생산관리지역이란? / 건폐율, 용적률 / 건축가능한 경우?

토지에 대해서 알아보다 보면 관리지역이라는 용어를 접하는 경우가 있습니다. 특히 생산관리지역이라는 용어를 많이 듣게 됩니다. 관리지역에 대한 의미와 위 토지의 건폐율 및 용적률, 그리고 지을 수 있는 건축물에는 어떠한 것들이 있는지 알아는 시간을 갖도록 하겠습니다. 

도시편입예상지역

1. 관리지역이란? / 생산관리지역은?

<1> 우선 관리지역의 의미를 알기 위해서는 관리지역의 분류체계인 용도지역이라는 의미를 알 필요가 있습니다. 용도지역이란 토지의 이용 및 건축물의 용도, 용적률과 건폐율 등을 제한함으로써 토지를 경제적이고 효율적으로 이용할 수 있도록 합니다. 또한 공공복리의 증진을 목적으로 모든 토지를 도시관리계획으로 결정하는 지역을 의미합니다. 중복지정은 되지 않으며, 토지 한 필지에는 단 하나의 용도지역만 설정됩니다.

 

<2> 그렇다면 용도지역 분류체계 중 관리지역이란 무엇일까요? 관리지역은 도시지역의 인구 및 산업을 수용하기 위해 도시지역에 준하여 체계적으로 관리하거나 농림업 진흥, 산림보전, 자연환경 등을 위해 농림지역 또는 자연환경보전지역에 준하여 관리가 필요한 지역을 의미합니다.

 

<3> 관리지역에는 크게 3종류로 구분되고 분류됩니다.

• 생산관리지역 : 농림·임업·어업을 위해 필요하지만, 농림지역으로 지정하기 곤란한 지역
• 보전관리지역 : 자연환경보호, 산림보호, 수질오염방지 등 생태계 보전 등을 위해 보전이 필요하지만, 자연환경보전지역으로 지정하여 관리하기 곤란한 지역
• 계획관리지역 : 도시 편입이 예상되는 지역 또는 제한적 이용·개발하려는 지역을 의미합니다.

 

2. 생산관리지역 / 용적율, 건폐률?

<1> 생산관리지역은 태생적으로 농업 ·어업 ·임업을 위한 지역이기 때문에 농림지역으로 지정하여 관리해야 하지만, 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 농림지역으로 지정하여 규정하였습니다. 생산관리지역은 우선 개발이나 건축이 가능한 지역이라고 할 수 있습니다. 또한 다른 관리지역과 비교하여 비교적 쉽게 개발이나 건축이 가능한 관리지역으로 분류됩니다.

 

<2> 건폐율은 토지 위에 건축물을 얼마나 넓게 건축할 수 있을지에 관한 개념으로 건폐율=(건축면적/대지면적)X100 으로 생산관리지역의 건폐율은 20% 이하입니다. (참고로 보전관리지역 역시 건폐율은 20%입니다.)

 

<3> 용적률은 토지 위에 건축물을 얼마나 수직으로 높게 건물을 건축할 수 있는지를 알아볼 수 있는 개념입니다. 용적률은 (건축물의 지상층 연면적 ÷ 대지면적 )X100 이며, 생산관리지역의 용적률은 80%이하입니다. ( 참고로 보전관리지역 역시 80% 이하입니다.)

 

3. 생산관리지역에서 할 수 있는 행위는?

우선 기본적으로 다음과 같은 행위를 할 수 있습니다.(클릭참조)

• 4층 이내의 건축물(아파트 제외)
• 주거용 건물(단독주택 등)
• 1종 근린생활시설
• 2종 근린생활시설(아목, 너무 및 일반음식점, 단란주점 제외)
• 슈퍼마켓(식품, 잡화, 의류, 완구, 서적, 건축자재, 의약품류)과 일용품 판매시설 1,000㎥미만
• 제조업소, 수리점, 세탁소 (바닥면적 500㎥미만)
• 판매시설(농업, 임업, 축산업, 수산업용에 한함)
• 의료시설
• 유치원, 중학교, 고등학교 및 교육원
• 노유자 시설
• 수련시설
• 도정, 식품, 읍면지역에 설치하는 제재업 공장 (비공해성)
• 축사, 가축시설 도축장, 도계장
• 창고시설 (농업, 임업, 축산업, 수산업에 필요해야 함)
• 장례식장
• 방송통신시설 등

생산관리지역에서는 단독주택이 가능합니다. 지자체 조례에 의해 공동주택(아파트 제외)도 가능하다고 할 수 있습니다. 결국 일반적 용어인 빌라, 다세대 주택, 다가구 주택(원룸) 등도 가능합니다. 하지만 생산관리지역이면서 농업진흥지역이라면 그 세분화에 따라 다른 규제가 적용됩니다. 예를 들어 농업진흥지역 중 농업진흥구역에서는 농림어업인의 농가주택만이 가능하고 농업보호구역에서는 농업인이 아닌 개인도 단독주택이 가능합니다.

 

생산관리지역이 농업진흥지역 밖 농지 준보전산지라면 국토계획법의 규제만 파악하면 할 수 있는 행위를 파악할 수 있지만, 만약 생산관리지역이면서 농업진흥지역 보전산지라면 국토계획법뿐만 아니라 농지법과 산지관리법 등에 대해서도 체크하시고 할 수 있는 행위를 파악해야 합니다.