주택과 상가임대차에서 묵시적 갱신 이후 임차인이 기타의 사정으로 해지를 하는 경우가 발생합니다. 그렇게 되면 임대차보호법에 의하여 임차인이 해지를 하는 경우에 있어서는 3개월 이후 효력이 발생한다고 규정하고 있습니다. 그렇다면 이때 누가 중개수수료를 부담하는지에 대해 포스팅을 하도록 하겠습니다.
1. 묵시적 갱신과 관련한 법규정
(1) 묵시적 갱신과 관련하여 민법 제639조가 있습니다. 제1항에서는 임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용, 수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 하지 아니한 때에는 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 그러나 당사자는 제635조의 규정에 의하여 해지의 통고를 할 수 있다고 하였습니다. 제635조에서는 임대차기간의 약정이 없는 때에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있다고 하였습니다.
(2) 상가임대차보호법 제9조에서는 기간을 정하지 아니하거나 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다고 규정하고 있어서 묵시의 갱신이 된 경우에는 1년의 기간으로 간주하고 있습니다. 제10조 4항에서는 묵시의 갱신이 된 경우에는 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다는 규정과 함께 단지 기간만 1년으로 한다는 규정이 있습니다.
즉 임차인이 기간 만료 전 6개월에서 1개월 전까지 갱신을 요구하지 않은 경우 묵시의 갱신이 되고 있음을 규정하고 있습니다.( 참고로 주택의 경우에는 묵시의 갱신이 된 경우 2년 임대차로 간주되고 있습니다.)
(3) 또한 상가임대차보호법 제10조 제5항에서는 묵시의 갱신 이후 임차인은 언제든지 해지의 통고를 할 수 있으며, 이 경우 임대인이 통지를 받은 후 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생한다는 규정이 존재하고 있습니다. 즉 임차인은 묵시의 갱신 이후 언제든지 해지할 수 있으며, 그 효력은 3개월 이후 발생하여 임차인은 3개월치 월세만 임대인에게 지급하면 임대인에게 해지의 효력을 주장할 수 있습니다.
2. 묵시적 갱신 이후 중개수수료 문제
(1) 실무에서는 이와 관련하여 많은 분쟁이 있습니다. 임대인은 묵시적 갱신이후 1년 동안 임대차 기간이 존속할 줄 알았으나 갑자기 해지하게 되므로 이로 인해 손해가 생기고 그 손해에 대하여 임차인이 부담하는 것이 맞다고 주장하는 경우가 있습니다. 중개수수료는 이러한 손해배상적 성격을 가지고 있으므로 임차인이 부담하는 것이 맞다고 주장하며, 임차인은 어차피 1년의 임대차 기간이 끝나면 임대인이 중개수수료를 부담해야 하는데 중도에 해지했다는 이유만으로 왜 임차인이 부담해야 하는가라고 반문하고 있습니다.
(2) 따라서 이와 관련하여 많은 분쟁이 발생하게 되므로 최근에는 임대인의 요구에 의해 중도해지하는 경우 임차인이 중개수수료를 부담해야 한다는 특약을 설정하는 경우가 많이 있습니다. 만약 전 임차인이 임대인을 대신하여 중개수수료를 지불한다는 특약이 있다면 이는 임대인과 전 임차인간 임대차계약의 효력에 따른 사적관계로 보아야 합니다.(국토부 사이버민원 2006.07.28) 이는 약정에 따른 임차인의 의무로서 중개수수료를 임차인이 부담하는 것은 무방하다고 할 수 있습니다.
문제는 이러한 특약이 없는 경우에는 어떻게 해야 할까요?
3. 판례와 국토부 질의회신에 의한 결론
(1) 국토교통부에 따르면 "주택임대차 계약 만료 후 자동 연장되어 2년이 경과되지 않고 이사를 할 경우에 중개수수료 부담은 중개의뢰인인 임대인과 새로운 임차인 쌍방이 부담하는 것이 원칙'이라 해석하고 있습니다.(국토해양부 2005.02. 12 전자 민원 6866회신)
(2) 법원은 " 1년을 약정한 임차인이 잔여기간 3개월을 남기고 나갈 경우에 임대인이 새 임차인과 임대차계약을 맺으면서 지출한 중개수수료는 임차인이 부담하기로 하는 특별한 약정이 없는 한, 임차인이 부담할 성질의 것이 아니므로 임대인은 임차인이 약정한 임대차 기간이 종료되기 전에 계약관계의 청산을 요구하였기 때문에 중개수수료를 부담하여야 한다고 주장하나, 임차인과의 임대차계약이 정상적으로 종료된 경우에도 임대인은 어차피 새로운 임차인과 임대차 계약체결을 위하여 중개수수료를 지불하여야 하므로 임차인이 중개수수료를 부담하여야 한다고 볼 수 없다"라고 하였습니다.(서울지방법원 1998. 07. 01 선고 97나 55316 판결 참조)
(3) 상가이든 주택이든 묵시적 갱신 이후 3개월 이후 퇴거하는 경우에는 이는 계약기간만료로 나가는 경우이므로 위 판례의 입장에서는 임대인이 부담하는 것이 타당하다고 할 수 있습니다. 하지만 아직까지는 대법원의 판례가 없어 분쟁의 여지는 남아 있다고 할 수 있습니다.
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