임대보증금 월세 계약 / 전세 계약 비교 차이 장단점은?

우리나라에만 있는 부동산 제도 중 하나가 바로 전세계약입니다. 즉 외국의 경우에는 임대차 흔히 말하는 렌트만 있습니다. 그렇다면 전세와 월세 계약에는 어떠한 차이가 있으며 어떤 장단점이 있을까요? 최근에 발생한 반전세와 차이는 무엇일까

요? 오늘은 이와 관련하여 전세, 월세, 반전세 및 이와 관련된 내용을 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

 

전세금과 보증금의 장단점

 

1. 전세 / 월세 / 반전세란?

<1> 전세는 우리만 가지고 있는 독특한 주택임차계약의 한 형태입니다. 세입자인 전세권자가 전세 보증금을 소유자에게 맡기고 전세기간 동안 집주인의 집에 거주하는 임차 형태라고 할 수 있습니다. 집주인은 월세에 해당하는 이득을 전세보증금을 통해 가져가는 형태라고 할 수 있습니다. 최근에는 이를 이용하여 매매대금의 일부로 충당하여 활용하는 갭투자가 이루어지기도 합니다.

 

전세금은 전세기간이 끝나게 되면 전부 돌려받도록 되어 있습니다. 전세권자는 전세기간 동안 실제 거주하는 동안 발생하는 관리비용(관리비, 수도세, 전기세) 외에 별도의 비용이 들어가지 않습니다. 주택임대차보호법에서는 2년의 기간은 절대적으로 보호받고 있으며 임차인이 원하는 경우 특별한 사정이 없는 한 2년은 더 보호받도록 되어 있습니다.

 

<2> 월세는 세입자가 집주인에게 일정 보증금과 함께 매달 주거지에 대한 사용료를 내는 주거 계약의 한 형태입니다. 임대인은 큰 목돈보다 월소득을 목적으로 하는 경우가 많으며 보증금의 크기는 주변의 시세와 임대인의 사정에 따라 매우 다양한 형태를 띠게 되는 실무에서는 월세의 6배~12배에 해당하는 금액을 보증금으로 합니다.

 

만약 월세 임차인이 2개월 이상 연체하고 잠적한다면 명도 하는 기간이 최소 6개월에서 1년이 걸리기 때문에 그 기간 동안 월세에 해당하는 금액을 보증금으로 책정하는 경우가 실무에서는 많이 있습니다. 흔히 목돈이 필요로 하지 않고 전세에 비해 소액으로 필요로 하는 임차인들이 선택하는 방식입니다. 역시 2년은 절대적으로 보호되고, 전세와 같이 1번의 갱신청구권 행사가 가능합니다.

 

<3> 반전세는 매월 지출하는 월세가 아까우면서 어느 정도 목돈이 있는 임차인이 선택하는 방식입니다. 전세가 아주 큰 목돈이 있어야 하고 심지어 대출이 필요로 하는 경우가 많이 있어서 대출제도를 이용하지 않고 자신이 그동안 모은 돈을 활용할 수 있는 장점이 있습니다. 전세보다 적은 보증금과 소액의 월세로 운영하는 것을 의미합니다.

 

2. 월세 전세 차이와 장단점은?

<1> 월세가 몇 개월 단기부터 4년까지 다양한 임대가 가능하지만 전세는 일반적으로 2년을 계약하고 1번 더 갱신하는 형식으로 이루어지는 경우가 많이 있습니다. 월세가 다달이 일정한 금액을 내야 하지만 전세는 매달 사용하는 월세 개념이 없는 것이 가장 큰 차이라고 할 수 있습니다.

 

<2> 월세가 목돈을 마련해야 하는 어려움이 없는 반면 전세는 목돈을 마련해야 하는 부담이 있습니다. 또한 월세는 전체적인 수리와 관련하여 임대인에게 책임이 있지만 전세의 경우에는 사는 동안 필요한 수리는 세입자가 부담한다는 차이가 있습니다. 하지만 전세 월세 모두 전입신고, 확정일자, 점유를 통해 똑같이 주택임대차보호법의 적용을 받고 법에서 정한 임대차기간의 보호를 받는 점은 동일합니다. 또한 보증보험 역시 가입이 가능하며 대항력이나 우선변제적 효력 역시 모두 동일하게 적용됩니다.

 

사실은 전세는 월세와 다르게 전세권 등기를 할 수 있습니다. 하지만 전세권 등기는 등기비용이 들어가고 임대인에게 부담이 될 수 있어 실무에서는 이루어지는 경우가 매우 드뭅니다. 하지만 임대차보호법상의 전입신고, 확정일자, 점유를 하는 경우 전세권과 같은 효력이 있으면서 특별한 비용이 들어가지 않아 실무에서는 이 제도를 많이 활용합니다.

 

<3> 그렇다면 어느 것이 더 유리할까요? 이는 임차인의 경제적 사정, 신용도, 대출제도 등 다양한 사정을 통해 비교가 필요하다고 할 수 있습니다. 최근 같이 고금리가 유지된다면 전세대출을 통해 이자보다는 월세제도가 유리할 수 있습니다. 하지만 특별한 전세대출이 있거나 금리가 내려간다면 전세 계약을 활용하는 것을 고려할 수 있습니다.

 

<4> 하지만 전세제도는 기본적으로 돌려받지 못할 수 있다는 위험성을 항상 내포하고 있습니다. 따라서 다음과 같은 사항을 항상 체크하고 전세를 고려해야 합니다.

• 전세보증보험이 가능한지?
• 다가구주택인 경우 선순위보증금, 임대인 미납국세 여부, 기존대출액이 많이 있는지 여부?
• 임대인이 신탁제도를 활용하고 있는지 여부?(신탁인 경우 피하는 것이 바람직)
• 전세금이 주변 매매시세보다 지나치게 높은지?(일반적으로 전세금 시세가 70% 이하가 바람직)
• 아파트의 경우에는 앞에 대출이 있는지? (있다면 대출금과 내 전세금의 합계액이 시세의 70% 이하가 바람직)