미등기건물 / 무허가건물 주택임대차보호법 적용 보호 가능?

등기가 나기 전 또는 미준공 상태의 건물을 잘못 임대차계약을 체결하는 경우가 있습니다. 아직 등기와 정확한 지번이 없다 보니 잘못된 주소로 계약을 체결하거나 또는 동호수를 오인하고 계약을 체결하는 경우가 있습니다. 이렇게 미등기의 건물이나 불법 건축물에 임대차계약을 체결한 경우 주택임대차보호법이 적용되는지 알아보도록 하겠습니다.

미등기 건물의 임대차보호법 적용여부는?

 

1. 주택임대차보호법 적용의 실익?

(1) 주택임대차보호법의 적용을 받는다는 것은 임차인에게 어떠한 의미가 있을까요? 첫 번째로 임차인은 대항력을 가질 수 있습니다. 대항력이란 임차인이 임대인에게 주장할 수 있는 권리를 제삼자에게도 주장할 수 있는 권리를 의미합니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항은 '임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 경우에는 그다음 날로부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다'라고 하였습니다. 효력의 발생시기는 다음날 오전 0시부터입니다.

 

(2) 주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 마친 임차인은 제삼자에게도 자신의 임차권을 주장할 수 있습니다. 예를 들어 계약기간 중 임차주택이 매매나 증여, 경매로 주택의 소유권이 제3자에게 이전된 경우, 임차인은 새로운 소유자에 대하여 자신의 임차권을 주장할 수 있고, 임대차가 기간이 만료된 경우에는 새로운 소유자에게 직접 보증금의 반환도 청구할 수 있습니다. 이렇게 주택임대차보호법이 적용되면 이러한 효력을 가질 수 있습니다.

 

(3) 또한 임차한 주택이 경매에 들어가는 경우에도 주택의 인도와 전입신고 및 확정일자를 가진 경우에는 확정일자에 의해 다른 채권자보다 우선하여 보증금에 대해 배당을 받을 수 있습니다. 또한 소액임차인에 해당하는 경우에는 최우선변제권이 발생하여 우선하여 환가 받을 수 있습니다. 

 

2. 미등기건물 / 무허가건물 주택임대차보호법 적용여부

(1) 미등기건물이나 무허가건물이라도 임차인이 주거용으로 실제 사용하고 있다면 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있습니다. 임대차계약이나 미등기전세계약이라고 하여도 계약의 형식은 상관없이 주택임대차보호법의 적용이 가능합니다. (주택임대차보호법 제12조)

 

(2) 주택임대차보호법에서는 주거용 건물에는 주택임대차보호법의 적용을 인정하고 있습니다. 이때 주택이란 주택의 등기, 미등기 및 무허가인지 여부는 문제가 되지 않습니다. 여기에서 주거용 건물이란 사회통념상 건물로 인정하기에 충분한 요건을 구비하고 있고, 주거용으로 사용하고 있는 것을 전제로 하고 있습니다. 건축물대상상 용도는 구애받지 않습니다. 따라서 공부상 공장용 건물이나 창고용 건물이라고 하더라도 건물의 내부구조를 주거용으로 변경하여 실제 주거용으로 사용한다면 주택으로 판단해야 합니다.

 

(3) 관할관청으로부터 허가를 받지 아니하고 건축한 무허가건물이나, 건축허가를 받았으나 사용승인을 받지 못한 건물 또는 미등기건물에 주택임대차보호법이 적용받을 수 있는지에 관하여 판례는 " 어느 건물이 국민의 주거생활의 용도로 사용되는 주택에 해당하는 이상 비록 그 건물에 관하여 아직 등기를 마치지 아니하였거나, 등기가 이루어질 수 없는 사정이 있다고 하더라도 다른 특별한 규정이 없는 한 같은 법의 적용대상이 된다"라고 하였습니다. 

 

3. 기타 판례의 태도 및 주의할 점

(1) 건축 중인 주택을 임차하여 주민등록을 마친 임차인의 주민등록이 그 후 소유권보존등기가 경료되고 이를 바탕으로 저당권을 취득하여 등기부상 이해관계를 가지게 된 제삼자에 대한 관계에서 임대차를 공시하는 효력이 있는지 여부는 그 제삼자의 입장에서 보아 사회통념상 그 주민등록으로 당해 주택에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있다고 인식할 수 있는지 여부에 따라 판단되어야 한다고 하였습니다.(대법원 1999. 9. 3. 선고 99다 15597 판결참조)

 

(2) 즉 미등기, 미 준공 상태의 건물을 임차하는 경우 건물이 소재하는 지번을 알 수 있는 공부가 없다 보니 건물이 소재하는 정확한 지번확인이 곤란하다고 할 수 있습니다. 특히 다세대주택과 같은 공동주택의 경우에는 동, 호수까지 정확하게 전입신고가 이루어져야 하는데 미등기인 경우 실수하는 경우가 있습니다.

 

(3) 위 판례에서 "에이스텔 404호"로 표시하여 전입신고를 하였으나, 실제는 에이스텔 4층 304호 여서 이는 올바른 공시방법이 아니고 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 없다고 하였습니다. 이렇듯 미등기건물, 무허가 건물인 경우 특히 전입신고에 있어 공시를 올바르게 표시하는 것이 중요하다고 할 수 있습니다. 미등기와 무허가일지라도 임차인은 공시를 최대한 정확하게 표시해야 주택임대차보호법상 보호를 받을 수 있습니다.