최근 어려운 경제사정으로 인해 임대인이 보증금을 반환하지 못하거나, 임차인이 월세를 지급하지 못하는 사유로 인하여 경매가 진행되거나, 보증금반환소송에서 확정판결을 받은 이후 명도소송을 이어지는 경우가 많이 있습니다. 오늘은 부동산 명도 소송에 대한 포스팅을 이어가도록 하겠습니다.
1. 명도소송의 의미와 준비과정
(1) 명도란 점유할 권리가 있었던 당사자가 점유할 권리가 소멸이 되었음에도 불구하고 주택, 상가, 토지 등을 점유하고 있는 경우 이에 대한 점유를 반환하는 과정을 말합니다. 즉 부동산의 소유자나 임대인이 불법점유자나 계약 효력이 끝난 임차인에 대해서 제기하는 소송을 의미한다고 할 수 있습니다.
(2) 명도소송이 필요한 경우는 여러 가지가 있습니다.
- 임대차계약기간이 끝났음에도 불구하고 임차인이 계속적으로 점유하고 있으면서 퇴거하지 않는 경우
- 경매 절차에 따라 낙찰이 이루어졌음에도 불구하고 현재 거주하고 있는 점유자가 이사 가지 않는 경우
- 주택의 경우 2달치 월세, 상가의 경우 3달치 월세를 미루어 임대인이 계약을 해지 하였음에도 불구하고 계속 점유하고 있는 경우
- 권한 없이 토지 및 건물에 점유하고 있는 경우
- 절차대로 진행한 재건축과 재개발 등으로 인해 임차인을 상대로 퇴거를 요청하는 경우
(3) 그렇다면 명도소송을 제기하는 임대인이나 소유자는 어떠한 서류등을 준비해야 할까요? 소를 제기하는 사람은 상대방이 점유할 권리가 없음을 입증하는 서류 등을 준비해야 합니다. 우선 기본적으로 임대차계약서와 같이 권리관계를 나타내는 서류와 자신의 소유와 임대인임을 나타내는 서류가 필요합니다. 월세를 밀린 경우에는 입금내역, 독촉 문자나 카톡 메세지 캡처, 발송한 내용증명 사본, 무단사용의 경우에는 간판사진, 전입세대열람내역서 등이 필요할 수 있습니다.
2. 명도소송 진행 절차
(1) 위에서 언급한 필요서류 소장 및 불법점유를 입증할 수 있는 증거, 자신이 정당한 권리자(등기부등본, 건축물대장, 토지대장) 임을 나타내는 서류를 준비한 이후에는 전자소송 사이트에서 인지대와 송달료에 대해 가상 계좌를 발급 받은 후 해당계좌로 인지송달료를 납부한 후 납부확인서를 출력합니다.
(2) 법원에 소장이 접수하면 피고에게 송달받는 절차가 진행됩니다. 피고는 위에서 제출한 접수된 소장, 증거자료를 우편을 통해 피고에게 송달되도록 합니다. 송달이 되지 않으면 여러 번 송달하고, 보정명령이 이루어지게 됩니다. 송달되지 않는 이유에 따라 보정명령이 이루어지고 송달이 계속되지 않는 경우에는 공시송달을 신청할 수 있습니다.
(3) 피고에게 소장이 송달이 제대로 된다면, 피고는 30일 이내 답변서를 제출해야 합니다. 30일 이내 답변을 제대로 하지 못한다면 무변론 판결로 패소 판결이 날 수 있습니다. 그러나 피고가 항변하거나 부인하는 경우에는 변론절차가 진행이 됩니다. 변론절차가 진행되어 서로 공방이 오고 가면서 증거도 제출되기도 합니다. 또한 조정절차가 진행되기도 하면서 강제조정을 하거나 화해권고결정이 진행되기도 합니다.
(4) 충분한 공방이 오고 가면서 변론이 종결되면 법원은 판결선고 기일을 잡게 됩니다. 판결선고기일에는 일반적으로 출석하지 않아도 당일이나 수일 이내에 판결문을 받아 볼 수 있습니다. 판결이 선고되면 피고인 임차인이나 상대방은 자진명도를 하게 되지만, 만약 자진명도를 하지 않게 되면 강제집행절차를 위해 집행관 사무실에 강제집행을 신청하게 됩니다.
(5) 강제집행절차를 위해 집행관 사무실에 가서 서류(강제집행신청서, 판결문 정본, 집행문, 송달 확정증명원)등을 접수하면 집행비용 예납안내서를 받고 집행비용을 납부하시면 됩니다. 집행관은 1차 계고를 한 다음 퇴거하지 않은 경우 본 집행일을 확정하게 됩니다. 본 집행에서 강제로 개문을 한 후 피고 소유의 물건들을 밖으로 꺼내게 됩니다.
3. 명도소송 비용과 주의사항
(1) 명도소송을 진행하는 경우 가장 기본적인 사항은 '부동산점유이전금지가처분'을 신청하는 것입니다. 만약 소송진행을 위해 변호사를 고용하는 경우에는 변호사가 당연히 체크하여 신청할 것이지만 일반인들은 놓치기 쉬운 부분입니다.
(2) '부동산점유이전가처분'을 신청하는 이유는 소송에서 승소판결을 받았다고 하더라도 피고가 점유를 제3자인 타인에게 이전하게 되면 점유이전을 받은 제3자를 상대로 새롭게 소송을 진행해야 물건을 강제집행을 할 수 있습니다. 즉 집행불능상태를 미리 방지하기 위해서는 명도소송 전에 점유이전가처분 신청을 먼저 해야 한다는 것을 명심해야 합니다.
(3) 비용이라고 하면 흔히 말하는 소가라고 할 수 있습니다. 소가란 원고가 주장하는 권리 또는 법률관계에 관하여 이익을 객관적으로 평가한 후 금액으로 표시하는 것으로 시간 표준액에서 법률이 정한 비율에 따라 정해지게 되며, 산정에 관한 예규가 중요합니다. 이는 인지액을 정하는 기준이 됩니다.
- 1천만 원 미만 - 소가 X (50/10,000)
- 1천만 원 이상 1억 원 미만 - 소가 X (45/10,000) + 5,000원
- 1억 원 이상 10억 원 미만 - 소가 X (40/10,000) + 55,000원
- 10억 원 이상 - 소가 X (35/10,000) + 555,000원
(4) 인지액과 더불어 송달료가 필요합니다. 송달료는 수신인인 당사자 수 X 4,800 원 X 15회분 입니다.
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