유자가 갑자기 차단하여 이웃주민들이 많은 불편을 겪고 이와 관련하여 소송으로 이어지는 경우가 많이 있습니다. 오늘은 이와 관련하여 주위토지통행권의 요건과 행사효과에 대해 포스팅을 이어가고자 합니다.

타인 토지를 이용하기 위한 권리

1. 주위토지통행권이란? 필요성은?

<1> 갑자기 내가 사용하지는 토지가 맹지가 된 경우 이를 해결하는 방법은 다음과 같은 방법이 있습니다. 

1. 내가 소유한 토지와 통행로가 있는 도로에 접하는 토지를 사들이는 방법
2. 내가 사용하는 토지를 위하여 도로에 접한 토지와 사용대차 또는 임대차계약을 체결하는 방법
3. 아니면 지상권이나 지역권을 설정하는 방법
4. 국가 소유의 토지인 경우 하천의 불하, 점용허가를 받아 도로를 개설하는 방법

<2> 이러한 방법이 통하지 않는 경우 민법 제219조 제1항의 주위토지통행권을 행사해야 합니다. 주위토지통행권이란 "어느 토지와 공로 사이에 해당 토지의 용도에 필요한 통로가 없을 때 토지 소유자가 주위의 토지를 통행 또는 통로로 하지 않으면 공로에 출입할 수 없거나 과다한 비용을 요할 경우 주위의 토지를 통행하거나 필요한 경우 통로를 개설할 수 있는 권리를 말합니다.

 

<3> 특히 이웃 간의 다툼으로 이어지는 경우 감정상 문제가 되어 해결이 쉽지 않습니다. 결국에는 협의가 원만하게 이루어지지 않아 소송을 통해 주위토지통행권을 확보하려는 시도를 하려는 경우가 많이 있습니다. 

 

2. 주위토지통행권 성립요건은?

<어느 토지와 공로 사이에 그 토지의 용도에 필요한 통로가 없거나 과도한 비용을 요할 때>

여기에서 "공로"는 일반인이 자유롭게 통행하는 것을 의미하며, 공공의 도로일 필요가 없고, 사도라도 상관없습니다.(대법원 1968. 11.26 68다 1858 판결) 또한 토지소유자가 주위의 토지를 통행 또는 통로로 하지 않으면 공로에 전혀 출입할 수 없는 경우뿐만 아니라 과다한 비용을 요하는 경우에도 인정될 수 있습니다. (대판 1995. 9. 29. 94다 43580)

 

 만약 기존에 다른 통로가 있는 경우에는 주위토지통행권이 인정되지 않으나, 기존의 통로가 그것이 당해 토지의 이용에 부적합하여 실제로 통로로서의 충분한 기능하지 못하고 있는 경우에도 인정됩니다.(94다 14193)

 

통로로 이용되는 토지는 타인의 토지여야 합니다. 물론 여기에는 국유재산, 행정재산인 토지에도 주위토지통행권이 인정된다고 할 수 있습니다. 

 

주위토지통행권이 발생하였더라도 나중에 그 토지에 접하는 공로가 개설되어 주위토지통행권을 인정할 필요성이 없어진 때는 그 통행권은 소멸한다고 할 수 있습니다.(97다 47118) 

 

과도한 비용이 소요된다는 것은 단순히 과다한 비용이 소요됨을 말하는 것이 아닌 '주위토지를 통행하지 않고 공로에 출입하는 데 소용되는 비용이 주위토지를 통행함으로써 그 소유자가 입게 되는 손해에 비하여 부당하게 다액이라는 사실을 의미합니다.(70다 639 판결) 즉 주위토지를 사용하게 됨으로써 소요되는 사용료라는 손해보다 다른 인접토지를 매입하여 통로를 개설하는 비용이 부당하게 과한 경우를 의미합니다.

 

통로 개설의 필요성이 있어야 주위토지통행권이 있어야 하는데 용도에 맞는 통행 또는 통로개설의 필요성은 특단의 사정이 없는 한 상시적이어야지, 일시적이어서는 안 됩니다.

 

<자신이 통로를 막는 건물을 축조한 경우>

토지소유자가 스스로 그 토지와 공로사이의 통로를 막는 건물을 축조한 경우에는 타인 소유의 주위토지를 통행할 권리는 생기지 않습니다. 

