최우선변제를 받기위한 소액임차인 소액보증금 해당요건은?

임대차보호법에서는 소액보증금의 임차인을 보호하기 위한 여러 가지 제도를 가지고 있습니다. 그중에서 경매 진행 중에 소액보증금에 해당하는 임차인을 보호해 주려는 여러 가지 절차가 있습니다. 오늘은 소액보증금의 최우선변제에 해당하기 위한 요건들을 살펴보도록 하겠습니다. 

최우선변제권을 갖기 위한 소액보증금 임차인

1. 경매 배당 순위와 임차인 최우선변제권

(1) 임차인의 소액임차인의 최우선변제권이 무슨 의미를 가지는가를 알기 위해선 우선 경매에서 낙찰금의 배당순위를 알아야 합니다. 낙찰이 이루어지고 그 낙찰금으로 다음과 같은 순서로 배당이 이루어집니다. ① 경매비용 ② 필요비, 유익비(경매 목적 물건에 사용된 필요비용 유익비용) ③ 최우선 변제금(소액보증금 중 일정액, 임금채권) ④ 당해세 ⑤ 우선변제권 (근저당, 가등기, 전세권 등 ) ⑥ 일반임금채권 ⑦ 후순위 당해세, 조세채권 ⑧ 공과금 ⑨ 일반채권 순으로 배당이 주어집니다.

 

(2) 소액보증금의 임차인이 최우선 변제 요건에 해당한다면 경매비용과 경매를 진행시키기 위해선 필요했던 필요비용과 유익비용 다음으로 배당이 이루어지기 때문에 대부분 최우선변제금에 해당하는 액수를 배당받을 확률이 높다고 할 수 있습니다. 심지어 임차목적물에 있었던 저당권이나 세금보다 먼저 받기 때문에 임차인에게는 가장 큰 권리 중 하나라고 할 수 있습니다. 

 

2. 소액임차인의 최우선변제 요건

출처 : 주택임대차보호법

(1) 소액임차인에 해당하여 다른 담보권자보다 보증금의 일부를 먼저 변제 받기 위해서는 몇 가지 요건에 해당해야 합니다. 첫째, 법에서 정한 소액보증금이하인 임차인이어야 합니다. 포스팅하는 현재 기준으로(23. 08.03)에서 ①서울특별시는 16,500만원이하, ②수도권과밀억제권역 및 세종특별자치시, 용인시, 화성시, 김포시는 14,500만 원 이하,③ 광역시, 안산, 광주, 파주, 이천, 평택은 8,500만 원, ④ 나머지는 7,500만원입니다.

 

(2) 둘째,  경매 신청 전까지 대항력을 가지고 있어야 합니다. 즉 경매 신청 전까지 해당 주택에 거주하면서 전입신고까지 되어 있어야 합니다. 주의해야 하는 사항은 이러한 대항력은 배당요구의 종기인 경락일까지 대항력은 유지되어 있어야 합니다. 참고로 대항력만 있으면 되고 확정일자까지는 요구하지 않습니다. 

 

(3) 셋째는 임차한 주택이 경매 또는 체납처분에 따른 매각(공매)에서 배당 요구 또는 우선권 행사를 신고 해야 합니다. 임차한 주택이 경매나 공매절차가 진행되는 경우에 경매를 집행하는 법원에 배당요구를 하거나 체납처분청에 우선권행사를 신고해야 합니다. 이러한 요구를 갖추어야 은행 담보나 압류에 영향을 받지 않고 우선순위로 보증금의 일부를 배당받을 수 있습니다.

 

3. 소액보증금액 중 일정액의 범위

소액보증금중 최우선으로 보장되는 금액

(1) 소액임차인에 해당한다고 하더라도 보증금액이 전액 보장되지 않습니다. 서울은 1억 6천 5백만원 중 5,500만 원, 과밀억제권역과 세종, 용인, 화성, 김포는 14,500만 원 중 4,800만 원, 광역시, 안산, 광주시, 파주시, 이천시, 평택시는 8,500만 원 중 2,800만 원, 기타는 7,500만 원 중 2,500만 원 정도 보장이 됩니다.

 

(2) 또 중요한 사실은 소액임차인인지 해당여부는 보증금 계약시가 아니라 말소기준 권리가 불리는 선순위 근저당 등의 권리가 설정된 기준일자를 기준으로 합니다. 예를 들어 지역은 서울, 임차보증금이 1억 원이고 계약일자가 2021년 1월 1일부터 2년간이며, 1순위 저당권이 2015년 5월 1일이라고 하면 임대차계약일인 2021년을 기준으로 하는 것이 아니고 1순위 근저당설정일인 2015년을 기준으로 해야 합니다. 

 

(3) 그렇게 되면 2015년을 보면 최소보증금이 9,500만원이기 때문에 소액임차인이 해당하지 않아 최우선변제 소액임차인에 해당하지 않습니다. 

 

(4) 또한 다중주택의 경우 1인 가구로 인정해서 주택이 경매되었을 때 최우선변제는 매각금액의 50% 이내에서 배당받을 수 있습니다. 따라서 최우선변제에 해당한다고 하더라도 모두 보장되는 것이 아니라 낙찰금액의 50%의 금액범위 내에서만 배당받을 수 있으므로 다가구주택 즉 원룸의 경우 나보다 선순위로 몇 가구가 계약이 되어 있고, 나보다 선순위의 보증금액수가 얼마인지도 확인하고 계약하는 것도 중요하다고 할 수 있습니다.