임대차기간 종료 후 차임(월세)지급? / 사용수익과 부당이득(최신판례)

임대차가 종료 후 임대인이 보증금을 지급하지 않아 임차목적물을 점유하고 있는 경우 과연 기간 종료 후에도 임차인은 월세를 지급해야 하는가에 대한 의문이 있습니다. 그동안 판례에서는 임료 상당의 부당을 지급해야 한다고 하였습니다. 최근 판례에서는 이와 관련한 미묘한 변화가 있습니다. 오늘은 이와 관련한 최신판례에 대해서 포스팅하도록 하겠습니다.

임대차 종료 후 차임지급은

1. 임대차기간 만료 이후 월세 지급?(기존판례의 입장)

<1> 임차인은 임대차계약이 종료한 이후라고 계속하여 임차목적물을 점유하면서 사용, 수익하고 있다면 임대인에게 임료 즉 월세 상당의 부당이득을 지급해야 할 의무가 있습니다. 즉 임차인이 임대인의 보증금 미반환을 이유로 부득이하게 임차목적물 점유하고 잇는 경우라도 특별한 사정이 없는 한 임차인은 임차목적물의 임료를 임대인에게 지급해야 한다고 하였습니다.(대법원 1998. 07. 10 선고 98다 8554 판결)

 

<2> 다만 임차인이 임대차계약 종료 후 보증금을 반환받을 때까지 임차목적물을 인도하지 않았지만 임대차계약상의 목적에 따라, 사용수익하지 않아 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우에는 그로 인해 임대인에게 손해가 발생했다고 하더라도 임차인의 부당이득 반환의무는 성립하지 않는다고 하였습니다.

 

<3> 즉 임차인이 임대차계약 종료 후 보증금을 반환받을 때까지 임대인에게 열쇠를 건네주거나 비밀번호를 알려주지 않는다고 하더라도 그동안 임차목적물에 거주하지 않거나 영업을 계속하지 않는 경우(이사, 폐업신고)에는 임차인이 임대인에게 월임료 상당의 부당이득 반환할 의무가 없다고 하였습니다.(2019. 11. 29. 선고 2018다 240424 판결)

 

<4> 흔히 장사가 잘 되지 않아 문만 닫아 둔 채로 보증금을 반환받을 때까지 임대인에게 비번을 알려주지 않거나 열쇠를 주주 않은 경우에는 즉, 목적물에 거주하지 않거나, 영업을 계속하지 않은 경우에는 임차인이 임대인에게 임료 상당의 부당이득을 반환할 의무가 없다고 하였습니다.

 

<5> 이렇게 문을 닫을 수밖에 없는 상황이 임차인의 귀책사유에 의하더라도 마찬가지입니다. 예를 들어 월세를 밀리거나, 계약위반 사항에 의해 해지되는 경우에도 역시 임대차계약 종료 후 임차인이 실질적으로 임차목적물을 사용, 수익 하지 않는다면 임차인은 임대인에게 부당이득으로 월 임료를 임대인에게 지급하지 않아도 됩니다.

 

2. 최신 판례의 입장은?

<1> 최신 판례에서 쟁점이 되었던 것은 임대차기간 종료 후 임차인이 목적물을 사용수익한 경우 부당이득을 어느 범위까지 인정해야 하는 문제가 된 사안입니다. 예를 들어 주변 상가월세 시세가 평당 10만 원이고 문제가 된 상가의 경우에는 평당 8만 원인 경우 어느 기준으로 반환을 정해야 하는가입니다.

 

<2> 최근까지 법원에서는 임대인이 계약종료 이후 임대료에 대해 기존 약정한 차임을 청구하는 것이 아니라 주변 시세에 따라 인상된 차임을 부당이득금의 명목으로 반환청구하더라도 이를 인정하는 분위기였습니다. 즉 위 사례에서 보증금에서 서 공제되는 기준을 10만 원으로 하는 경우에도 법원에서는 인정하는 분위기였습니다.

 

<3> 하지만 최근 2013. 11. 9 대법원 판결에서는 임차인이 사용수익을 한 사안에서 시세에 따른 부당이득반환책임을 부정하는 판결을 하였습니다. " 상가건물 임대차에서 기간만료나 당사자의 합의 등으로 임대차가 종료된 경우에도 상가임대차법 제9조 제2항에 의하여 임차인은 보증금을 반환받을 때까지 임대차 관계가 존속하는 것으로 의제 된다. 

 

이는 임대차기간이 끝난 후에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 목적물에 대한 점유를 임대차기간이 끝나기 전과 마찬가지로 강하게 보호함으로써 임차인의 보증금반환채권을 보장하기 위한 것이다."(대법원 2020. 7. 9 선고 2016다 244224 판결)

 

<4>" 따라서 임차인이 임대차종료 이후에, 보증금을 반환받기 전에 임차목적물을 점유하고 있다고 하더라도 임차인에게 차임 상당의 부당이득이 성립한다고 할 수 없다. 상가임대차법 제9조 제2항의 입법취지, 상가건물 임대차종료 후 의제되는 임대차 관계의 법적 성격 등을 종합하면, 상가임대차법이 적용되는 임대차가 기간만료나 당사자의 합의해지 등으로 종료된 경우 보증금을 반환받을 때까지 임차목적물을 계속 점유하면서 사용수익한 임차인은 종전 임대차계약에서 정한 차임을 지급할 의무를 부담할 뿐이고, 시가에 따른 차임에 상응하는 부당이득금을 지급할 의무를 부담하는 것은 아니다(대법원 2023. 77. 9 선고 2023다 257600 판결) "라고 판시하였습니다.

 

<5> 결국 위 사례에서 종료 이후에도 기존 임대차계약관계가 유지되므로 월 8만 원을 기준으로 부당이득금을 정해야 한다는 판결이었습니다.