상가임대차 권리금회수방해 손해배상청구 요건 / 임차인 주의사항?

권리금은 상거래상 인정되었던 상인들 사이 인정되었던 금원이었습니다. 그러나 권리금을 지급한 새로운 임차인이 얼마 되지 않아 쫓겨나는 등의 사회적 문제가 발생하자 2016년 상가건물임대차보호법상 명문으로 규정하였습니다. 오늘은 법적인 보호 대상으로 인정받은 권리금회수기회 관련 임차인 주의사항에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

권리금회수기회방해 손해배상

 

1. 권리금회수기회를 인정받기 위한 상임법상 요건은?

(1) 2016년 5월 29일 상가임대차보호법 개정으로 권리금 보호 규정이 신설되었습니다. 이전 판례에서 정의되었던 권리금을 명문으로 인정하면서 이를 보호하기 위한 규정들을 신설하였는데 그중 하나가 권리금회수기회를 임대인이 방해하는 경우 손해배상책임을 인정하도록 하였습니다.

 

(2) 법에서 정한 권리금이란 ' 상가 건물에서 영업을 하는 사람 또는 영업을 하려는 사람이 영업시설, 비품, 거래처, 영업상의 다양한 노하우, 신용, 상가 건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형 무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용 대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 뜻합니다.

 

(3) 이러한 권리금을 회수할  수 있는 기회를 임대인이 방해하는 경우 손해배상을 인정하고 있는데 이와 관련한 몇 가지 요건이 있습니다. ① 법의 적용을 받는 사업자 등록의 대상이 되는 영업을 하고 있어야 하며 ② 3기 이상의 임대료 연체 및 불법전대 등과 같은 예외사유가 없어야 합니다. ③ 또한 임대차 종료 이전 6개월까지 임대인의 권리금회수 방해행위가 있었어야 하며, ④ 이러한 임대인의 방해행위로 인해 일정한 손해가 발생해야 합니다.(상임법 제10조의 4)

 

(4) 참고로 환산보증금을 넘기는 경우 임차인의 권리금회수기회가 없는 것이 아닌지 하는 질문을 하실 수 있는데 권리금회수기회보장은 환산보증금과 상관이 없습니다. 상임법 제2조 제3항에는 제1항의 단서에도 불구하고 제10조의 2부터 제10조의 8까지의 규정은 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다고 규정하고 있기 때문입니다.(이전의 포스팅을 참조하시면 좋을 것 같습니다.)

https://sososofast1659.tistory.com/entry/%EA%B6%8C%EB%A6%AC%EA%B8%88%ED%9A%8C%EC%88%98%EA%B8%B0%ED%9A%8C%EB%B0%A9%ED%95%B4%EB%A1%9C-%EC%83%81%EA%B0%80%EC%9E%84%EC%B0%A8%EC%9D%B8%EC%9D%98-%EC%86%90%ED%95%B4%EB%B0%B0%EC%83%81%EC%B2%AD%EA%B5%AC%EB%A5%BC-%ED%95%98%EA%B8%B0-%EC%9C%84%ED%95%9C-%EC%9A%94%EA%B1%B4

권리금회수기회방해로 상가임차인의 손해배상청구를 하기 위한 요건

 

2. 권리금회수를 위한 임차인의 주의사항

(1) 실무에서 접하다보면 임대인의 방해가 있어 새로운 임차인을 구하지 못하였다고 말하시는 분들이 많이 있습니다. 하지만 여기서 분명한 사실은 신규 임차인을 임차인이 반드시 구하려는 노력, 새로운 임차인 주선행위를 해야 합니다.예를 들어 임대인이 기존의 월세보다 높은 월세를 새로운 임차인에게 요구하여 임차인이 포기하는 경우이든, 새로운 임차인이 들어오고 싶어 하는데 지나치게 특정 업종만 요구하는 경우이든 우선은 새로운 임차인을 임차인이 구해야 하는 노력을 해야 합니다.

 

(2) 즉 임차인의 새로운 임차인을 주선한 행위가 있어야 손해배상을 인정받기 위한 요건을 갖추게 된다고 할 수 있습니다.(상임법 제10조의 4 제1항) 이러한 주선행위가 없이 새로운 임차인을 구하지 못한 상태에서 권리금회수기회 방해로 손해배상책임을 입증하는 것은 쉬운 일이 아닙니다.

 

(3) 또한 이러한 손해배상청구권의 소멸시효는 임대차가 종료한 날로부터 3년의 소멸시효를 가지고 있습니다. 임대차가 종료하였다고 바로 청구할 수 없는 것은 아닙니다. 따라서 종료한 이후에도 청구할 수 있음을 명심하시면 유익할 수 있습니다.

 

3.  임차인의 새로운 임차인 주선행위에 필요한 사항

(1) 경우에 따라 반드시 동종업계를 구해야 할 때가 있습니다. 예를 들어 독점적 지위를 보장한 약국이라든지, 요식업만 인정하는 것을 전제로 하여 임대차계약이 체결된 임차인이든지, 카페로 한정된 자리에 임차한 상가의 경우에는 업종제한이 있을 수 있고, 이를 이유로 임대인이 거부한다고 하더라도 임대인의 방해행위가 정당화될 수 있습니다.

 

(2) 임대차 관계를 현격하게 유지할 능력이 되지 않는 신규임차인은 임대인은 거부할 정당한 이유가 될 수 있습니다. 예를 들어 세입자가 약국을 운영하던 사람이고 동종업계의 신규 세입자를 주선하였는데 다양한 조건들이 약국을 운영할 능력이 되지 않는다면 임대인은 거부할 근거가 될 수 있습니다.

 

(3) 신규사업자를 주선하는 경우에 법률상 주선하는 기간을 준수해야 합니다. 예를 들어 계약기간이 1년 이상 남아 있는 경우나 계약기간이 끝난 이후 새로운 임차인을 주선하고 이에 대해 임대인이 거부하였다고 해서 권리금회수기회를 방해하였다고 할 수는 없습니다. 법률이 정한 기간 동안 새로운 임차인의 주선행위가 있어야 합니다.