최근 고금리 시대에서 대출이자를 내지 못하거나 다양한 경제상의 어려움으로 인하여 임대인들이 보증금과 전세금 반환에 애를 먹는 경우가 늘어나고 있습니다. 최악의 경우 임대 건물이 경매에 들어가는 경우가 생기고 있습니다. 이때 전세, 월세 임차인들이 보증금 전액을 반환받을 수 있는지 알아보도록 하겠습니다.
1. 경매절차에 전세금 반환받기 위한 요건
(1) 자신이 거주하고 있던 집이 경매에 넘어가 경매절차에 전세금을 확보하기 위해서는 두가지 요건이 필요합니다. 대항력과 우선변제권을 임차인이 갖추고 있어야 합니다. 대항력이란 약속한 임차기간 동안에 경매나 매매로 인하여 소유자가 바뀌더라도 새로운 집주인에게 계약 만료 전까지 기존의 계약관계를 주장하여 점유할 수 있는 권리를 의미합니다.
(2) 대항력이란 임차인이 주택의 인도와 주민등록 및 전입신고를 마친 그 다음 날로부터 오전 0시부터 생깁니다. 이러한 대항력이 경매이후에도 계속 발생하기 위해서는 우선 등기부등본상 앞선 다른 권리가 접수된 바 없이 깨끗해야 합니다. 즉 대항력을 갖추기 전에 압류, 가압류, 담보물권이 존재하지 않아야 합니다. 만약 대항력이 없는 상태로 부동산 경매가 진행되면 주택의 낙찰대금은 권리자의 선순위대로 배당되고 전세금을 반환받지 못하는 경우도 생길 수 있습니다.
(3) 또한 경매절차에서 우선변제권을 주장하기 위해서는 임대차계약서를 작성한 날 바로 확정일자를 받아두어야 합니다. 이렇게 우선변제권을 갖추고 있다면 낙찰대금에서 임차인은 우선해서 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 그런데 중요한 것은 이 역시 100% 반환받기 위해서는 임차인의 확정일자보다 앞선 다른 종류의 담보물권이나 압류, 가압류가 없어야 한다는 사실도 명심해야 합니다. 이렇게 경매절차에서 임차인이 전세금에 대해서 우선권을 주장하기 위해서는 필요한 요건들이 있습니다.
2. 대항력이 있는 선순위 임차인의 경우
(1) 대항력과 우선변제권이 있는 선순위 임차인에게는 두 가지 선택적 권리가 있습니다. 첫 번째는 배당을 요구 해서 보증금을 돌려받고 이사를 가는 방법이 있습니다. 현재 거주 하고 있는 집이 경매로 넘어가는 상황에서 임대차기간이 끝나지 않았음에도 선순위 임차인이 경매 진행에서 배당요구를 하는 경우에는 이를 임대차의 해지로 간주합니다.
(2) 그런데 여기에서 주의 할 점은 매각기일까지는 이사를 가면 안 되고 보증금을 반환받기 위해서는 주택의 점유와 동시에 주민등록을 유지해야 합니다. 이사를 가거나 주민등록을 이전하는 경우에는 전세금의 반환받기가 어려워진다고 할 수 있습니다. 이사를 가야 하거나 주민등록을 이전해야 하는 특별한 사정이 있는 경우에는 법원에 임차권등기명령 절차를 거쳐서 대항력과 우선변제권을 유지하도록 해야 합니다.
(3) 유찰이 계속되면 낙찰가가 낮아지게 됩니다. 이 경우 낙찰대금이 적어져 보증금 전액을 배당받지 못하는 일이 생기기도 합니다. 이런 경우에는 낙찰자가 남은 보증금을 지급해야 하며, 임차인은 이 돈을 다 받을 때까지 해당 부동산을 계속 사용 수익해도 상관없습니다.(대법원 1996. 02. 27.선고 95다 35616 판결)
(4) 두 번째로는 배당을 신청하지 않고 계속 현재의 집에 거주하여 사는 방법도 있습니다. 선순위 임차인이 위에서처럼 배당을 요구하지 않는 경우에는 임대차계약은 정해진 기간까지 존속하게 됩니다. 경매로 인하여 집주인의 바뀌더라도 남은 임대차기간을 보장받을 수 있고, 보증금은 새로운 소유자에게 요구할 수 있습니다.
3. 대항력이 없는 경우와 후순위 임차인인 경우
(1) 대항력이 있으나 후순위 임차인인 경우에는 경매절차에서 배당요구를 할 수 있습니다. 하지만 낙찰자에게 기존 임대차계약의 효력을 주장하지 못합니다. 즉 확정일자에 따라 순번대로 배당은 받을 수 있으나, 당초 보증금보다 금액이 모자랄 때 낙찰자에게 남은 금액에 대해서 요구하거나, 보증금을 반환 받을 때까지 계속 거주할 것을 주장할 수 없습니다.( 대법원 1983. 4. 23 선고 83가카116 판결)
(2) 전입신고를 하지 않아 대항력이 없는 임차인은 어떻게 될까요? 우선 임차인은 경매절차에서 자신의 몫을 요청하기가 쉽지 않습니다. 등기부상 앞선 권리가 모두 배당을 받은 후 남은 배당금에서 임차인이 보증금을 가져가야 하는데 이런 경우는 대부분 보증금을 찾아가기가 쉽지 않습니다.
(3) 받지 못한 보증금은 원래 임대인에게 전세금반환소송 등의 민사 절차를 통해 받아야 내야 합니다. 별도의 소송을 거치고 집행까지 가야 하는 번거로움이 있기 때문에 계약 시 대항력을 갖추기 위해 노력해야 합니다. 그리고 전세계약을 체결 시에 들어갈 집에 대한 다양한 권리관계를 파악하는 것이 무엇보다 중요하다고 할 수 있습니다.
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