이주자택지 이주대상자의 분양대금 부당이득반환청구

공공택지 조성을 위해 기존에 살고 있던 원주민들에게 공익사업시행사에서는 이주자택지를 공급하고 있습니다. 이주자택지를 공급할 때 분양대금을 책정하는데 사업시행자와 분양대금을 가지고 분쟁이 발생하는 경우가 많이 있습니다. 최근 이와 관련하여 대법원판결(2023. 7. 13. 선고 2023다 21425 판결)이 나왔는데 이와 관련한 포스팅을 이어가고자 합니다.

생활기반시설과 분양대금

1. 생활기본시설의 범위

(1) 이주자택지를 공급하는 경우 분양대금을 정하는 경우 일정한 원칙이 있습니다. 이주자택지를 조성하기 위한 조성원가를 산정하고 여기에 80%~120% 곱해서 토지 분양가를 산정하고 있습니다. 따라서 시행자와 토지수분양자와 분쟁이 생기는 부분은 바로 조성원가 산정과 관련이 있으며 그 중에서 생활기본시설이 어느 범위까지 넣어야 할 것인지가 가장 큰 쟁점이 되고 있습니다. 

 

(2) 왜냐하면 택지조성원가에서 생활기반시설(도로, 전기, 급배수시설 등)은 토지보상법에 의한 이주대책의 일환으로 실시되는 것이며 이와 관련하 설치비용은 한국토지주택공사가 부담하여야 하기 때문입니다. 따라서 만약 생활기본시설 설치비용을 포함하여 분양대금을 산정하였고 이주대상자들이 분양금을 지급하였다면 부당이득반환청구가 가능하다고 할 수 있습니다.

 

(3) 최근 2023. 7. 13. 선고 2023다 21425 판결에서도 역시 생활기본시설은 관계 법령에 따라 주택건설사업이나 대지조성사업을 시행하는 사업주체가 설치하도록 되어 있는 도로와 상하수도시설 등 간선시설을 의미한다고 하였습니다. 그러나 이 사건에서 문제 되는 "광장"은 토지보상법에서 정한 생활기본시설 항목이나 구 주택법에서 정한 간선시설 항목에 포함되지 않는다고 하였습니다.

 

(4) 또한 생활기본시설 항목이나 간선시설 항목에 해당하는 시설에 포함되거나 부속되어 그와 일체로 평가할 수 있는 경우와 같은 특별한 사정이 없는 한 생활기본시설에 해당하지 않는다고 하였습니다. 따라서 일반 광장이나 생활기본시설에 해당하지 않는 고속국도에 부속된 교통광장과 같은 광역교통시설광장은 생활기본시설에 해당한다고 보기 어렵다고 하였습니다.

 

(5) 또한 대도시권의 대규모 개발사업을 하는 과정에서 광역교통시설의 건설 및 개량에 소요되어 대도시권 내 택지 및 주택의 가치를 상승시키는 데에 드는 비용은 대도시권 내의 택지나 주택을 공급받는 이주대책대상자도 그에 따른 혜택을 누리게 된다는 점에서 생활기본시설 설치비용에 해당하지 않는다고 판시하였습니다. 

 

2. 이주자택지 초과공급 부분도 생활기본시설 공제가 필요한지

(1) 택지개발사업의 시행자인 한국토지주택공사의 '이주 및 생활대책 수립지침'에서 점포겸용 및 단독주택용지의 경우 이주자택지의 공급규모를 1필지당 265㎡ 이하로 정하면서, 당해 사업지구의 여건과 인근지역 부동산시장동향 등을 종합적으로 고려하면서 불가피한 경우 위 기준을 다르게 정할 수 있다고 하고 있습니다.

 

(2) 당해 판례 사례에서는 1필지당 265㎡ 상한으로 공급하되, 265㎡를 초과하여 공급하는 경우 초과 면적에 대하여도 감정가격을 적용하지 않고 조성원가에서 생활기본시설 설치비용을 제외한 금액으로 공급하기로 하는 내용의 이주자택지 공급공고와 보상안내를 한 후 이주자택지 공급대상자로 선정된 갑 등과 분양계약을 체결하였는데, 분양면적 중 이주자택지 공급한도인 265㎡ 초과 부분도 이주대책으로서 특별공급된 것인지 문제 된 사안입니다.

 

(3) 판례는 이주대책대상장들에게 이주자택지 공급한도로 정한 265㎡를 초과하여 공급한 부분이 사업시행자가 정한 이주대책의 내용이 아니라 일반수분양자에게 공급한 것과 마찬가지로 볼 수 있는 경우 초과 부분에 해당하는 분양면적에 대해서는 일반 수분양자와 동등하게 생활기본시설 설치비용을 부담시킬 수 있다고 하였습니다.

 

(4) 2023. 7. 13. 선고 2023다 21425 판결은 택지개발사업의 이주자택지 공급한도로 정해진 265㎡를 초과하는 부분까지 당연히 이주대책으로서 특별공급된 것으로 단정할 수 없고, 이 사건 교통광장이 고속도로 부속 교통광장이자 광역교통개선대책에 따라 개량된 시설로서 생활기본시설에 해당하지 않는다고 볼 여지가 크므로 이와 다른 전제에서 부당이득의 범위를 산정한 원심판결을 파기 환송하였습니다.