기존 상가임차인이 임대차 계약이 종료 후 나가는 경우 임대인은 새로운 임차인을 구해 임대차 계약을 체결하게 됩니다. 그런데 종종 기존임차인이 폐업신고나 사업자등록을 말소하지 않아 새로운 임차인이 영업허가를 받거나 사업자등록을 내는 경우 어려움을 겪게 됩니다. 이런 경우를 대비하여 임대인이 직접 폐업신고나 사업자등록을 직권말소하게 하는 절차가 있는데 오늘은 이에 대해 알아보도록 하겠습니다.
1. 임대차계약 시 주의할 사항
(1) 흔히 사업 및 장사를 위해서 상가임대차계약을 체결하는 경우 공실 또는 영업 상태의 가게는 이전의 밑에 열거하는 상태 중 하나였을 것입니다. 첫째로 장사가 잘 되어서 권리금을 받고 가게를 이전하는 경우, 둘째로 장사가 잘 되지 않아 이전 임차인이 원상회복을 완료하거나 임대인이 직접 원상회복한 경우입니다. 마지막으로는 신축하여 처음으로 입주하는 경우입니다. 마지막은 오늘의 주제와 상관이 없고, 앞 두 가지 사례가 우리가 주의해야 할 사례입니다.
(2) 기존 임차인은 임대차관계가 종료하는 경우 원상회복의무를 부담하고 여기에는 임대차 목적물을 반환하는 것 뿐만 아니라 임대인이 목적물을 다시 사용할 수 있도록 협력해야 하는 의무도 포함하고 있습니다.(대판 2008. 10. 09 선고, 2008다 34903 판결) 이러한 협력의무 중 하나가 바로 영업허가의 폐업신고, 사업자등록의 말소를 포함하고 있습니다.
(3) 즉 사업이나 장사를 위해 새로운 가게를 구하시는 임차인은 기존 가게에서 어떠한 장사를 했으며, 현재 폐업절차가 완료되었는지 사업자등록이 말소되었는지 확인하는 절차를 체크하셔야 합니다. 가끔 공인중개사분들은 체크하시지 못하거나 임대인 역시 폐업절차가 되었다고 잘못 알고 계시는 경우도 많이 있습니다. 이렇게 기존 임차인이 잠적하여 버리거나 주변의 잘못된 고지로 임대차계약이 체결된 경우 이러한 사항을 어떻게 해결해야 할까요? 이를 대비해 직권말소절차가 있습니다.
2. 임대인의 직권말소신청
(1) 가장 바람직한 경우 기존임차인이 직접 폐업절차나 사업자등록이 말소를 하는 것이지만 만약 이것이 원활하게 이루어지지 않는 경우에는 임대인이 이를 위한 절차를 밟는 것입니다. 부가가치세법 제8조 제8항, 시행령 제15조에 근거하여 사업장 관할 세무서장은 폐업한 사업자에 대해 직권으로 사업자등록을 말소할 수 있습니다. 등기부등본과 함께 임대차계약 해지 밋 폐업사실을 증명할 자료를 갖추어 세무서에 신청하면 됩니다.
(2) 세무서장이 직권으로 등록말소이 가능한 경우(부가가치세법 시행령 제15조)
- 사업자가 사업자등록을 한 후 정당한 사유 없이 6개월 이상 사업을 시작하지 않은 경우
- 사업자가 부도발생, 고액체납 등으로 도산하여 소재 불명인 경우
- 사업자가 인가·허가의 취소 또는 그 밖의 사유로 사업을 수행할 수 없어 사실상 폐업상태에 있는 경우
- 사업자가 정당한 사유 없이 계속하여 둘 이상의 과세기간에 걸쳐 부가가치세를 신고하지 아니하고 사실상 폐업상태에 있는 경우
- 그 밖에 사업자가 제1호부터 제4호까지의 규정과 유사한 사유로 사실상 사업을 시작하지 아니하는 경우
(3) 임대인은 우선 관할 세무서를 방문하여 필요서류를 제출하고 사업자등록 직권말소 절차 신청서를 작성하고 신청합니다. 이후 관할 구청 환경위생과에 방문해 영업허가 신고 직권 말소 처리를 거치게 됩니다. 사업자등록 직권말소에는 다음과 같은 서류가 필요합니다. 미리 준비하시면 됩니다.
- 사업자등록 말소 신청서(세무서 방문 작성)
- 부동산 등기부등본
- 임대차계약 해지 내용증명서 : 계약해지 증명서류(명도소송 판결문, 판결확정문, 확정증명, 집행완료 서류 등)
- 폐업 사업장 사진
- 임대인 신분증
3. 영업허가 직권말소
(1) 세무서에 사업자등록 직권말소 신청을 하면, 담당 공무원이 실제 사업장을 확인한 후에 처리가 되므로 기간은 일반적으로 3~7일 정도 소요됩니다. 최근에 관할세무서마다 차이가 있지만 유선으로 직권말소 신청을 하고 세무서에서 직접 실사를 나와 확인하고 처리를 해주는 곳도 있다고는 합니다. 하지만 이는 관할세무서에 전화로 확인하는 것을 권장합니다.
(2) 세무서로부터 사업자등록이 직권말소 처리되면 구청에서도 역시 전산처리되어 확인할 수 있기 때문에 임대인은 신분증을 가지고 해당 구청 위생과를 방문하여 신청하면 직권말소 처리절차가 진행됩니다. 그런데 영업의 종류와 관련 법에 근거한 청문절차 및 필요서류가 있어 어느 정도 시간이 필요하게 됩니다. 특히 전 임차인 대상으로 의견청취, 현장조사, 공시송달, 청문 등의 절차를 거치도록 되어 있어 최소 한 달 정도의 시간이 필요합니다.
(3) 기간이 이렇게 소요되므로 임대인이 명도소송 절차를 진행하여 확정판결을 받았다면 세무서에 명도소송과 집행조서 서류를 제출하고 바로 영업신고 직권말소 신청절차를 이행하는 것이 시간을 아끼는 방법이라 할 수 있습니다.
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