오피스텔 종합부동산세 종부세 부과는 부당?

오피스텔은 건축법상 업무용에 해당하는 건축물입니다. 하지만 부동산규제 강화로 인하여 오피스텔이 주거용으로 사용하게 되면 취득세와 종부세, 양도세에서 주택으로 간주하여 세금을 부과하도록 하였습니다. 그런데 최근 조세심판원은 준주택 재산세가 부과된 오피스텔을 종부세 과세 대상으로 보아 종부세를 부과한 과세관청의 처분이 부당하다는 판결을 내렸는데 오늘은 이에 대해 살펴보도록 하겠습니다.

주거용 오피스텔 업무용 오피스텔

 

1. 주거용 오피스텔 세금 적용

(1) 우선 오피스텔을 취득할 때는 성격상 일반건축물로 취득세(4.6%)를 부과합니다. 즉 오피스텔은 건축법상 업무시설로 분류되고 주택법상 준주택에 해당하기 때문에 주택에 대한 취득세가 부과될 수 없습니다. 하지만 주거용 오피스텔을 가지고 있고 별도의 주택을 취득할 때는 주택수 산정에 있어서 주택으로 간주하여 산정하게 되었습니다. 다만 2020년 8월 12일 이후에 취득한 주거용 오피스텔에 해당해야 합니다.

 

(2) 재산세의 경우 오피스텔은 준주택에 해당되어 주택이 아닌 일반건축물로 재산세가 부과되지만, 오피스텔을 주택임대사업장으로 신고한 경우나 시군구청에 주택분으로 신청한 경우 주택분으로 재산세가 부과됩니다. 그런데 이렇게 주택분으로 재산세가 부과되면 종합부동산세 역시 주택으로 보아 납부해야 합니다. 이 경우 공시가격 및 주택 수 증가에 따라 중과세를 부담할 수 있습니다.

 

(3) 양도세의 경우에는 오피스텔의 성격이 주택인지 사무실인지에 따라 큰 영향을 미치게 됩니다. 양도소득세의 경우 다주택자에게는 중과세를 적용하고 있고, 1 주택자에게는 비과세를 적용하고 있어서 특히 다주택자에게는 큰 부담이 될 수 있습니다. 특히 규제지역에서는 중과세가 적용되고 있습니다.다만2024년 5월 9일까지 중과유예 조치가 시행되고 있습니다.

 

2. 오피스텔 종부세 부과는 부당한 이유(조세심판원)

(1) 과세관청에서는 다음과 같은 이유로 종부세를 부과하였습니다. 2016년부터 보유하고 있는 오피스텔은 이전에도 주택분 재산세가 부과됐기 때문에 이 오피스텔은 주택이나 다름없고, 이 때문에 다주택 종부세 과세 대상으로 보는 것이 타당하다고 하였습니다. 즉 위에서 설명한 근거로 과세관청은 주장하였습니다.

 

(2) 하지만 심판 청구인은 다음과 같은 이유로 종부세 부과는 부당하다고 주장하였습니다. 첫째 현행법상 오피스텔을 종부세 부과대상으로 보는 것이 타당하지 않다고 주장하였습니다. 종부세법은 과세 대상이 되는 주택의 정의를 '주택법'에 위임하고 있는데, 주택법상 오피스텔은 주택이 아닌 '준주택'에 해당한다는 것입니다.

 

비록 종부세법 7조에서 '주택분 재산세 납부의무자는 종부세 납부 의무가 있다' 규정하고 있지만 재산세와 종부세는 별개의 세목인 만큼 오피스텔을 주거용으로 볼 것인지, 일반건축물로 볼 것인지는 별도로 판단해야 한다는 것입니다.

 

(3) 또한 둘째 심판청구인은 현재 오피스텔을 실질적으로 업무용으로 사용하고 있다는 점을 강조하였습니다. 청구인은 종부세 과세 기준일인 2022년 6월 1일 전 사업자와 임대차계약을 체결하였습니다. 만약 개인과 임대차계약을 체결했다면 주거용으로 사용했다고 추정할 수 있지만 사업자와 계약을 체결했다면 업무용으로 이용됐다고 보는 것이 타당하다는 것입니다.

 

3.  조세심판원 판결과 영향

(1) 조세심판원은 첫 번째 주장인 주거용 오피스텔에 대한 종부세 부과 자체가 부당하다는 주장에 대해 일부인용하면서 " 주택법 시행령상 주택의 종류는 아파트, 연립주택, 다세대주택으로만 규정되어 있어 주택분 재산세가 부과되었다고 해서 준주택 오피스텔을 종부세 부과 주택으로 단정하기 어렵다고 하였습니다. 또한 두 번째 주장에 대해서는 청구인의 주장을 인정하면서 일률적으로 오피스텔을 주택으로 보아 종부세를 부과한 것은 부당하다는 결정을 하였습니다.

 

(2) 현재 이와 관련하여 종부세 부과가 부당하다는 소송이 이어질 경우가 많아질 것으로 예상할 수 있습니다. 가장 큰 법 체계상의 문제는 오피스텔을 건축법상으로는 업무용으로 보면서 세법상 주거용으로 사용하면 실질과세의 원칙상 주택으로 간주하여 부과하는 점에서 발생하는 문제라고 할 수 있습니다.

 

(3) 하지만 이 결정이 앞으로 다른 오피스텔의 종부세 합산 과세 여부를 따질 때 판결에 선례로 적용하기는 쉽지 않을 수도 있습니다. 청구인은 과세기준일인 6월 1일 전에 오피스텔을 업무용으로 용도를 변경했다는 내용이 있었습니다. 즉 계속적으로 주거용으로 사용하거나 업무용으로 변경하지 않은 경우에는 다른 판단이 나올 수 여지를 만들어 놓고 있습니다.