부동산 계약을 공인중개사를 통해 진행하다 의도한 지 않은 이유로 계약이 해지되는 등으로 중도파기되는 경우가 있습니다. 이럴 경우 임대인이나 매도인은 수령한 계약금의 배액을 상환하고 임차인이나 매수인은 지급했던 계약금을 포기하는 경우가 생깁니다. 그렇다면 중개업자에게는 중개수수료를 지급해야 할까요? 오늘은 이에 대한 포스팅을 이어가고자 합니다.
1. 중개수수료란? 공인중개사법 제32조
(1) 중개수수료라 함은 중개 의뢰를 받은 중개업자가 중개 활동을 통하여 거래 당사자 간에 거래 계약을 성사시킨 것에 대한 반대급부적인 성격을 가집니다. 거래 당사자 간에 수수료 지불 문제에 대한 별도의 약정이 없는 한 중개수수료는 거래 당사자 쌍방이 부담하는 것이 원칙이라고 할 수 있습니다.
(2) 공인중개사법 제32조 제1항 본문에 의하면 " 중개업자는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 수수료를 받는다. 다만, 중개업자의 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인 간의 거래 행위가 무효, 취소 또는 해제된 경우에는 그러하지 아니하다."라고 규정을 하고 있습니다.
(3) 그런데 실무에서는 "계약금과 중도금의 일부까지 지급된 상태에서 중개업자의 귀책사유 없이 매도인 또는 매수인의 요구에 의하여 계약이 종료되는 경우가 있는데 이 경우 과연 중개업자는 중개수수료를 받을 수 있을까?" 하는 것이 문제 되고 있습니다. 이와 관련하여 법에서는 명확하게 규정하고 있지 않아 그 해석에 관하여 견해가 대립되고 있습니다.
2. 매매 / 임대차 계약이 정식으로 체결되지 않은 경우 판례는?
(1) 법원에서는 공인중개사법 제25조, 제26조상의 중개대상물의 확인설명서나 거래계약서를 작성한 사실이 없는 경우에는 매매계약의 본 계약이 성립한 것이 아니라 가계약이 체결된 것에 불과하다고 하면서 공인중개사법에 의한 중개보수 청구를 부정하였습니다.
하지만 예외적으로 중개인의 중개행위로 인하여 매매계약이 거의 성사되기에 이르렀으나 중개의뢰인들이 중개수수료를 면할 목적으로 상호 공모하여 부동산중개인을 배제한 채 직접 매매계약을 체결하였을 경우와 같이 특별한 사정이 있는 경우에는 신의칙에 기하여 중개업자는 중개의뢰인에 대하여 이미 이루어진 중개행위의 정도에 상응하는 중개수수료를 청구할 권리가 있다고 하였습니다.(대법원 2007. 4. 27. 선고 2007다 12432 판결 참조)
(2) 그렇다면 민법에 의한 보수를 청구할 수 있을까요? 민법 제656조 제3항에 따른 보수를 청구하기 위해서는 위임이 종료된 때 보수를 청구할 수 있는데, 중개행위 완료 즉 위임사무가 완성되지 않았을 뿐 아니라 원고가 이 사건 매매가 성사되도록 노력해 왔다고 하더라도 앞서 본 바와 같이 원고가 피고들로부터 중개업무를 위임받았음을 인정하기 어려우므로 원고의 주장은 이유 없다고 함으로써 보수지급에 대한 원고의 주장을 배척하였습니다.
(3) 그 다음으로 상법에 의한 보수청구를 할 수 있을까요? 상법 제61조는 민법 제656조의 특별규정으로 상인이 하는 행위는 영리를 목적으로 하고 영업범위 내에서 타인을 위하 노력을 제공한 때에는 보수를 기대하고 이로 인하여 이익을 얻은 자는 그에 따른 보수를 지급하는 것이 상거래 통념에 부합한다고 보아서 인정되는 규정이다고 하였습니다.(대법원 2007. 9. 20. 선고 2006다 15816 판결 참조)
위 판례에서는 피고들이 상법 제61조에서 말하는 이익을 얻었다고 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없으므로 원고의 위 주장은 이유 없다고 판단하여 상법상의 보수 청구도 부정하였습니다.
(4) 즉 중개인이 중개행위를 한 경우라도 최종적으로 당사자 간에 매매계약이 체결되지 않은 경우에는 공인중개사법에 따른 보수청구뿐만 아니라 민법 제686조 제3항, 상법 제61조에 따른 보수 역시 청구할 수 없다고 하였습니다.
3. 매매 / 임대차 계약이 정식으로 체결된 경우 판례는?
(1) 판례에 의하면 " 중개업자가 중개를 완성시킨 경우에는 비록 중개수수료 지급에 관한 유상의 약정을 하지 않았다 하더라도 중개업자는 상법상의 상인의 지위를 가지므로 당연히 중개의뢰인에게 중개수수료를 청구할 수 있다"라고 하였습니다.(대판 1995. 4. 21 선고 94다 36643 판결) 즉 중개를 완성시킨 경우에는 상법상의 보수를 청구할 수 있다고 하였습니다.
(2) 또한 "중개업자의 중개로 계약이 체결되면 중개수수료 청구권이 바로 발생하고 그 후 중개업자의 고의나 과실 없이 계약이 무효, 취소, 해제되더라도 이미 발생한 중개업자의 중개수수료 청구권에는 영향이 없다"라고 하며 " 중개업자에게 수수료를 지급할 의무가 있다"라고 판시하였습니다.(광주지법 2008. 4. 11 선고 2007 가단 13669 판결)
(3) 실무에서는 보통 확인설명서란에 중개수수료 지급시기를 미리 정해 놓는 경우가 있습니다. 이와 관련하여 특약으로 중개수수료에 관한 지급시기를 명확하게 표시하여 분쟁을 사전에 예방하는 것도 좋은 방안이라고 할 수 있습니다.
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