최근 고금리, 고물가로 인하여 많은 부동산들이 경매에 나오고 있는 실정입니다. 잘못하면 경매절차에서 자신의 보증금이나 전세금을 지키지 못할 수 있습니다. 이를 예방하기 위해서는 다가구주택에 임대차나 전세계약을 체결하면서 선순위보증금이나 전세금을 확인하는 방법이 있습니다. 오늘은 이와 관련하여 포스팅을 이어가도록 하겠습니다.
1. 다가구 주택과 다세대 주택
(1) 보통 일반인들에게 있어서 다가구 주택과 다세대 주택의 구별이 손쉬운 것은 아닙니다. 특히 겉모습만 보고 판단하는 것은 쉽지 않습니다. 그런데 우선 선순위 임차보증금과 선순위 전세를 알아봐야 하는 필요성은 보통 다가구주택에서 발생합니다. 따라서 다가구 주택과 다세대 주택의 개념을 구별할 수 있어야 합니다.
(2) 일반적으로 손쉽게 구별할 수 있는 방법은 주거로 사용하는 층수를 알아보는 것입니다. 예를 들어 주거로 사용하는 공간이 3층 이하이면 보통 다가구 주택일 확률이 높고, 4층부터는 다세대 주택일 가능성이 높습니다. 예를 들어 필로티가 있어 이곳을 주차장으로 사용하면서 2층부터 4층(총 3층 사용)까지 주거로 사용한다면 이는 다가구 주택일 확률이 높습니다. 이를 흔히 원룸건물이라고 하죠.
(3) 건축법상 다가구 주택은 단독주택이며, 다세대 주택은 공동주택으로 분류됩니다. 흔히 빌라, 연립주택 등으로 불려지고 있습니다. 다세대 주택은 호실마다 개별등기가 가능하며 호실마다 건축물대장이 분류되어 소유자가 다를 수 있습니다. 하지만 다가구 주택은 일반적으로 호실마다 등기가 불가능하고 전체 건물이 하나의 주택으로 분류되고 있는 차이가 있습니다.
2. 선순위 보증금을 확인해야 하는 필요성
(1) 다세대주택의 경우에는 각 호실마다 소유권이 있고, 호실을 사용하는 임차인도 1명이기 때문에 특별하게 선순위가 누가 있는지를 확인할 필요가 없습니다. 하지만 다가구주택인 경우에는 호실이 10~20개(소유자는 한명)도 있을 수 있기 때문에 나보다 선순위의 임차인이 있다면 경매절차에서 나보다 먼저 배당을 받아가서 내 보증금과 전세금이 보호받을 수 없는 경우가 발생할 수 있습니다.
(2) 일반적으로 다가구주택의 경우에는 근저당이 있기 마련입니다. 그런데 이러한 근저당은 가장 선순위로 자리 잡고 있어서 경매에서 우선배당을 받을 가능성이 높습니다. 따라서 나보다 누가 먼저 배당을 받아가는지를 알고 있어야 나의 보증금이나 전세금이 위험한지를 알 수 있습니다. (일반적으로 시가의 60%가 선순위 채권이 있다면 위험하다고 할 수 있습니다.)
(3) 예를 들어 시가 20억의 건물에 근저당이 7억이 있고, 선순위 보증금이나 전세금이 4억이 있을 때와 10억이 있을 때는 아주 차이가 있습니다. 선순위 보증금이 4억이 있는 경우는 근저당 채권 7억을 합하면 11억으로 내 전세보증금이 1억인 경우에는 전세를 고려할 수 있지만 만약 선순위 보증금이 10억인 경우에는 17억 선순위 채권이 있어서 이는 전세계약을 체결할 때 심각하게 고려해 보아야 하는 경우라고 할 수 있습니다. 이렇게 선순위 보증금의 파악은 필요하다고 할 수 있습니다.
3. 선순위 보증금 확인하는 방법
(1) 임대인은 임대차계약을 체결할 때 세금 체납 여부와 선순위 보증금 현황에 대한 정보를 제공하도록 되어 있습니다. 공인중개사 역시 다가구주택을 중개거래 하는 경우, 위와 같은 내용을 확인하여 설명하도록 되어 있습니다. 만약 설명하지 않는 경우 임차인이 이로 인해 피해를 입은 경우 손해배상책임까지 묻는 판례(2011다 63857)가 있습니다. 하지만 임대인이 정확한 정보를 제공하지 않는 경우 이에 관하여 공인중개사의 고의, 과실을 입증하기가 쉽지 않고 손해를 입증하기도 쉽지 않습니다.
(2) 임대인이 제공한 내역을 더욱 정확하게 확인하기 위해서는 임대차 정보 제공 내역서와 전입세대 열람을 하는 방법이 있습니다. 그런데 열람은 당사자와 이해관계자만이 할 수 있습니다. 보통 공인중개사는 할 수 없고, 임대차계약을 체결한 후 임차인 직접적으로 주민센터를 방문하여 발급받습니다. 임대차 정보제공 내역서에는 보증금 금액과, 전입된 임차인들의 내역을 확인할 수 있습니다.
(3) 이렇게 임대차계약체결시 선순위 보증금을 확인하기 쉽지 않기 때문에 임대차계약 체결 시 별도의 특약을 넣어 두는 것도 좋은 방법이라 할 수 있습니다. "임대인이 제시한 선순위 보증금이 사실과 다른 경우 해당 경우는 취소할 수 있다" 정도의 특약을 임대차계약체결 시 첨부한다면 선순위 보증금이 다른 경우 임차인의 별도의 옵션사항 하나를 가지고 있는 것이 됩니다.
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