 

<현재 사용하지 않는 토지를 위한 주위토지통행권>

반드시 현실적으로 이용하고 있는지의 여부에 관계없이 주위토지에 대하여 상당한 범위 내에서 장래의 이용에 필요한 통행권이 인정될 수 있다고 하였습니다.(87 다카 1156)

 

3. 주위토지행사권의 행사범위와 효과

<통행지 소유자의 소극적인 의무 부담>

주위토지통행권이 인정되어 통로가 개설되는 경우 통행지 소유자는 원칙적으로 통행을 수인할 소극적인 의무만 부담하고 통로개설 등 적극적인 의무를 부담하는 것은 아닙니다. 다만 통행지 소유자가 통행에 방해가 되는 담장 등 축조물을 설치하는 경우에는 통행지 소유자가 그 철거의무를 부담한다고 할 수 있습니다. (대법원 2003. 8. 19. 선고 2002다 53469 판결)

 

<방해배체청구권> 

통행에 방해가 되는 담장과 같은 축조물이 있는 경우 방해배제청구도 가능하며, 그 담장이 비록 당초에 적법하게 설치되었다고 하더라도 그 철거의무에는 영향이 없다고 할 수 있습니다.(대판 1993. 11. 13. 90 다카 27761)

 

< 배타적 점유는 불허>

주위토지통행권은 소극적, 비배타적 권리이며 소유자의 점유권을 배제할 수 없고, 따라서 통행권자가 소유토지를 전적으로 배타적으로 점유하면 토지소유자는 통행지의 인도청구를 할 수 있습니다. 

 

< 통행로 변경 청구>

주위토지통행권은 통행을 위한 지역권과는 달리 그 통행로가 항상 특정한 장소로 고정되어 있는 것은 아니고 사정변경이 있다면 통행장소가 변경이 될 수 있습니다. 이 경우 피통행지의 소유자에게 가장 손해가 적게 되는 방법이 고려되어야 합니다. 

 

<통행권의 확인청구가 가능한가?>

당연히 가능하며, 일부분에 대한 확인청구도 가능합니다. 그리고 피통행지 소유자를 상태로 통행권확인청구를 하는 것 외에 피통행지의 소유자 이외의 제3자가 통행권을 부인하고 그 행사를 방해할 때에는 그 제3자를 상대로 통행권의 확인 및 방해금지를 구하는 것도 가능합니다.

 

<통행권의 범위(통행로의 폭과 위치)>

1. 통행권의 범위는 사회통념에 따라 판단하여야 하며, 피통행지의 소유자에게 가장 손해가 적게 되는 방법이 고려되어야 합니다. 사람이 겨우 통행할 수 있는 정도로 제한되는 것은 아니고 통행자가 주택에 출입하여 일상생활을 영위하는데 필요한 범위의 노폭까지 인정되어야 한다고 판례는 밝히고 있습니다.
2. 토지의 이용방법에 따라서는 자동차 등이 통과할 수 있는 통로의 개설도 허용되지만, 단지 생활상의 편의를 위해 다소 필요한 상태라고 여겨지는 정도에 그치는 경우까지 자동차의 통행을 허용할 것은 아니다고 하였습니다.
3. 장래의 이용상황이 아닌 현재의 이용상황을 기준으로 판단합니다. 즉 현재의 토지 용법에 따른 이용의 범위에서 인정되는 것이지 더 나아가 장차의 이용상황까지 미리 대비하여 인정되는 것은 아니다고 할 수 있습니다.
4. 판례를 보면 농사를 위한 농지 등의 경우 1.3m~1.5 m 1.75 m 를 인정한 판례가 있으며 건축허가 요건을 충족을 위한 2m 도 인정한 판례가 있습니다. 

<보상의무>

통행권자는 통행지 소유자에게 보상을 해야 하며, 다만 보상을 하지 않은 경우에도 통행권 자체가 소멸하는 것은 아니며, 단순히 채무불이행 책임만을 부담하게 됩니다. 이 경우 통행권자가 보상의무자이며, 통행권자의 허락을 얻어 사실상 통행하고 있는 자에게 그 손해의 보상을 청구할 수는 없습니다.