도시형 생활주택(도생)이란? 오피스텔 차이는?

최근 매우 많은 다가구주택과 다세대주택이 있습니다. 생활형 숙박시설, 아파트, 오피스텔, 주상복합 등 다양한 개념들이 있습니다. 그중에서 도시형 생활주택 흔히 도생이라는 다세대주택이 상업지구에 있는 경우가 있습니다. 오늘은 도시형 생활주택의 개념과 오피스텔과의 차이점을 알아가는 시간을 갖도록 하겠습니다.

도시형 생활주택의 특색 장점

1. 도시형 생활주택 의미와 종류

(1) 도시형 생활주택이란 공동주택(아파트, 오피스텔, 주상복합 등)의 한 종류로서 국민주택 규모 이내의 소형 평수의 소규모의 단지형 주거공간이라고 의미할 수 있습니다. 그렇다면 국민주택의 규모는 어떻게 될까요? 국민주택은 주거전용면적이 세대당 85㎡이하인 주택이며 수도권이나 도시지역이 아닌 읍˙면은 주거전용면적이 100㎡이하를 의미하는 주택입니다.

 

(2) 오피스텔과 더불어 1인용 주거공간으로 많은 관심이 있는 도시형 생활주택은 흔히 도생이라고도 하며, 2009년 5월부터 서민과 1,2인 가구의 주거안정을 위하여 시행된 주거 형태라고 할 수 있습니다. 도시형 생활주택에는 세 가지 종류가 있는데 단지형 연립주택, 단지형 세대주택, 원룸형이 있습니다. 

 

(3) 도시형 생활주택은 ① 도시지역에 건설하는 소형주택 ② 주거전용면적이 60㎡까지 가능 ③ 국민주택규모 ④ 300세대 미만의 조건을 갖춘 공동주택의 한 종류라고 할 수 있습니다. 30 ㎡이상인 경우는 방 4개까지 허용되는 정책이 시행되고 있으며 30㎡미만인 경우라면 최소한 욕실과 보일러실은 다른 공간에 배치해야 하는 등 세대별로 독립 거주가 가능한 형태라고 할 수 있습니다.

 

(4) 참고로 원룸형 도시형 생활주택의 요건은 다음과 내용들이 있습니다.

• 세대별 주거전용면적은 50㎡이하
• 세대별 독립된 주거가 가능하도록 욕실 및 부엌 설치
• 욕실 및 보일러실을 제외한 부분을 하나의 공간의 구성할 것(욕실 1+침실 1) (다만 전용면적 30㎡이상인 경우 두 개의 공간 구성 가능)
• 지하층에는 세대 설치 X

 

2. 도시형 생활주택의 특징 및 장·단점

(1) 특징에는 어떠한 것들이 있을까요? 다음과 같은 특징을 가지고 있습니다.

• 300세대 미만의 공동주택으로서 주택법의 규제를 받음
• 주거전용면적은 60㎡ 이하까지 가능
• 지하에는 세대를 만들수 없음
• 욕실과 주방은 반드시 필수(30㎡ 미만은 욕실과 보일러실 별도의 공간으로 구성)
• 주거전용면적 30㎡이상은 방4개 까지 가능
• 최소 7㎡인 침실을 3개 까지 가능 추가로 1개는 다용도실로 만들 수 있음
• 침실이 2개 이상인 세대수는 전체 세대수의 1/3을 초과하지 않도록 규제

(2) 그렇다면 도시형 생활주택의 장점은 무엇이 있을까요? 우선 청약통장이 불필요하고 재당첨의 제한이 없습니다. 또한 세대별로 전용률이 높아 전용면적이 높다고 할 수 있습니다. 발코니 확장이 가능하고 주로 상업지역이나 도시에 공급되기 때문에 역세권과 같은 입지가 좋은 곳에 있을 확률이 있습니다.

 

(3) 하지만 주택수에 포함되어 세재상 규제를 받을 확률이 높고, 오피스텔이 세대당 비율이 1:1 인 반면 도시형 생활주택은 세대당 0.5~0.6 정도여서 주차공간이 부족합니다. 또한 편의 및 커뮤니티 시설이 부족하고 좁은 공간을 활용하기 때문에 소음 및 일조권 보장이 쉽지 않습니다.

 

3. 오피스텔과 비교

오피스텔과 구체적 차이

(1) 오피스텔의 경우 주택법이 아닌 건축법의 적용을 받습니다. 원칙적으로 업무용으로 판단하고 있지만 실제 주거로 사용한다면 세금법상 또는 건축법상 주거용 공간으로 판단하고 법률의 적용을 하고 있습니다. 예를 들어 취득 당시에 업무용으로 간주하기 때문에 취득세 4.6% 와 부가세 10%를 부가하지만 전입신고를 하고 주택으로 사용할 경우 주택으로 간주합니다. 

 

(2) 주택으로 간주하는 경우 재산세를 납부하며, 양도세나 종합세, 취득세에 있어서 주택 수로도 산정되고 있습니다. 즉 다주택자로 취급되어 가산세가 부과된다고 할 수 있습니다. 하지만 도시형 생활주택은 기본적으로 주택법의 적용을 받고 취득세와 재산세 등 부동산 관련 세금은 주택 세율이 적용되고 있습니다.

 

(3) 그 밖의 비교점은 위 도표를 참고하시면 좋을 것 같습니다.