임차인 사망시 보증금반환은 누구에게 해야 하는가?

임대차계약 체결 후 계약 기간 중 임차인이 사망하는 경우, 계약이 만료하기 직전 임차인이 사망하는 경우 임대인은 누구에게 반환해야 하는지가 문제일 수 있습니다. 특히 상속인들이 서로 자신에게 반환하라고 하는 경우 임대인은 더욱 난감할 수 있습니다. 오늘은 이와 관련한 포스팅을 이어가고자 합니다. 

임차인 사망시 보증금의 상속순위

1. 민법상 상속순위(상속인이 있는 경우)

(1) 민법 제1000조에서는 일반적인 상속의 순위를 규정하고 있습니다. 따라서 임차인에게 상속인이 있는 경우 다음을 따른다.

1. 피상속인(임차인)의 직계비속(자녀)
2. 피상속인(임차인)의 직계존속(부모)
3. 피상속인(임차인)의 형제자매
4. 피상속인(임차인)의 4촌 이내의 방계혈족(친척)의 순서대로 승계가 이루어집니다.

 

(2) 1순위 직계비속이란 자녀, 손자녀, 증손자를 의미하며, 2순위 직계존속은 부모, 조부모, 증·고조부모를 의미합니다. 여기에서 높은 순위가 있으면, 높은 순위의 상속자로서 상속은 종결됩니다. 상속인으로 자녀와 부모가 있으면 자녀들만 상속이 종결되고,  부모에게는 상속이 이루어지지 않습니다. 자녀나 손자가 없어야, 부모가 살아계시다면 부모에게 상속이 이루어집니다. 

 

(3) 배우자가 있다면 배우자와 1순위, 2순위 상속인과 동일한 순위를 배정받게 되는데, 예를 들어 자녀, 배우자, 부모가 있다면 상속인은 배우자와 자녀가 상속을 받게 됩니다. 배우자와 부모, 형제자매가 있다면 배우자와 부모가 상속이 이루어집니다. 만약 배우자와 형제자매만 있다면 배우자가 단독으로 상속을 받게 됩니다. 배우자는 1순위와 2순위와 공동상속하는 것이지 3순위, 4순위 공동으로 상속되는 것이 아니고 단독으로 상속받게 됩니다.

 

2. 주택임대차보호법상 임차권승계(상속인이 없는 경우 포함)

(1) 주택임대차보호법은 임차인이 사망하였을 경우 임차인과 사실혼관계인을 보호하려는 규정을 가지고 있습니다. 예를 들어 상속인이 전혀 없고 임차인과 같이 생활하던 사실혼 관계가 있는 사람이 있다면 사실혼 관계인 사람이 임차권을 승계받게 되어  보증금을 반환 받을 수 있도록 하였습니다. 

 

(2) 사실혼 관계인 사람과 상속인 함께 거주하고 있다면 누가 상속을 받을까요? 이때는 민법상의 상속순위가 선순위로 앞서게 되어 자녀나 부모 등 민법에서 정한 상속순위의 상속권자들만 임차권을 승계 받도록 하였습니다. 

 

(3) 그렇다면 임차인이 사망했던 시점에 사실혼 관계인 사람은 함께 거주하고 있었으나 실제 상속권자들은 같이 거주하고 있지 않고 따로 살고 있었다면 누가 상속받을까요? 이때는 사실혼 관계인 사람과 상속권자 중 2촌 이내의 친족이 공동으로 임차권을 상속받게 됩니다. 즉 사망한 임차인의 자녀와 부모형제를 뜻하게 됩니다. 

 

(4) 임차권을 승계 받게 되면 기존 임대차 계약에서 발생되는 모든 채권과 채무를 승계받게 됩니다. 즉 기존 임차인의 권리 의무를 동시에 승계하게 됩니다.  만약 상속인이 임차권의 승계를 받기 원치 않으면 임차인 사망 후 1달 이내에 표시하여 임대차관계를 종료시키고 보증금을 반환받으면 됩니다.

 

3. 임차인 사망시 임대인의 보증금반환채무

(1) 계약당사자였던 임차인이 사망하고 이후 임대차관계가 종료되면서 보증금을 반환해야 경우 임대인은 누구에게 반환해야 할까요? 상속인이 다수인 경우에는 모든 상속인의 동의를 받아 보증금을 반환해야 하며 이 경우 사망진단서, 제적등본, 호적등본 등의 확인절차를 거쳐야 합니다.

 

(2) 하지만 뒤의 진정한 상속인이 나타나면 다시 반환할 수 있는 위험을 부담하게 됩니다. 법률 용어로 보증금반환채무는 불가분채무여서 복잡한 권리관계 소송절차가 이루어질 수 있습니다. 따라서 임대인은 무조건 변제공탁을 할 것을 추천합니다. 채권자(상속인)가 누구인지를 알 수 없는 경우를 이유로 즉 채권자 불확지를 요건으로 공탁제도를 활용하여 빨리 보증금반환의무를 면하는 것이 최선이라 할 수 있습니다.