상가 계약갱신청구권 행사 / 기간 / 요건 / 효력은?

오늘은 상가임대차계약기간이 끝난 경우 임차인의 최대 관심은 갱신청구권을 행사와 관련한 내용입니다. 특히 갱신은 언제까지 몇 번이 가능한지, 연체한 사실이 있는데 갱신청구권을 행사할 수 있는지, 계약기간 중 임대건물 소유자가 바뀐 경우에 대해 간략하게 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

상가 추가적인 갱신을 하려면?

 

1. 상가임차인의 갱신청구권 행사요건 및 임차기간

 상가임대차에서 임대차 계약기간이 끝난 후 상가임차인은 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전사이 계약갱신을 청구하면 임대인은 특별한 사정이 없는 경우 이를 상가임차인의 '계약갱신요구권'이라고 합니다. 이러한 계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위 내에서 행사가 가능하다고 상가임대차보호법은 규정하고 있습니다. 결국 여러 번 갱신하는 경우에도 최소 10년은  보장된다고 할 수 있습니다.

 

• 구법에서는 최소 보장기간이 5년이었으나 2018. 10. 16 법이 개정되면서 최소 보장기간을 10년으로 확대하였습니다. 그렇다면 2018. 10. 16 이전에 상가임대차 계약을 맺은 임차인은 갱신요구권을 행사할 수 있을까요?
• 부칙 제2조와 대법원 판례에 따르면 2018. 10. 16 을 기준으로 계약이 유지되고 있는 경우에는 최초 계약일을 기준으로 의무기간이 10년으로 확대되지만 2018. 10. 16 이전에 의무임대차기간이 경과된 경우에는 10년 확대규정이 적용되지 않습니다.

 

2. 임대인이 임차인의 계약갱신요구를 거절 할 수 있는 경우

임차인이 계약갱신을 요구하면 항상 인정될 수 있을까요? 항상 인정되지 않습니다. 상가건물 임대차보호법 제8조에서는 임대인이 갱신거절을 할 수 있는  8가지 사유를 규정하고 있습니다. 특히 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 연체한 사실이 있는 경우에는 임대인은 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있습니다. 여기에서 3기의 차임액에 달한 때와 3기의 차임액에 해당하는 금액이 이르도록 연체한 사실이 있는 경우와 구별할 필요가 있습니다. 

 

• 3기의 차임액에 달한 경우에는 임대인은 임대차 계약을 해지를 할 수 있습니다. 예를 들어 월세가 100만원인 경우 밀린 월세가 300만 원에 도달하면 해지를 할 수 있습니다. 연속적으로 밀려야 할 필요는 없으며 총 밀린 월세금액이 300만 원이며 해지가 가능합니다. 밀린 도중에 임차인이 100만 원 월세를 지급하여 300만원이 되지 않으면 임대인은 해지를 할 수 없습니다.
• 하지만 위 사례에서 이렇게 한 번 총 300만원이 밀린 때가 있고 도중에 300만원의 월세를 다 갚아도 연체한 사실이 있기 때문에 임대인은 임대차계약을 해지할 수는 없지만 계약기간 만료 후 임차인의 임대차계약의 갱신요구를 거절할 수는 있습니다.

 

3. 건물의 소유자가 변경된 경우에도 임차인의 갱신요구 가능한가?

건물의 소유자가 바뀐 경우에도 임차인은 10년의 범위에서 임차인은 새로운 임대인에게 갱신요구를 할 수 있을까요? 정답은 임차인이 대항력을 갖추고 있는지 여부에 의해 결정됩니다. 만약 임차인이 사업자등록을 신청하고 임대차 물건을 인도받은 경우에는 임차인은 대항력을 갖추게 됩니다. 이렇게 대항력을 갖추었다면 임차인은 새로운 임대인에게도 10년의 범위에서 계약의 갱신을 요구할 수 있습니다. 물론 임대인의 갱신거절 사유인 3기 연체한 사실, 무단 전대 등의 불법적인 사유가 없어야 합니다.