매매계약이나 월세, 전세 계약을 체결하는 경우에도 계약금을 지급하면서 계약이 시작된다고 할 수 있습니다. 우리 민법은 계약금에 대해서 직접적인 규정은 없으면서, 해약금, 위약금, 위약벌에 대해서 규정하고 있습니다. 판례 역시 이와 관련하여 판시하고 있는데 이에 대한 개념을 이해하는 포스팅을 이어가고자 합니다.
1. 해약금이란?
(1) 일반적으로 계약이 성립하게 된다면 특별한 채무불이행이 없는 이상 계약의 양 당사자는 함부로 계약을 해지할 수 없습니다. 하지만 계약의 매수인이나 임차인이 계약금을 지급하는 경우에는 중도금이 지급하기 전까지 어떤 사유든 묻지 않고 단순한 변심에 의해서도 해지가 가능하도록 권리를 부여하는 금액이 해약금입니다. 즉 언제든지 양 당사자가 합의한 금액만 지급하면 계약을 해지할 수 있는 권리를 부여하는 금액이라고 할 수 있습니다.
(2) 민법 제565조 제1항에서는 매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다라고 규정하고 있습니다.
(3) 우리 민법 제565조에 의하여 계약금이 지급된다면 양 당사자는 제565조에 의해서 이행에 착수할 때까지 계약을 깰 수 있는 권리를 부여하고 있습니다. 따라서 가계약금만 지급된 상태의 경우에는 계약을 깰 수 없습니다. 예를 들어 10억의 아파트를 매매하려고 하는 경우 매수인이 가계약금 1천만 원을 지급한 후 계약서를 작성하기 전에 특별한 사정에 의해서 계약이 진행되지 못해 계약을 깨기 위해서는 나머지 9천만 원을 지급하여야(왜냐하면 계약금은 매매대금의 10%인 1억이 실무이기 때문에) 계약을 해지할 수 있습니다.
2. 위약금이란?
(1) 계약 체결 당사자들이 향후 계약 위반 시 상대방에게 지급해야 하는 손해배상액을 미리 정하는 것을 의미합니다. 예를 들어 "계약의 양 당사자가 향후 계약 사항을 위반 시 계약금의 상당액을 손해배상액으로 지급한다"라는 조항을 넣은 경우 이를 위약금 조항으로 볼 수 있습니다.
(2) 흔히 계약금을 해약금으로 보면서도 위약금 즉 손해배상예정으로도 추정하고 있습니다. 그런데 계약금을 위약금으로 추청 하기 위해서는 특약이 있어야만 합니다. 판례 역시 당사자의 일방이 위약한 경우 그 계약금을 위약금으로 하기로 하는 특약이 있는 경우에만 손해배상의 예정으로서의 성질을 갖는다고 하고 있습니다.(대판 1987. 2. 24 86누 438) 보통 실무적으로 '매도인이 계약을 위반하는 경우 수령한 계약금을 포기하고 매수인이 계약을 위반하는 경우 계약금의 2배를 지급한다'라는 문구를 손해배상예정 위약금으로 이해합니다.
(3) 일반적으로 계약금이 지급되고 위와 같은 특약을 하는 경우 계약금은 해약금으로서의 성질과 손해배상액의 예정으로서의 성질을 겸하기도 합니다. 해약금의 성질을 가지게 되는 경우에는 민법에 따라 손해배상액의 성질로 추정이 있고 그 금액이 과하다고 법원이 인정되는 경우에는 그 금액을 감액할 수도 있습니다. (민법 제398조 제4항)
(4) 이렇게 손해배상예정으로 인정된다면 추가적인 손해가 발생한다고 하더라도 피해자는 합의된 손해배상액 이상으로 청구할 수 없습니다. 심지어 피해자가 그 손해에 대한 입증을 한다고 하더라도 마찬가지입니다. 따라서 상대방이 계약을 마음대로 해지할 것 같으면 상대방은 그 손해배상 예정액을 계약금보다 높여서 예정하는 것도 한 방법이라 할 수 있습니다.
3. 위약벌이란?
(1) 위약금과 위약벌은 사실 비슷한 개념이라고 할 수 있습니다. 위약금이 앞으로 발생할 손해에 대한 가정적 금액을 미리 정하고 계약을 위반한 당사자에게 청구하는 금액이라고 한다면 위약벌이란, 계약을 위반한 것 자체에 대한 제재로서 상대방이 몰수하는 것을 의미합니다.
(2) 위약금과 위약벌은 무슨 차이가 있을까요? 위약금은 계약 위반에 따른 손해를 배상하는 것이고, 위약벌은 의무이행을 강제하기 위하여 제재금을 규정하는 것을 의미합니다. 위약금은 추가적인 손해배상청구가 불가능합니다. 하지만 위약벌은 벌금의 일종이므로 위약벌과 별개로 손해를 입증하여 손해배상청구가 가능합니다. 또한 위약금은 위에서 언급한 것처럼 손해배상액의 예정으로 감경이 가능하지만, 위약벌은 제103조 공서양속에 반하지 않는 한 감경이 불가능하다고 할 수 있습니다.
(3) 어떠한 문구가 위약금인지 위약벌인지에 대해서는 특약 문구에 대해서 법원의 해석을 걸치게 되며, 계약서 전체적인 문구를 보고 해당조문이 어떠한 성격을 가지는지를 판단하게 될 것입니다. 일반적으로 위약금으로 해석하게 되고, 위약벌로 해석할 만한 특별한 사정이 있어야만 위약벌로 해석할 수 있게 됩니다.
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