부동산 공유(공동명의)관계 형성, 공유물 사용 수익 / 처분은 어떻게?

부동산을 소유하는 방법은 여러 가지가 있지만 현실적으로 가장 많이 하는 방법은 두 가지가 있는데 바로 단독명의의 단독소유와 공동명의로 이루어지는 공유입니다. 하지만 일반적으로 공동명의로 이루어지는 공유에 대한 법적성질과 이후의 법률관계에 대해서 알지 못하는 경우가 많습니다. 오늘은 이와 관련한 포스팅을 이어가고자 합니다. 

공유물의 사용 수익 법률관계

1. 공유의 의의 및 공유관계 형성 어떻게?

<1> 물건을 소유하는 형태는 2가지가 있습니다. 단독소유와 공동소유가 있습니다. 공동소유에는 합유, 총유, 공유가 있습니다. 합유와 총유에는 공동소유를 하는 공동의 목적을 가지고 있지만, 공유에는 그러한 특별한 목적 없이 공동의 소유하는  것이 큰 차이라고 할 수 있습니다. 특히 부동산을 여러 사람이 같이 소유하는 형태를 공유라 하고,  공유로 소유한 물건을 공유물이라고 합니다. 각 공유자는 공유물에 대해 가지는 비율인 지분이라는 형태를 소유하게 됩니다.

 

<2> 공유관계를 형성하는 방법은 여러가지가 있습니다. 그중 하나는 부모나 선조로부터 그의 재산을 물려받게 되는 경우가 있습니다. 부모나 조상으로부터 유언 또는 법정상속분에 따라 다양한 재산을 상속받게 됩니다. 이때 법에 인정하는 비율인 상속분에 따라 각 각의 재산을 공유하는 형태를 취하게 됩니다.

 

<3> 부동산을 여러사람이 공동으로 투자하여 매수하는 경우 공유라는 소유형태를 취하기도 합니다. 이때 지분의 양은 자신이 투자한 비율로 하거나 별도의 협의를 통해 지분비율을 정하기도 합니다. 가장 문제가 되는 기획부동산이나 경매투자회사에 속아서 토지나 건물 매매 하는 경우 등기부에 여러 사람이 등재되는데 이런 경우 대부분은 공유관계가 형성되어 있습니다.

 

<4> 전원주택이나 주택단지의 토지를 취득하는 경우 단지 전체토지의 지분을 취득하는 경우가 있습니다. 전원주택이 지어지는 토지는 필지마다 개별등기로 취득하지만 토지 주변의 도로의 경우에는 지분으로 공유하는 형태를 취합니다. 하나의 필지를 여러 개로 나누서 도로의 확보를 위하여 도로를 공유로 소유하게 되는 것입니다.

 

2. 공유물의 관리 사용수익은 어떻게?

<1> 우리 민법 제265조에서는 " 공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분 과반수로써 결정한다. 그러나 보존행위는 각자가 할 수 있다"라고 규정하고 있습니다. 여기서 관리행위란 공유물의 이용 또는 개량행위를 말하며, 공유물을 상요하거나 타인에게 임대차를 하여 타인이 사용 수익하게 하는 것도 관리행위라고 할 수 있다고 볼 수 있습니다. 즉 관리행위는 지분의 과반수로 결정할 수 있습니다.

 

<2> 따라서 지분이 과반수인 공유자는 다른 공유자와 사이에 미리 공유물의 관리방법에 협의가 없었다고 하더라도 공유물의 관리에 관한 사항을 단독으로 결정할 수 있으므로, 그 공유물의 특정 부분을 배타적으로 사용 수익하기로 정하는 것은 공유물의 관리방법에 적합하다고 판결하였습니다.(2001. 11. 27. 2000다 33638, 33645)

 

<3> 과반수지분권자 공유자는 단독으로 제3자에게 임대하여 사용을 허락하여도 상관이 없습니다. 즉 임대차계약을 다른 공유자의 허락 없이 체결하여도 그 임대차계약은 유효하며, 계약을 체결하지 않은 다른 공유자가 임차인에게 나가라고 할 수 없습니다. 또한 임대차기간이 종료한 경우에도 보증금은 계약을 체결한 과반수 지분권자에게 청구하여야 하며, 다른 공유자에게 보증금반환을 청구할 수 없습니다. 다만 과반수지분권자는 다른 공유자에게 월세에 대한 부분에 대해서 지분비율에 따라 돌려주어야 하는 책임이 있습니다.

 

3. 공유물의 처분 변경은?

<1> 우리 민법 제264조에서는 공유물의 처분·변경에는 공유자 전원의 동의가 있어야 한다고 규정하고 있습니다. 즉 공유물의 매매하거나 증여하는 경우에는 공유자 전원의 동의가 있어야 합니다. 즉 한 명이라도 반대하는 경우에는 매매를 할 수 없습니다. 이러한 법리로 인해 기획부동산의 지분 쪼개기 매매나, 전원주택이 개별필지가 아닌 경우에 큰 문제가 발생할 수 있습니다. 즉 재산 처분의 자유가 박탈되는 결과가 생기기 때문입니다.

 

<2> 공유물을 임대하는 것은 관리행위에 속하기 때문에 지분의 과반수로 정해질 수 있지만, 공유물에 대해 지상권이나 전세권과 같은 용익물권을 설정하는 것은 처분행위의 성질이 있어 과반수가 아닌 전원의 동의가 있어야 합니다. 또한 나대지에 새로운 건물을 건축하는 것도 관리행위를 벗어난 처분 변경하는 행위로써 토지 공유자 전원의 동의가 있어야 가능한 일이라고 할 수 있습니다.

 

<3> 만약 공유자가 다른 공유자의 동의를 얻지 않고 단독으로 공유물 전체를 타인에게 매도하는 경우가 어떻게 될까요? 공유물을 매도한 공유자의 지분 이외의 타인의 지분에 대해서 매매한 것은 무권리자의 처분행위로서 무효가 됩니다. 하지만 매매한 공유자의 지분은 유효하게 매매하게 된 것이며 결국은 매수인은 매도한 공유자의 지분만큼 유효하여 타인 공유자와 또 다른 공유관계를 형성한다고 할 수 있습니다.