상가임차인 계약해지 통보와 임차인의 대응방법

임대인은 임차인이 다양한 이유를 들어 임대차 계약을 해지하고 싶어 하는 경우가 있습니다. 자신의 목적물을 타인에게 양도하고 싶을 때, 임차인이 영업이 맘에 들지 않을 때, 자꾸 월세가 밀릴 때 등 그런데 어느 경우에 해지를 해야 하며, 과연 해지를 어떠한 방식으로 해야 하는지 난감할 때가 있습니다. 오늘은 이와 관련하여 포스팅을 이어가고자 합니다.

임차인 계약해지통보

1. 계약기간 중 상가임차인에게 계약해지 통보하는 경우

(1) 많은 포스팅에서 상가임차인에게 계약해지를 할 수 있는 경우에 대하여 계약도중과 계약만료 6개월~1개월 전을 구별하지 않고 설명하고 있어 많은 혼돈이 있습니다. 임대차계약 기간중 상가임차인에게 해지를 통보하는 경우는 그 성질이 임차인의 채무불이행의 책임을 묻는 것이고, 계약만료 6개월~1개월은 계약의 갱신을 거절할 수 있는 법적 권한을 특별히 부여하는 것으로 약간은 성질의 차이가 있다고 할 수 있습니다. 

 

(2) 계약도중 임차인에게 해지를 통보할 수 있는 사유는 상가임대차보호법 제10조 8(차임연체와 해지)만 규정하고 있습니다. 즉 3기의 차임액에 달할 때 임대인은 해지를 할 수 있습니다. 3 기액의 차임액이란 연속적으로 이루어질 필요는 없고 계약기간 중 연체되는 금액이 차임액 3기의 액수에 달하면 된다.

 

(3) 예를 들어 월세가 100만원인데 첫 달은 50만 원 지체가 있고 두 번째, 세 번째 달은 연체가 없었으나 연속적으로 50만 원, 100만 원, 100만 원 총 300만 원이 미루어지는 경우에는 해지를 통보할 수 있습니다. 그런데 실무에서 문제가 되는 경우 중 하나가 관리비 연체금도 총 3기의 차임액에 포함하여 계산하여야 하는가입니다. 즉 관리비연체가 60만 원 차임연체가 240만 원인 경우에도 임차인 계약해지가 가능할까요? 

 

(4) 법문상 규정으로는 차임의 3기만 가능하기 때문에 상가임대차보호법상 해지는 불가능하다고 할 수 있습니다. 하지만 일반적인 민법상의 해지는 가능하다고 할 수 있습니다. 상임법상 해지사유는 하나만 규정되어 있지만 민법상 임차인의 의무불이행이 있는 경우에는 해지가 가능하다고 할 수 있습니다. 예를 들어 특약으로 업종을 특정하고 중도에 업종을 임대인의 동의없이 변경하지 못하도록 정했음에도 임차인이 지키지 않으면 해지가 가능하고, 관리비 역시 관리비 연체액이 너무 중대하고 과하여 임대차계약을 유지하기 어렵다면 역시 임차인에게 해지가 가능하다고 할 수 있습니다. 

 

2. 상가임대차보호법 제10조 임대인거절

(1) 임대인은 임차인이 임대차기간만료 전 6개월 전부터 1개월 전까지 계약의 갱신을 요구하면 특별한 사정이 없는 한 계약갱신을 하여야 합니다. 하지만 다음의 사례의 경우에는 임대인은 거절하고 계약의 종료를 원할 수 있습니다. 어떻게 보면 법적으로 보장된 10년의 임대차 계약을 임대인이 해지를 한다고 할 수 있습니다.

• 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 연체한 사실이 있는 경우
• 임차인이 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우
• 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공하는 경우
• 임차인이 임대인의 동의없이 목적건물의 전부 또는 일부를 전대하는 경우
• 건물의 전부 또는 일부가 손상되어 임대차 목적을 달성하지 못할 경우
• 건물의 전부 또는 대부분을 철거 또는 재건축하기 위하여 건물의 회복이 필요로 하는 경우
• 그 밖에 임차인이 임차인으로서 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

(2) 여기에서 구별해야 하는 조문규정이 있는데 '3기 차임액수에 달한 경우'와 '3기의 차임액을 연체한 사실'이 있는 경우입니다. 예를 들어 위 사례에서 3기의 차임액인 300만 원에 도달하여서 임대인이 해지하려는 와중에 임차인이 100만 원을 임대인에게 지급하는 경우에는 3기의 차임액에 해당하지 않아(현재 연체한 액수는 200만 원) 해지는 할 수 없지만 연체한 사실이 있기 때문에 임대인은 임차인의 계약갱신은 거절할 수 있습니다. 

 

3. 임차인의 대응방법

(1) 임대인이 임대차계약을 해지 하기 위해선 법에서 정한 사유와 절차를 거쳐 진행해야 합니다. 예를 들어 3기의 차임지체가 있다고 해서 무조건 해지가 정당하다고 할 수 없습니다. 민법 제544조에서는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 않을 때 해제할 수 있습니다. 즉 3기의 차임액이 연체되는 순간 바로 임대인이 해지를 할 수 있는 것은 아니고 임차인에게 연체된 사실, 일정한 기간에 차임지급을 촉구하고, 그럼에도 불구하고 차임을 지급하지 않으면 해지된다는 사실을 내용증명이나 문자 등 증거가 될 만한 방법으로 알려야 합니다.

 

(2) 따라서 임차인은 3기의 차임액에 해당한다면 일부라도 지급하면 우선 당장 임대인은 임대차계약을 해지 할 수 없습니다. 그러나 위에서 언급한 것처럼 계약갱신청구권은 행사하지 못하여 법적으로 보장된 10년의 계약기간을 주장할 수는 없습니다. 

 

(3) 임차인은 임대인의 해지가 정당하더라도 보증금을 반환받을 권리가 있으므로 임대인이 공제하는 액수를 정확하게 체크하고 무리한 보증금 공제에 대해서는 반대해야 합니다. 물론 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우는 임차권등기명령으로 대항할 수 있습니다.