토지임대차 임차인 지상물(건물)매수청구권? 배제 특약은?

토지에 대한 임대차계약을 진행하는 경우 임대인이 가장 신경 써야 하는 내용 중 하나는 임차인이 사용할 수 있는 지상물매수청구권입니다. 토지임대차의 경우 주택이나 상가처럼 갱신이 강요되진 않지만 지상물이 있는 경우 갱신이 강요되는 효과가 발생하기도 합니다. 따라서 이와 관련하여 꼼꼼한 체크가 있어야 합니다. 오늘은 토지임대차의 지상물매수청구권에 대해서 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

매수청구권 행사하기 한 요건은?

1. 지상물(건물)매수청구권 행사 요건은?

1. 건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임대차일 것

- 건물 기타 공작물의 소유를 목적한 토지 임대차여야 합니다. 지상물이 반드시 견고할 필요는 없지만 단순히 토지를 사용하기 위한 토지임대차의 경우에는 지상물매수청구권이 발생하지 않습니다. 따라서 노점상을 하기 위한 간이천막이나, 화훼판매용 골격 비닐하우스를 임차 토지상에 설치하기 위한 경우에는 행사하지 못합니다.

 

2. 임대차의 기간이 만료로 종료되어야 합니다.

- 따라서 임차인이 2기 이상의 차임연체 등 채무불이행으로 인하여 임대차계약이 해지되는 경우나, 임차인이 임차권을 무단양도하는 경우 또는 전대로 해지되는 경우에는 지상물매수청구권을 행사할 수 없습니다.

 

3. 암대차계약 당시 지상물이 존재하였거나, 임차권 존속기간 내에 신축된 지상시설이 임대차기간이 만료할 때 현존하고 있을 것

- 민법 제643조가 규정하는 매수청구의 대상이 되는 건물에는 임차인이 임차토지상에 그 건물을 소유하면서 필요에 따라 설치한 것으로 건물로부터 용이하게 분리될 수 없고, 그 건물을 사용하는 데 객관적인 편익을 주는 부속물이나 부속시설 등이 포함되는 것이지만, 이와 달리 임차인이 자신의 특수한 용도나 사업을 위하여 설치한 물건이나 시설은 이에 해당하지 않습니다.(대법원 2002다 46003)

 

- 지상물매수청구의 대상이 되는 건물은 미등기, 무허가여도 상관이 없으며(대법원 2013댜48364), 해당 건물에 근저당권이 설정되어 있어도 행사에 아무런 장애가 되지 않습니다.(대법원 2007다 4356) 또한 반드시 임대인의 동의를 얻은 후 건축되어야 하는 것도 아니고(대법원 93다 34589), 지상 건물이 객관적으로 경제적 가치를 가져야 하거나 임대인에게 효용이 있어야 하는 것도 아닙니다.(대법원 2001다 42080) 

 

2. 행사와 그 효과는?

1. 지상물매수청구권을 행사하는 것은 임차인이며, 그 상대방은 임대인입니다. 매수청구권 행사에는 특별한 방식을 요구하지 않고 재판상이나 재판 이외의 경우에도 행사할 수 있습니다. 또한 시기의 제한도 특별하게 없습니다. 그 건물의 매수가격은 건물 자체의 가격 외에 건물의 위치, 주변토지의 여러 사정 등을 종합적으로 고려하여 매수청구권 행사 당시 건물이 현재 하는 대로의 상태에 평가된 시가에 의해 매수됩니다.(대법원 2002다 46003)

 

2. 지상물 매수청구권은 임대인이 계약갱신을 원하지 않는 경우에 이차적으로 인정되는 권리입니다. 따라서 원칙적으로 임차인은 계약갱신청구를 먼저 행사한 후 임대인이 계약갱신을 거절하면 그다음으로 지상물매수청구권을 행사할 수 있습니다. 다만 판례는 기간의 약정이 없는 토지임대차에서 임대인의 해지로 종료한 경우에는 계약갱신청구의 유무에 불구하고 건물매수청구권을 행사할 수 있다고 하였습니다.(대법원 2009다 70012 판결)

 

3. 지상물매수청구권은 형성권으로서 임차인이 지상물매수청구권을 행사함으로써 임대인과 임차인 사이에 지상물에 바로 매매계약이 성립합니다. 즉 임대인의 동의나 승낙이 필요한 것이 아닙니다. 매매대가의 경우 위에서 언급한 것처럼 행사 당시 건물의 현재 상태의 평가된 시가입니다.

 

3. 지상물매수청구권 배제하는 특약의 효력은?

<1> 임대인이 지상물매수청구권이 껄끄러워 토지임대차계약서에 '임차인은 원상회복의무를 부담한다. 임차인은 임대차기간이 만료 시 모든 지상물과 부속물을 철거할 의무를 부담한다'라고 특약을 적은 경우 이 특약의 효력은 어떻게 될까요?

 

<2> 지상물매수청구권은 임차인에게 유리한 편면적 강행규정입니다.(민법 제652조, 제643조)

- 대법원은 토지의 임차인과 임대인 사이에 건물 기타 지상 시설 일체를 포기하기로 하는 약정을 하였다고 하더라도 임대차계약의 조건이나 계약이 체결된 경위 등 제반 사정을 종합적으로 고려하여 실질적으로 임차인에게 불리하다고 볼 수 없는 특별한 사정이 인정되지 아니하는 한 위와 같은 약정은 임차인에게 불리한 것으로서 민법 제652조에 의하여 효력이 없다.(대법원 2001다 42080 판결)

 

<결론> 따라서 위와 같은 약정은 무효이며, 특약으로 당사자가 합의를 했다고 하더라도 효력이 없고 임차인은 임대차계약이 끝난 후 갱신요구가 임대인에게 거절된 후 행사할 수 있습니다. 임대인은 위와 같은 내용을 충분히 이해하면서 보증금과 월세를 책정하여야 합니다.