공사계약의 해제와 기성공사대금 및 지체상금은?

건축공사계약이나 다양한 공사계약에서 공사가 제대로 진행되지 않거나 약정기간까지ㅏ 공사를 완성하지 못할 경우에는 공사계약을 해제할 수 있습니다. 이 경우 공사계약을 해제하는 경우와 해제한 이후 발생하는 지체상금과 기성공사대금과 관련하여 포스팅을 이어가고자 합니다.

공사계약해제는?

1. 공사계약을 해제할 수 있는 경우란?

<1> 도급인이 공사계약을 해제할 수 있는 가장 흔한 이유는 시공자인 수급인이 공사완공을 지체하는 경우나 다양한 사유로 인하여 약정된 준공기한까지 공사완공이 불가능한 것이 명백해진 경우라 할 수 있습니다. 예를 들어 시공자의 책임으로 자재수급이 불안해진 경우나 약정된 금액으로 공사를 무작정 할 수 없다고 하면서 공사진행을 미루는 경우 등 다양한 사유가 문제 될 수 있습니다.

 

<2> 또한 건축주는 시공자에게 별다른 잘못이 없는 경우라도 공사를 완성하기 전에 공사계약을 해제할 수 있습니다.(민법 제673조) 이때 건축주는 시공자에게 시공자가 이미 지출한 비용과 일을 완성했더라면 얻었을 이익을 합한 금액을 배상하여야 하고, 시공자는 해제 당시의 상태대로 건축주에게 인도하면 됩니다.

 

<3> 건축주와 시공자는 공사계약서에 명시된 해제사유가 발생한 경우 계약을 해제할 수 있습니다. 서로 합의하여 공사계약을 해제할 수도 있습니다. 합의로 계약을 해제하는 경우에는 당사자 간에 기성고 부분에 대한 정산합의를 해야 합니다. 그러나 그와 같은 정산합의가 없는 경우에도 시공자는 원칙적으로 건축주에게 기성고 부분에 대한 공사대금을 청구할 수 있습니다.

 

다만 건물이 이미 완공된 이후에는 그 건물의 하자가 중대한 경우라도 건축주가 이를 원인으로 계약을 해제할 수는 없고(민법 제668조 단서) 시공자에게 담보책임만을 물을 수 있습니다.

 

 2. 기성공사대금 산정은?

<1> 공사계약이 중도에 해제되어 공사가 중단된 경우 건축주는 약정된 공사대금을 기준으로 하여 기성고 비율을 곱하는 방식으로 산정된 공사대금을 지급하여야 합니다. 기성고의 확정시점은 공사계약이 중간에 중단되어 해제된 날이 기준이 됩니다.

• 기성고 공사대금 = (약정된 총공사대금) X <기성부분 공사비 / (완성 부분 공사비 + 미시공 부분 공사비)>

<2> 기성고를 산정하기 위해서는 완성부분 공사비와 미시공 부분 공사비를 확정하여야 합니다. 무엇보다 기성고 확정시점에서 완성 부분과 미완성 부분을 확정하는 것이 중요하고, 분쟁이 발생할 것을 예상하여 시공이 완성되는 경우마다 사진촬영을 하거나 감리인의 세부감리를 받아 현장확인서를 받아두는 등 객관적인 증거를 확보하는 것 역시 필요하다고 할 수 있습니다.

 

3. 공사계약 해제와 지체상금은?

<1> 일반적으로 당사자 사이의 합의에 의한 합의해제인 경우에는 공사지연에 따른 제반 문제에 대하여 발주자와 시행자 사이의 합의내용은 일반적으로 지체상금과 관련한 내용 역시 포함되고 있어서 별도로 손해배상을 청구하지 않습니다. 따라서 합의해제의 경우 지체상금도 그 성격이 손해배상이므로 당연히 지급한다는 특약이 없거나, 청구를 유보하는 의사표시가 없으면 청구할 수 없습니다.

 

<2> 만약 공사기한이 존재하고 완공기한이 넘어 해제하는 경우 판례는 "수급인이 약정된 기간 내에 그 일을 완성하여 도급인에게 인도하지 않는 특별한 사정이 있는 경우를 제외하고는 지체상금을 지급할 의무가 있다"라고 하였습니다. 일반적으로 계약 시에 특약을 지체하는 경우 특별 지체상금 요율을 특약으로 정해 놓는 것이 타당하다고 할 수 있습니다.(대법원 1989. 7. 25 88 다카 6273.6280 판결)

 

<3> 만약 수급인이 공사를 완성하지 못한 경우 지체상금은 어떻게 책정해야 할까요? 판례에서는 "수급인이 완공기한 내에 공사를 완성하지 못한 채 완공기한을 넘겨 도급계약이 해제된 경우에 있어서 그 지체상금발생의 시기는 완공기한 다음날이고, 종기는 수급인이 공사를 중단하거나, 기타 해제사유가 있어 도급인이 이를 해제할 수 있었을 때(현실로 도급계약을 해제한 때가 아니다)를 기준으로 하여 도급인이 다른 업자에게 의뢰하여 같은 건물을 완공할 수 있었던 시점으로 보아"산정할 수 있다고 하였습니다.( 대법원 199. 10. 12 선고 99다 14846 판결)

 

<4> 건물의 신축공사가 수급인의 귀책사유 있는 지연으로 인하여 준공기한 내에 완공할 수 없다는 이유로 미시공 부분에 대하여 공사도급계약이 해제된 경우에서도 판례는 "준공기한 내에 공사를 완성하지 아니한 때에는 매 지체일 수마다 계약서 정한 지체상금률을 계약금액에 곱하여 산출한 금액을 지체상금으로 지급하도록 약정한 경우 이는 수급인이 완공계정일을 지나서 공사를 완료하였을 경우에 그 지체일 수에 따른 손해배상의 예정을 약정한 것이지 공사도중에 도급계약이 해제되어 공사를 완료하지 않은 경우에는 지체상금을 논할 여지가 없다"라고 하였습니다.

 

이는 공사가 완료되지 않은 경우 약정된 지체상금률의 적용이 안된다는 의미이지 도급인은 수급인(공사시행자)에 대해서 채무불이행에 따른 손해배상은 당연하게 청구할 수 있습니다.