농업진흥구역 농림지역 / 주택 시설 행위 요건 / 할 수 있는 행위는?

흔히 절대농지로 불리는 농업진흥구역에서 할 수 있는 행위는 원칙적으로 농업생산 및 농지개량과 직접 관련된 행위만 가능하다고 할 수 있습니다. 그러나 예외적으로 가능한 행위가 있는데 이와 관련된 사항을 알아보도록 하겠습니다. 특히 주택의 신축과 매매와 관련된 내용을 알아보도록 하겠습니다. 

농지에서 가능한 행위

1. 농지의 구분

절대농지와 상대농지

<1> 농업진흥지역안에는 농업지역구역과 농업보호구역으로 나누며 통상적으로 절대농지라는 호칭으로 불리기도 합니다.

• 농업진흥구역 : 농업의 진흥을 도모하기 위하여 농지가 집단화된 지역으로서 농지 조성 사업 또는 농업 기반 정비 사업이 시행되었거나 시행 중인 지역으로서 농업용으로 이요하는 것이 필요한 지역
• 농업보호구역 : 농업진흥구역의 용수원 확보, 수질보전 등 농업환경을 보전하기 위하여 필요한 지역

 

<2> 중요한 사실은 농지 중 농업진흥지역 안에 있는 농지는 '국토계획법'에 정하고 있는 용도지역별 행위제한을 받기 보다는 농지법의 행위제한을 받는다는 사실입니다. 즉 농업진흥지역에 속하는 '농업진흥구역'과 '농업보호구역'의 농지의 경우에는 국토계획법의 행위제한보다는 더욱 강화된 농지법에서 정하고 있는 행위제한을 받는다는 점을 명심해야 합니다.

 

<3> 예를 들어 '가'라는 토지의 토지이용계획 확인원을 열람했을때 용도지역이 생산관리지역으로만 표기되어 있고, 농업진흥지역의 표시가 없다면 국토계획법의 생산관리지역안의 행위제한만 받습니다. 하지만 추가로 '농업진흥구역' 또는 '농업보호구역'이 지정되어 있다면 국토계획법보다 강화된 농지법의 행위제한을 받는다는 사실을 알아야 합니다. 

 

2.  농업진흥구역에서의 토지 이용 가능 행위는?

<1> 농업진흥지역에서는 일반적으로 단독주택, 마을공동구판장, 마을공동작업소, 마을회관, 공중화장실, 도시가스, 배관시설, 정수장, 양수장, 통신용 시설, 변전소, 제조업 소등 등은 가능하지만 단독주택 중 다중주택 및 다가구와 같은 단독주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택, 기숙사 등의 공동주택, 1종 2종 근린생활시설의 건축 및 시설 설치가 금지된다고 할 수 있습니다. 

 

<2> 따라서 농업진흥구역에서 다음과 같은 사항에 대해서 토지 이용행위가 가능하다고 법에서 규정하고 있습니다.

1. 대통령령으로 정하는 농수산물의 가공·처리 시설의 설치 및 농수산업(농업 ·임업 ·축산업 ·수산업을 말한다.이하 같다) 관련시험 ·연구 시설의 설치
2. 어린이 놀이터, 마을회관, 그 밖에 대통령령으로 정하는 농업인 공동생활에 필요한 편의 시설 및 이용 시설의 설치
3. 대통령령으로 정하는 농업인 주택, 어업인 주택, 농업용 시설, 축산업용 시설 또는 어업용 시설의 설치
4. 국방 ·군사 시설의 설치
5. 하천, 제방, 그 밖에 이에 준하는 국토 보존 시설의 설치
6. 문화재의 보수 ·복원 ·이전, 매장 문화재의 발굴, 비석이나 기념관, 그 밖에 이와 비슷한 공작물의 설치 도로, 철도, 그 밖에 대통령령으로 정하는 공공시설의 설치
7. 지하자원 개발을 위한 탐사 또는 지하광물 채광과 광석의 선별 치 적치를 위한 장소로 사용하는 행위
8. 농어촌 소득원 개발 등 농어촌 발전에 필요한 시설로서 대통령령으로 정하는 시설의 설치

 

3. 농림지역에서 농업인 주택 요건?

<1> 농림지역 중에서 농업진흥지역에서 집을 짖기 위해서는 농지법상 농업인에 한하여 가능하다고 할 수 있습니다. 즉 농림지역에서 현저한 자연훼손을 가져오지 아니하는 범위 안에서 농어가 주택을 지을 수 있는데 그렇다면 농업인은 어떠한 자격을 가지고 있어야 할까요? 농업인의 요건은 다음과 같습니다.

1. 1000㎡ 이상 농지에서 농작물 또는 다년생식물 경작 또는 재배하거나 1년 중 90일 이상 농업에 종사하는 자
2. 농지 330㎡ 이상의 고정식 온실, 버섯재배사, 비닐 하우스 그 밖의 농림축산 식품령으로 정하는 농업생산에 필요한 시설을 설치하여 농작물 또는 다년생식물을 경작 또는 재배하는 자
3. 대가축 2두, 중가축 10두, 소가축 100두, 지벵서 기르는 날짐승인 가금1천수 또는 꿀벌 10군 이상을 사육하거나 1년 중 120 이상 축산업에 종사하는 자
4. 농업경영을 통한 농산물 연간판매액이 120만 원 이상인자 중 어느 하나를 가르케 농업이라고 합니다.

 

<2> 농업인 주택은 농업인 1명 이상으로 구성된 세대로서 세대 구성원 절반 이상이 농업에 종사하는 세대의 세대주가 설치하며, 그 세대의 연간 총 수입액 중 농업 수입이 차지하는 비율이 50%를 초과해야 하며, 세대의 농업, 축산업 등 경영의 근거가 되는 농지, 축사 등이 있는 시·구 ·읍 ·면에 속하거나 이에 연접한 지역에 설치해야 합니다.

 

<3> 농업인 주택은 그 면적을 제한하고 있습니다. 설치 규모는 세대의 세대원이 장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 건축물 및 해당 건축물에 부속한 창고, 축사 등으로 농업, 임업, 축산업 등의 영위에 필요한 시설로 그 부지의 총면적이 1세당 660 ㎡ , 대략 200평 이하로 설치되도록 하고 있습니다.

 

<4> 주택 규모는 과거5년 이내 신축한 경력이 있는 경우에는 통산하여 1세당 660㎡(200평) 미만의 부지만 건축이 허용됩니다. 농림지역의 건폐율은 20% 용적율은 80%이며 신축을 위해서는 해당 지역의 조례를 살펴볼 필요가 있습니다. 신축한 농업인 주택은 최소 5년간 농업인 사용해야 합니다. 농어촌 주택 양도시에는 양도소득세 비과세 혜택이 있습니다.

 

<5> 농업인 주택을 설치하기 위해서는 건축 허가(신고) 토목설계와 더불어 농지전용허가 신청 시 과세증명서, 농지원부, 소득금액증명원 등 필요한 구비서류가 있습니다. 하지만 지자체마다 농지전용심사시 농지 보전의 필요성이나 피해 방지 계획의 타당성 등의 기준, 경지정리지역 내 대상지 위치에 따라 가능여부에 다소 차이가 있어서 사전에 관할 담당처에 확인하여 준비해야 합니다.