맹지 벗어나기 / 맹지 취득 후 맹지 탈출하는 방법은?

토지를 거래하다 보면 맹지인 토지를 가끔 보게 됩니다. 맹지인 토지는 보통 토지로서의 가치평가가 안 좋기 때문에 거래금액은 낮아질수 밖에 없습니다. 그렇다면 맹지인 토지에서 벗어나는 방법과 맹지를 탈출하기 위해서는 어떠한 방법들이 있는지 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다. 

토지 활용하기

1. 맹지란 무엇? 뜻은?

 

<1> 우선 맹지란 무엇일까요? 맹지는 도로와 맞닿은 부분이 전혀 없는 토지를 일컫습니다. 즉 자신의 토지가 도로와 닿지 않고 타인의 토지로 사방이 둘러 싸여 있는 한 필지의 토지를 의미합니다. 도로와 맞닿아 있는지 여부는 주로 지적도를 통해 확인하고 판단하고 있습니다. 실제 사용상의 기준으로 맹지여부를 판단하지 않습니다.

 

<2> 예를 들어 지적도상으로는 도로에서 직접 진입할 수 없고, 도로에 접해 있지 않으나 실제로는 사람과 차량이 자유롭게 진입할 수 있는 경우가 많으나 이는 지적도로 판단해야 하기 때문에 맹지입니다. 그렇다면 왜 맹지는 토지로서의 가치가 제대로 평가받지 못할까요?

 

<3> 건축법에 의하면 도로에 2m 이상 접하지 않을 때에는 건축이 원칙적으로 불가하도록 되어 있습니다. 즉 토지에서 건축이 불가하기 때문에 토지활용도가 떨어진다고 할 수 있습니다. 다만 인근 토지 소유자로부터 타 토지사용에 대해 사용승낙을 받은 후 시장이나 군수로부터 사도개설허가를 받으면 건축이 가능합니다. 즉 이러한 방법이 맹지에 대한 활용방법입니다.

 

2. 맹지 취득 후 맹지 활용방법은?

<1> 우선 민법상의 주위토지통행권은 맹지를 활용할 수 있는 첫 번째 수단이기도 합니다. 주위토지통행권은 민법 제219조에 명시되어 있습니다. 주위토지통행권이란 주위의 토지를 통행할 수 있는 법적인 권리로서 필요한 경우에는 통로를 개설할 수도 있습니다. 하지만 통로를 개설하는 경우 이로 인해 손해가 가장 적은 장소와 방법을 선택해야 하고 토지 소유자가 손해가 있다면 이에 대해서도 보상을 해야 합니다.(밑 포스팅을 참조)

2023.12.01 - [생활속의 민법이야기] - 맹지 탈출 / 주위토지통행권 행사 요건과 효과는?

맹지 탈출 / 주위토지통행권 행사 요건과 효과는?

 

<2> 사실 도로상 일부분만 접해 있다고 하더라도 건축법상 요구하는 길이가 접해 있지 않으면 사실상 맹지로 볼 수 밖에 없습니다. 토지위에 건축을 하기 위해서는 원칙적으로 너비 4m 이상인 도로에 접해야 합니다. 또한 도로에 접한 길이가 최소 2 m이상이 되어야 합니다. 따라서 도로에 접한 길이가 2 m미만인 경우에는 건축허가가 나지 않아 가격가치 하락이 크다고 할 수 있습니다.

 

<3> 그렇다면 맹지에서 벗어나 개발행위를 할 수 있느 방법에는 어떠한 것들이 있을까요? 우선 다음의 방법을 사용하도록 합니다.

• 맹지인 토지의 소유자는 주변 도로에 접한 토지에 대한 도로사용권을 얻어서 도로개설를 할 수 있도록 한다.
• 맹지의 일부와 인접한 토지 일부를 교환하여 진입로를 확보하고 맹지에서 벗어난다.
• 인접토지가 크지 않다면 직접 인접토지를 매수하여 도로를 개설하도록 한다.

<4> 다음은 만약 토지사용승낙서를 받을때 주의해야 하는 사항들입니다. 주로 맹지인 토지 소유자가 맹지를 벗어나기 위해 가장 많이 활용하는 방법입니다.

• 토지사용승낙서를 받을 때는 승낙 대상이 되는 토지의 도면을 첨부하도록 하고, 표시하도록 합니다. 추가적으로 토지 소유자의 인감증명서도 함께 구비하는 것 역시 필요(인접토지소유자의 진정성 확보)하다고 할 수 있습니다.
• 만약 도로 인접 소유자가 매각하는 경우 이럴 경우를 대비하여 특약도 설정하도록 합니다.
• 맹지인 토지소유자는 인접토지 소유자에게 진입로 사용을 위한 사용료를 지불해야 하는데 이에 대해서 토지사용승낙서에 되도록이면 명시하도록 합니다.
• 만약 진입로 소유자가 달라진다면 사용료 문제로 인해 다시 협의가 필요한 경우가 발생하는데 이 경우 사용료에 대해 합의되지 않은 경우 법원에 조정을 신청할 수 있습니다.