집주인 임대인 파산시 / 회생시 전세금의 회수 가능성은?

최근 고금리로 인하여 어려워진 경제사정으로 인해 전세세입자들은 많은 고민을 가지고 있습니다. 특히 주택임대사업을 하거나 여러 채의 집을 소유하고 있는 집주인들이 파산을 하거나, 파산신청을 한 경우 세입자들은 과연 전세금을 보호받을 수 있는지에 대해 오늘은 포스팅을 하도록 하겠습니다. 

대항요건과 별제권

1. 파산신청시 임차인의 대처

(1) 집주인은 자신의 채무를 감당하기 어려워지는 경우 파산신청을 할 수 있습니다. 하지만 현재의 상황이 어렵다고 법원은 무조건 파산신청하는 모든 사람에게 빚을 탕감해 주지 않습니다. 일반적으로 파산신청을 위해서는 본인의 재산과 채무 내역 및 자신의 수입처 등 다양한 내용을 기재해 법원으로 제출하도록 되어 있습니다. 모든 사항을 감안하여 법원은 신청자의 재산을 관리하고 처분하는 일을 담당하는 파산관재인이 선임됩니다.

 

(2) 파산관재인은 채권자의 강제경매신청 시 중단시키고 자신의 권한으로 임의매각을 진행시키기도 하며 기존 채권자의 강제경매신청을 속개할 수 있는 권한이 있습니다. 때에 따라서 경매가 진행되는 경우 파산관재인이 임차인에게 임차주택을 매수할 것을 제의하는 경우가 있습니다. 이때 임차인은 주변시세와 비교하여 전세금에 어느 정도 추가금을 인정하여 매수하는 것도 임차인에게 좋은 옵션 중 하나가 될 수 있습니다.

 

(3) 만약 파산관재인의 이러한 제의가 맘에 들지 않는다면 경매절차를 통해서 자신의 보증금을 확보하는 방법을 선택할 수 있습니다. 그러나 무조건 임차인의 보증금이나 전세금이 보호되지 않고 일정한 조건이 충족되어야 하며, 이와 관련한 내용은 다음파트에서 다루고자 합니다.

 

2. 임차인의 전세금은 보호가 가능한가?

(1) 임차인의 전세금이나 보증금이 경매에서 보호를 받기 위해서는 주택임대차보호법상의 전입신고 및 주택의 점유를 갖추고 있어야 하며, 확정일자도 갖추고 있어야 합니다. 이러한 기본적인 대항요건과 우선변제권 확보를 위한 요건을 갖춘다면 후순위 권리자보다 우선하여 보증금을 우선하여 받을 수 있고, 소액보증금인 경우 최우선변제를 받을 수도 있습니다.

 

(2) 또한 임차인이 파산신청일까지 주택임대차보호법상의 제3조 제1항에 의한 대항요건을 갖추고 있다면 채무자 회생 및 파산에 관한 법률에 근거한 별제권을 인정받을 수 있습니다. 별제권이란 채무자가 판산선고 당시에 가진 모든 재산, 즉 '파산재단'에 속하는 특정의 재산에 대하여 파산절차와 관계없이 별도의 환가(경매) 절차를 밟거나,  파산 채권자에 우선하여 채권의 변제를 받을 수 있는 권리를 말합니다.(법 제382조, 제411조)

 

(3) 참고로 만료기간이 한참 남아있고 당분간 계약관계를 유지하고 싶다고 한다면 과연 가능할지도 궁금합니다. 이와 관련하여서도 채무자 회생 및 파산에 관한 법률에서는 "임대인이 파산선고를 받은 경우 임차인이 주택임대차보호법상의 대항요건을 갖춘 때에는 제335조(쌍방미이행 쌍무계약에 관한 선택)를 적용하지 아니 한다"고 규정하고 있습니다. 즉 파산관재인이 임대차계약을 해지하지 못하도록 하고 있습니다.

 

3. 집주인이 회생신청하는 경우에는?

(1) 만약 집주인이 회생신청을 하는 경우는 어떻게 될까요? 회생신청이란 법원의 중재속에서 이자를 포함한 원금의 최대 90% 이상을 탕감한 금액을 3년간 상환하도록 하는 제도입니다. 즉 채권자들과 변제할 금액을 협의를 통해 획정하고 일정 기간 동안 연체 없이 잘 납부 하면 나머지 빚을 탕감해 주는 제도라고 할 수 있습니다.

 

(2) 전세권자는 위에서 말한 회생 및 파산에 관한 법률 제411조의 별제권을 가지고 있습니다. 즉 집주인의 회생 신청이 받아들여졌다고 하여도 집주인의 탕감해주는 채무에서 제외될 수 있는 권리가 전세권자에게 있습니다. 위에서 언급한 것처럼 전세권자가 파산신청일까지 대항요건을 갖추고 있다면 면책대상이 아니므로 전세금 전부를 갚아주어야 하는 의무를 부담한다고 할 수 있습니다.

 

(3) 집주인의 회생여부와 상관없이 보증금이나 전세금은 반환하여야 할 대상임은 분명하다고 할 수 있습니다. 그러기 위해서는 대항요건을 갖추고 있어야 하는 것은 필수적인 전제라고 할 수 있습니다. 그러나 실질적으로 집주인이 재산이 없기 때문에 다양한 옵션을 신중하게 검토하고 대응하는 것이 무엇보다 중요하다고 할 수 있습니다.