상가나 주택 임대차계약 체결 시 임대인은 임차인에게 제소전 화해를 같이 진행할 것을 요구하는 경우가 있습니다. 주로 임대인의 주택이나 상가가 큰 월세를 가져서 시장에서 중요한 가치를 가질 때가 많이 있는 경우 종종 임대인이 요구합니다. 그렇다면 임대차계약체결 시 진행하는 제소전 화해의 요건과 효력에 어떠한지 알아보도록 하겠습니다.
1. 제소전 화해 의미와 하는 이유?
(1) 화해란 서로 다툼과 쟁점이 있는 사항에 대해 미리 서로 양보하여 분쟁을 조기에 종식하는 것을 의미합니다. 그런데 우리 민사소송법상 규정에는 '소송상 화해'와 '제소전 화해'가 규정되어 있습니다. '재판상 화해'(소송상 화해)란 소송계속 중에 소송물인 권리 또는 법률관계 관하여 쌍방 간 주장을 양보하여 타툼을 해결하는 소송 기일 내의 소송상의 합의를 의미한다고 할 수 있습니다.
(2) 그렇다면 제소전 화해란 무엇을 의미할까요? '제소전 화해'란 쌍방 간의 분쟁이 소송으로 이어지는 것을 방지하기 위해 소송 전 지방법원 단독판사 앞에서 화해를 성립시키는 절차를 의미합니다. 이러한 재소전 화해는 일반적으로 분쟁을 해결하기 위한 것이지만 실질적 의미에서는 당사자 간 맺어진 계약 조항들을 법원조서에 기재하여 공증의 효과를 가짐과 동시에 소송절차를 거치지 않고 바로 집행권원을 취득하고자 하는 목적이 있습니다.
(3) 실무적으로는 금전지급을 목적으로 하지 않는 임대차계약 등에서 많이 활용하고 있습니다. 특히 상가임대차에서 다양한 해지 사유를 제소전화해 조서에 적어 놓고 해지사유가 발생 시 건물명도소송 없이 명도 집행권원을 얻기 위해 많이 활용하고 있습니다. 만약 제소전 화해를 작성하지 않으면 해지사유가 발생해서 재판을 진행하는데 최소 6개월에서 1년 이상의 시간이 걸리고 그동안 임차료를 받지 못하는 불상사가 발생하기 때문입니다. 이를 방지하기 위해 임대인의 요구로 많이 작성되고 있습니다.
2. 재소전 화해의 효력은?
(1) 제소전 화해의 효력은 어떤 것들이 있을까요? 우선 제소전 효력은 확정판결과 같은 효력을 가집니다(민사소송법 제220조). 이를 기초로 강제집행을 할 수도 있고(민사집행법 제56조 제5호) 기판력이 발생합니다. 임대인은 명도소송과 같은 강제집행을 위한 사전절차에 들어가는 비용과 시간을 절약할 수 있고, 화해조서의 내용에 따라 임차인 역시 보증금의 반환이 용이할 수 있습니다.
(2) 여기서 주의할 사항은 화해조서의 내용이 당사자간에만 미친다는 것입니다. 특히 제소전 화해가 성립되기 전의 목적물의 승계인에게는 미치지 않습니다. 예를 들어 임대차계약과 전대차계약을 체결 후 임차인과 임대인이 제소전 화해를 한다고 하더라도 그 내용이 전차인에게는 화해조서의 효력이 미치지 않습니다.
(3) 그렇다면 제소전 화해가 성립한 후의 승계인 즉 전차인에게는 화해조서의 효력이 미칠까요? 하지만 여기에도 일정한 제한이 있습니다. 임대인이 임차인과 계약을 해지한 후 소유권을 회복한 후에만 전차인으로부터 임대물건의 반환등의 효력을 주장할 수 있을 뿐이지, 임대인과 임차인과의 계약관계가 유지되고 있는 한 전차인에게 물건을 원래의 임차인에게 반환하라든지, 임대인에게 반환하라 등의 주장을 화해조서의 효력으로서 주장할 수 없습니다.
(4) 그래서 실무적으로는 이미 전대차가 되어 있는 경우에는 피신청인에 전차인을 포함시키거나, 신청원인에 전대차계약의 존재를 명시하고 화해조항등에 전차인의 명도의무를 지우게 하기도 합니다. 또한 건물명도를 위해 제소전화해 신청을 하는 것이라면 명도신청을 임대차기간 만기나 월세미납과 같은 채권적인 청구권뿐만 아니라 소유권에 기한 방해배제청구권을 근거로 하고 있음을 신청서상에 작성하고 있습니다.
3. 제소전 화해의 절차와 주의할 사항
(1) 그렇다면 화해조서의 내용은 어떠한 내용도 상관없을까요? 그렇지 않습니다. 주택, 상가임대차보호법에 어긋나는 규정이나 강행법규에 어긋난 사항은 기각이나 보정명령이 내려질 확률이 높습니다. 예를 들어 '월세가 두 달 치 밀린 경우 임대인이 즉시 해지할 수 있다'거나 '임대인이 제3자에게 임대목적물을 양도하게 되면 임차인은 3개월 안에 가게를 비워줘야 한다', '임차인은 권리금을 주장하지 못한다' 이런 내용들은 기각이나 보정명령의 확률이 높습니다.
(2) 화해조서는 우선 화해신청서를 작성하고 법원에서 기일을 지정합니다. 그 이후 판사 앞에 당사자이나 대리인이 출석하고 화해가 성립한다. 이 화해를 기초로 조서가 작성됩니다. 여기에는 다음과 같은 서류들이 필요합니다
- 임대차계약서
- 인감증명서 각 1부(임대인, 임차인 각각)
- 변호사 선임 시 소송위임장(인감증명서 날인된 것)
- 건물 및 토지 도면
- 임대인이나 임차인이 법인인 경우 법인인감증명서 또는 법인등기부등본
- 피신청인확인서
(3) 임대인과 임차인 중 한 명이라도 화해기일에 출석하지 아니하거나, 제소전 화해 신청 당시와 화해기일 사이에 계약내용이 변경된 경우, 제소전 화해조서에 강행법규상의 위반사항이 포함된 경우에는 화해가 성립하지 않을 수 있음을 명심해야 합니다.
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