최근 고금리와 부동산 가격하락으로 인해 가장 전세 계약자들이 가장 큰 피해를 보고 있습니다. 부동산 가격 하락과 전세가격하락이 맞물리면서 인하된 전세가격이 반환해야 하는 전세금을 돌려주지 못해 큰 어려움을 겪고 있습니다. 불가피하게 전세계약을 체결하는 경우 반드시 알아봐야 하는 사항들을 알아가도록 하겠습니다.
1. 전세 계약 전 체크사항
(1) 우선 전세 들어가야 하는 부동산의 적절한 시세를 파악해야 합니다. 부동산 시세에는 주변의 매매가와 전세가를 확인해야 합니다. 시세보다 높은 전세가로 들어가는 경우나 전세가에 비해 매매가가 낮은 경우에는 향후 경매에서 전세보증금을 확보하는데 어려움을 겪을 수 있기 때문입니다. 우선 온라인으로 알아볼 수 있는 여러 사이트가 있습니다.
- 국토교통부 실거래가 공개 시스템
- 국토교통부 모바일 부동산 설거래 정보(App)
- 한국부동산원 부동산 네트워크
- 다양한 시세정보 사이트(네이버, 직방, 다방, 아실, 호갱노노 등)
(2) 기본적인 사항으로 등기부등본과 건축물대장을 통해 권리관계를 파악하고 토지와 건물의 소유자가 동일인인지를 확인해야 합니다. 공인중개사를 통하여 계약을 체결하는 경우 이와 관련하여 설명을 해 주지만 전세계약 세입자 역시 별도로 확인하여 전세계약을 체결하는 경우 특약사항 역시 일일히 체크해야 합니다. 예를 들어 근저당이 설정되어 있다면 전세계약 체결 전 말소를 꼭 해야 한다는 사실을 특약을 설정할 것을 부탁해야 합니다.
(3) 등기부 등본을 통하여 근저당권, 전세권 등 선순위 채권 확인해야 합니다. 특히 앞에 근저당이 있는 경우에는 경매가 진행되는 경우 전세권을 유지하기 쉽지 않을 수 있습니다. 또한 경매가 진행되는 경우 시가에 60% 정도 낙찰되기 때문에 전세금이 매매가액보다 높은 경우 조심해야 할 것입니다. 또한 전세권의 대항력을 지키기 위한 방법에 대해 미리 고민하고 전세계약을 체결해야 합니다.
대항력을 유지하기 위한 방법으로 사용하는 것은 전세권설정을 하거나 거주할 집의 점유와 함께 주민등록이전이 있습니다. 전세권설정에는 비용이 들어가는 단점이 있어 대부분 점유와 주민등록이전을 많이 선택하는데 계약체결날 등기부등본을 확인하고 계약체결 시간을 오후 늦게 하는 방법을 선택하도록 합니다. 왜냐하면 점유와 주민등록이전의 대항력은 다음날 12시부터 발생하기 때문에 그 이전에 근저당이나 저당을 하지 못하도록 하기 위해서입니다.
(4) 임대인의 세금 체납여부를 확인해야 합니다. 세금 중 일부세금은 임차인의 보증금보다 우선 변제될 수 있습니다. 이 경우 집이 경매에 넘어가는 경우 전세보증금을 회수하지 못할 수 있기 때문입니다. 최근 신설된 국세징수법 제109조 제2항은 임대차계약을 체결한 임차인은 임대인의 동의 없이도 미납 국세를 열람할 수 있게 하였습니다.
하지만 아직 계약을 체결하지 않은 경우에는 임대인의 동의를 받아 체납여부를 확인하고 만약 동의를 받지 못한 경우에는 계약체결시 특약을 설정하여 미납세금액이 많은 경우 계약을 무효화 할 수 있도록 하여야 합니다.
(5) 다음으로 선순위 보증금을 확인하도록 합니다. 다가구주택의 경우 다수의 임차인들이 있어 경매가 진행되는 경우 자신의 보증금보다 먼저 배당받아 가는 경우 자신의 전세보증금은 보장받지 못하는 경우가 발생할 수 있습니다. 따라서 선순위 보증금을 미리 알아두어야 합니다. 이 역시 계약을 체결하기 전에는 임대인의 동의가 필요한데 만약 동의를 하지 않는다면 임대인이 설명한 선순위 보증금보다 많은 경우 계약을 무효화하는 특약을 설정하도록 합니다.
2. 전세 계약 후 확인해야 하는 것들
(1) 임대차신고를 해야 합니다. 최근 임대차신고를 의무화하였고, 만약 하지 않은 경우 과태료처분을 받을 수 있습니다. 2024년 5월 31일까지는 유예기간으로 하였습니다. 신고대상은 도 관할 군 지역을 제외하고 전국이며, 보증금 6천만 원 또는 월차임이 30만 원을 초과하는 경우에는 신고해야 합니다. 임대차 계약 신고를 하면 확정일자가 부여되어 우선변제권을 획득할 수 있습니다.
(2) 전입신고는 꼭 해야 합니다. 법적의무이기도 합니다. 신고 사유 발생일로부터 14일 이내 신고하여야 합니다. 전입신고와 부동산인도 즉 점유가 이루어지면 대항력이 발생하고 이를 기반으로 제3자에게 대항할 수 있으며, 우선변제권도 확보할 수 있습니다. 또한 계약서 작성 후 바로 관할 주민센터 방문하여 확정일자도 받아 두셔야 합니다.
(3) 전세가격 하락 등 임차인이 전세금을 돌려받지 못할 경우를 대비하여 전세보증금 반환보증을 가입해야 합니다. 수도권은 보증금 최대 7억원, 비수도권은 최대 5억 원까지 보증 가입이 가능합니다.(주택도시보증공사 기준) 주택도시보증공사, 주택금융공사, 서울보증보험 등에서 다양한 조건을 상담받은 후 가입을 하시면 됩니다.
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