미등기주택 / 미등기아파트 신축 월세 전세 임대차 주택임대차보호법 적용될까?

미등기상태에서 전세나 월세 임대차계약을 체결하는 경우가 있습니다. 즉 임대차로 들어가려고 하는 임차인이 등기부를 떼어보니 아직 등기가 나와 있지 않은 신축건물인 경우 주택임대차보호법상 대항력, 우선변제권등이 확보될 수 있는지 궁금합니다. 오늘은 이와 관련한 포스팅을 이어가도록 하겠습니다. 

주택임대차보호를 받기 위한 범위와 요건

1. 주택임대차보호법의 적용범위는?

<1> 신축인 아파트, 다세대주택, 원룸과 같은 다가구주택의 경우 사용승인을 얻은 후 등기가 이루어지는 때까지 약간의 시간이 필요한 경우가 있습니다. 좋은 위치의 좋은 임대물건인 경우 서로 임차하기 위해 경쟁하거나, 전세의 경우 잔금을 치르기 위해서 미등기상태에서 임대차계약을 체결하는 경우가 있습니다. 그렇다면 이러한 경우에 주택임대차보호법이 적용될까요?

 

<2> 주택임대차보호법에서는 주거용 건물에서 주택의 임대차 및 미등기 전세계약에 한하여 적용된다고 규정하고 있습니다. 여기에서 주거용 건물이란 사회통념상 건물로 인정하게 충분한 요건을 구비하고 있는 경우를 뜻합니다. 시청이나 구청 등에 구비되어 있는 건축물대장의 용도란에 '주거용'으로 기재되어 있지 않더라도 실제상 주거용으로 사용하고 있다면 주임법의 적용을 받을 수 있습니다.

 

<3> 따라서 비록 무허가건물이나, 불법건축물 등 공부상 주거용으로 충분한 역할을 하지 않더라도 실제상 주거용으로 사용하고 있다면 주택임대차보호법상 임차인을 위한 다양한 보호제도를 적용할 수 있다고 할 수 있습니다. 그렇다면 미등기건물에도 적용이 될까요?

 

2. 미등기 신축 건축물에도 주택임대차보호법 적용?

<1>  판례는 '주택임대차보호법은 주택의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하고 있고, 주택의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 규정하고 있을 뿐 임차주택이 관할관청의 허가를 받은 건물인지, 등기를 마친 건물인지 아닌지를 구별하고 있지 아니하므로, 어느 건물이 국민의 주거생활의 용도로 사용되는 주택에 해당하는 이상 비록 그 건물에 관하여 아직 등기를 마치지 아니하였거나 등기가 이루어질 수 없는 사정이 있다고 하더라도 다른 특별한 규정이 없는 한 같은 법의 적용대상이 된다"라고 하였습니다.(대법원 2007. 6. 21 선고 2004다 26133 전원합의체 판결)

 

<2> 결국 임대차보호법상의 대항력, 우선변제권, 소액우선변제권 등 임대차보호법상의 임차인 보호 제도가 전부 적용된다고 할 수 있습니다. 이와 관련하여 같은 판례 사안에 이를 모두 인정하였습니다. 판례의 내용은 다음과 같습니다.

 

<3> "대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인에게  우선변제권을 인정한 주택임대차보호법 제3조의 2 및 제8조가 미등기주택을 달리 취급하는 특별한 규정을 두고 있지 아니하므로, 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인의 임차주택 대지에 대한 우선변제권에 관한 법리는 임차주택이 미등기인 경우에도 그대로 적용된다"

 

<4> 심지어 위 사례인 미등기주택과 그 대지가 함께 경매가 되어 대지에 대한 환가금액에서 우선변제권이 인정되는지 여부에 대해서 판례는 "대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인은 미등기임차주택과 그 대지가 함께 경매될 경우뿐만 아니라 미등기임차주택과 별도로 그 대지만이 경매될 경우에도 그 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있다"라고 판시하였습니다.(대법원 1996. 6. 14. 선고 96다 7595 판결)

 

3. 미등기주택 임대차계약 시 유의사항

<1> 하지만 미등기주택에서 주택임대차보호법상 보호를 받기 위해서는 대항요건에서 요구하는 요건을 갖추고 있어야 합니다. 예를 들어 확정일자, 점유 및 전입신고를 하고 있어야 하며, 함부로 점유를 포기하면 안 됩니다. 특히 미등기상태에서는 임차권등기명령이 곤란하므로 점유상태는 계속 유지하고 있어야 합니다.

 

<2> 또한 계약 시 미등기건물의 경우 등기사항증명서를 열람할 수 없으므로 소유자가 누구인지 명확하지 않습니다. 따라서 임대차계약체결권한이 누구에게 있는지 즉 나중에 누가 등기사항에서 소유자로 기재될지 분양계약서, 기타 확인 내용을 꼼꼼하게 체크하며 임대차계약을 체결해야 합니다.

 

<3> 미등기건물 상태에서 이중계약을 체결하는 경우가 흔히 나타나고 있습니다. 따라서 함부로 잔금을 이전하지 않고 타인이 전입신고가 되어 있는지, 현재 누가 살고 있는 것은 아닌지 등 대항요건을 갖추기 위한 요건을 꼼꼼하게 체크해야 합니다.