구분소유적 공유관계와 공유는 어떤 차이와 효력은?

경매나 기타 공유관계에서 구분소유적 공유라는 단어를 들을 때가 있습니다. 민법 규정이나 다른 법률에서 규정되어 있는 공동소유관계는 아닙니다. 우리 대법원 판례에서 인정되고 있는 제도라고 할 수 있습니다. 오늘은 구분소유적 공유과 어떤 의미와 효력을 가지고 있으며 공유와 어떤 차이점이 있는지에 대해서 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다. 

다수공동소유의 형태

1. 구분소유적 공유관계의 의의와 성립요건

<1> 단독소유가 한 명의 소유권자가 부동산 등의 재산을 소유하는 데 반해, 공동소유란 두 명 이상의 소유자가 대상 부동산을 소유하는 것을 의미합니다. 구분소유적 공유란 일반적 공유와 다르게 각 공유자가 자기의 특정 매수 부분을 배타적으로 이용하는 공유의 형태를 의미합니다. 일반적 공유는 공유자가 공유물의 특정 부분이 아닌 전체 부분을 사용 수익할 수 있습니다.

 

<2> 예를 들어 가족간 두 명이 각자의 주택을 짓기 위해 400평의 한 필지를 1/2 지분씩 취득하고 각각 200평씩 나누어서 각각 나누어서 집을 지은 경우, 각자의 주택을 중심으로 위치와 면적을 특정해 나누어서 토지를 소유하는 방식입니다. 등기부 상으로는 한 필지의 토지를 1/2씩 공유하는 것으로 나오지만 실제 내부 당사자사이에는 각자의 주택이 접해 있는 200평씩 토지를 소유하는 형태를 구분소유적 공유관계라고 합니다.

 

<3> 이러한 구분소유적 공유가 성립하기 위해서는 ① 구분소유하는 당사자 사이에 부동산을 구분하여 배타적으로 소유하기로 하는 의사합치 또는 합의가 있어야 하며, ② 부동산 등기에는 특정 매수부분의 지분 등기가 이루어지고 ③ 목적 부동산이 위치 및 면적 등이 특정돼 객관적인 제삼자에게서도 구분소유하고 있음이 확인될 수 있을 정도의 구조상, 이용상 독립성이 있어야 합니다. 이와 같은 요건은 대법원의 판례에 의해 구축되었다고 할 수 있습니다.

 

<4> 여기서 이용상의 독립성이란 구분소유권의 대상이 되는 해당 부동산 예를 들어 건물부분이 그 자체만으로 독립하여 구조상 이용상의 기능과 효용을 갖추고 있어야 합니다. 이용상 독립성이란 해당부분의 효용가치와 외부로 직접 통행할 수 있는지 등 다양한 부분을 고려하여 판단하게 됩니다.

 

2. 공유와 구분소유적 공유와의 차이는?

<1>가장 큰 차이는 공유물의 사용 범위라고 할 수 있습니다. 일반 공유의 경우에는 공유자 전원이 공유물 전부를 사용, 수익 하는 것이 가능하지만, 구분소유적 공유에서는 각 공유자는 자기의 특정매수 부분만을 배타적으로 사용 수익하고 나머지 부분에 대하여는 전혀 사용 수익할 수 없습니다.

 

<2> 또한 일반 공유에서는 지분의 처분과 공유물의 처분은 별개의 것입니다. 지분을 매매한다고 해서 공유물의 외부적인 변화가 나타나지는 않지만, 구분소유적 공유에서는 지분의 이전은 항상 특정 부분의 사용, 수익권의 이전과 함께 이전하는 것이므로 특정 부분 자체가 처분되는 외형적인 모습을 나타나게 됩니다.

 

<3> 일반 공유의 지분비율은 부동산 목적물의 전체 가액에 대한 자기의 지분을 의미하지만, 구분소유적 공유에서는 목적물 전체의 면적에 대한 자기 매수 부분의 면적비율에 의해 결정된다고 할 수 있습니다. 그 결과 같은 지분이라도 특정 부분의 위치와 주변의 평가에 따라 가격이 달라지게 됩니다.

 

<4> 경매진행에 있어서 조심해야 하는 것은 우선 일반공유인지, 구분소유적 공유관계인지 구분하는 것이 매우 중요하다고 할 수 있습니다. 구분소유적 공유에서는 일반공유에는 적용되는 공유지분의 법리가 적용되지 않습니다. 즉 공유자의 공유물에 대한 사용수익권 및 관리권 뿐만 아니라 공유물분할청구권, 공유자의 우선매수청구권 등이 구분소유 공유에서는 적용되지 않습니다.

 

<5> 그렇다면 이를 경매에서는 어떻게 구분할 수 있을까요? 등기부상으로 구별하기가 쉽지 않습니다. 현재로서 가장 유일한 기준으로는 감정평가서를 활용하는 방법입니다. 감정평가서에는 구분소유적 공유에 관한 내용( 누가 점유하고 있으며, '합법적 점유기준으로 함'이라고 표현되어 있음)이 기재되어 있습니다. 만약 이런 표현이 없다면 일반 공유라고 파악하시면 됩니다.

 

3. 구분소유적 공유관계의 효력은?

<1> 구분소유적 관계는 외부적으로는 공유이지만 내부적으로는 공유자 각자에게 소유권을 인정한 것 같은 효력을 부여합니다. 흔히 말하는 상호명의신탁관계라고 할 수 있습니다. 따라서 각 구분소유자는 자신이 소유하는 특정 부분에 대해 다른 구분소유자의 방해행위에 대해서 배제를 청구할 수 있으며, 외부 제3자가 공유물전체에 대해서 방해를 하는 경우에 대해서도 방해배제를 청구할 수도 있습니다. 

 

<2> 공유에서는 지분의 처분이 있다고 하더라도 공유물에는 영향을 주지 않지만 구분소유적 공유에서는 공유물의 특정부분이 지분의 이전과 함께 이전합니다. 이는 다른 구분소유자들의 승낙이 없어도 가능하며, 이렇게 이전이 되면 상호명의신탁 관계가 유지되고, 그 토지가 분할되면 분할된 각 토지에 종전토지의 공유등기 효력이 유지되어 상호명의 신탁관계가 종료되게 됩니다.

 

<3> 구분소유적 공유관계를 해소하기 위해서는 공유물분할청구권을 행사할 수 없습니다. 만약 구분소유공유를 해지하기 위해서는 자신의 특정부분에 대해 지분등기를 가지고 있는 자를 상대로 하여 명의신탁 해지를 원인으로 한 지분이전 등기 절차를 진행해야 합니다. 또한 다른 특정부분을 사용하는 다른 공유자에게 공유물을 사용하고 있다는 명분으로 지료에 대한 부당이득을 행사할 수 없습니다. 하지만 일반공유에서는 공유물을 사용하는 공유자에게 부당이득을 청구할 수 있습니다.