묵시적 갱신후 월세 전세 임대인 임차인 계약해지

주택의 월세 전세 임대차 계약 후 상호 간 특별한 의사표현 없이 계약이 자동 연장되어 버리는 묵시적 갱신이 되는 경우가 종종 있습니다. 이렇게 집주인과 계약기간에 대한 특별한 연장에 대한 의논 없이 계약기간이 지난 경우 임대인이나 임차인 계약해지 하는 경우 등과 같은 다양한 사례에 대해 알아보도록 하겠습니다. 

1. 주택 전세 월세의 묵시적 갱신 효력

주택임대차보호법 제 6조 묵시적 갱신

주택임대차보호법 제6조 제1항에 따르면 처음의 임대차계약을 체결한 후 임대인의 경우에는 임대차기간이 종료하기 6개월전부터 최소 2개월까지, 임차인은 종료하기 2개월까지 계약을 종료한다는 통보를 해야 합니다. 만약 임대인이나 임차인이 이러한 통보를 하지 않고 계약의 종료가 다가 옴에도 아무런 말없이 그냥 넘어간다면 임대차 계약은 묵시적 갱신이 될 수 있습니다. 즉 계약기간이 끝나가고 있다면 서로 계약에 대한 갱신에 대해 의논을 해야 하고 만약 아무런 의논 없이 계약기간이 끝난다면 2년의 계약이 체결된 것으로 법률은 간주하고 있습니다. 임대차 계약이 묵시적 갱신이 된다면 계약이 자동으로 연장되어 처음 계약 체결 당시의 조건과 동일한 조건으로 임차인은 거주를 할 수 있습니다. 

 

2. 묵시적 갱신 이후 임대인의 계약해지 가능여부

주택임대차보호법은 임차인의 주거안정을 보호하기 위해 제정된 법률입니다. 따라서 법률은 임차인의 주거안정을 방해하는 계약이나 주장은 무효라고 하고 있습니다. 주택 임대차보호법 제6조 제2항에 의하면 묵시적 계약갱신이 이루어진 경우 그 기간은 2년으로 임차인을 보호하도록 하고 있습니다. 따라서 임대차 계약에 정당한 임대차 계약해지사유가 없는 경우라면 임대인은 묵시적 계약 기간인 2년동안 계약기간 중에 해지할 수 없습니다. 예외적으로 임차인이 2개월 이상 월세를 연체하거나, 임대인의 동의 없이 무단으로 임대차를 전대하는 등 불법적인 사유가 있는 경우에는 일정한 최고절차 이후 계약을 해지할 수 있습니다. 

 

3. 묵시적 갱신 후 임차인의 계약 해지

(1) 그렇다면 임차인도 중간에 계약을 해지할 수 없을까요? 그렇지 않습니다. 비록 묵시적 계약 갱신이 이루어져 2년으로 계약이 연장된다고 하더라도 임대인과 달리 임차인은 임대인에게 언제든지 계약해지를 요구할 수 있습니다. 다만 월세나 전세 묵시적 갱신계약에 대해 해지통보가 이루어진 날로부터 3개월이 지나야 효력이 발생합니다. 따라서 월세계약의 경우에는 임차인은 임대인에게 3개월치의 월세를 지급하여야 하고 전세의 경우에는 임차인은 임대인에게 3개월이 지난 후에 보증금의 반환을 청구할 수 있습니다. 임대차보호법 제6조의 2 제1항은 다음과 같이 규정하고 있습니다. 묵시적 갱신이 이루어진 경우 임차인은 임대인에게 언제든지 계약의 해지를 통보할 수 있다. 제2항에는 임대인이 그 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다. 즉 임차인은 임대인과 달리 묵시적 갱신 이후 언제든지 해지를 할 수 있습니다.

 

(2) 참고로 그렇다면 묵시적 갱신 이전 원래의 계약기간에도 임차인은 언제든지 계약을 해지할 수 있고 3개월이후 효력이 발생할까요? 정답은 그렇지 않습니다. 예를 들어 처음 계약기간이 2년이고 1년 만에 임차인이 특별한 사정이 있어 해지를 해야 하는 사유가 발생한다고 하더라도 임차인은 2년의 기간을 준수해야 할 의무가 있습니다. 부득 하게 해지를 해야 한다면 임차인은 새로운 임차인을 임대인에게 소개하거나 임대인과 합의 해지를 의논하는 방법으로 이를 해결해야 합니다.