입주권 / 분양권 차이 취득세 양도세 와 장단점은 무엇?

부동산 거래를 위해 여러 루트를 통해 알아보다 보면 분양권, 입주권이라는 단어들이 서로 혼재되어 사용하거나 헷갈리게 사용하는 경우가 많이 있습니다. 하지만 엄밀하게 분양권과 입주권은 별개의 개념으로 세금에 있어서도 차이가 나고 있습니다. 그렇다면 입주권과 분양권은 어떻게 다르고 어떻게 사용되는지 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

세금상의 차이

1. 분양권 / 입주권 무엇인가?

<1> 분양권은 주택 또는 아파트 등 부동산에 대해서 정해진 가격과 조건으로 사전에 판매하는 권리를 말합니다. 흔히 가장 많이 사용하는 경우는 주택건설사가 신규 아파트를 판매하는 경우에 청약을 통해 선정된 사람들에게 판매하여 발생한 권리를 말합니다. 즉 청약에 당첨된 사람들에게 분양계약을 통해 향후 아파트를 소유할 수 있는 권리를 말합니다.
 
<2> 분양권 매수시에는 일정한 계약금을 지불한 이후, 일정한 시기를 나누어 중도금을 분할 지급하고 잔금을 지급하게 되어 있습니다. 분양권은 일반적으로 청약시점에 확정되며 정해지도록 되어 있습니다. 잔금은 아파트나 부동산의 완공이 된 이후 공급되는 경우에 지불하게 되어 있으며, 분양권자는 잔금지급 후 소유권이전절차를 거쳐 소유자가 되도록 되어 있습니다.
 
<3> 그렇다면 입주권은 무엇일까요? 재개발이나 재건축 사업 등으로 기존 주택이나 토지의 소유자들이 새로운 주택이나 시설에 거주할 수 있는 권리를 말합니다. 다양한 재개발 사업이나 재건축 사업의 성격에 따라 다양한 형태로 적용될 수 있습니다. 입주권자는 곧바로 새로운 주택에 대한 소유권을 취득하지는 않지만 입주권을 가지고 있어서 입주할 권리를 갖게 됩니다.
 
<4> 재건축사업, 재개발이 이루어지는 경우 조합원의 자격을 통해 입주권을 얻게 되어 있어서 일반적으로는 청약통장이 필요 없습니다. 일반 분양자들보다 저렴한 가격에 주택에 입주할 수 있는 장점은 있지만 분양권과 달리 입주권은 분양가가 확정되어 있지 않아 공사진행과정중에 추가적인 부담금이 발생할 수 있는 단점이 있습니다. 
 

2. 분양권 / 입주권의 장점과 특색

<1> 분양권은 입주권보다 초기 투자비용이 많이 들어가지 않은 장점이 있습니다. 전체 분양가에서 일부 계약금만 지급하면 충분합니다. 또한 청약을 통해 당첨된 경우 다양한 혜택이 있습니다. 상품에 대한 전체적인 선택의 폭이 넓어 일반 분양자보다는 선택 조건이 넓다고 할 수 있습니다. 또한 분양권은 양도가 가능하고 일정한 요건하에 타인에게 매매도 가능합니다.
 
<2> 또한 다양한 정책들을 통해 분양자들에게 다양한 혜택을 주기도 합니다. 예를 들어 저소득층, 청년세대 등을 위해 분양주택 지원 정책이나 분양가 감면등의 혜택을 받을 수 있습니다. 하지만 부동산 활황기에는 경쟁이 심하고 분양권을 통해 주택을 취득하기 위해 일정한 시간과 절차를 거쳐야 하는 단점이 있습니다. 당첨을 통해 분양권을 선택하는 경우에는 선택의 폭이 많지 않는 단점등도 있습니다.
 
<3> 그에 비해 입주권은 일반 분양자에 비해 우선권을 가지면서 저렴한 가격에 제공받을 수 있는 장점이 있습니다. 또한 조합을 통해 다양한 의견을 피력하여 다양한 아파트 컨디션을 구성할 수 있는 장점도 있습니다. 또한 시공사나 건설사 등도 조합을 통해 선택을 할 수도 있으며 이 과정 중에 다양한 추가적인 혜택을 받을 수 있습니다.  입주권 역시 매매나 양도도 가능합니다.
 
<4> 하지만 사업진행과정중에 다양한 상황변경으로 인해 사업진행 시간이 오래 걸리기도 하며 진행이 어려워 입주할 수 있는 시기를 예측할 수 없습니다. 조합 구성 등 다양한 비용각출로 초기에 많은 자본이 필요하며, 사업진행과정 중에 추가적인 비용이 필요할 수 있습니다. 역시 주택의 위치나 평면 등도 나의 선호를 완벽하게 반영할 수 없는 단점등도 있습니다.
 

3. 분양권과 입주권의 차이

<1> 취득방식에 차이가 있습니다. 분양권은 청약절차를 통해 분양과정 중에 취득하는 권리로서 계약금, 중도금, 잔금절차를 통해 아파트나 기타 부동산을 취득하지만 입주권은 기존 주택의 철거를 통해 새 아파트에 입주하는 것을 주택을 하며 건물 소유권이전을 주 목적으로 하는 권리입니다.
 
<2> 분양권은 수분양자가 분양권을 취득한다고 해도 해당 아파트 주택의 소유권은 개발업체나 건설사에게 있으나, 입주권은 해당 아파트나 주택의 소유권은 기존 주택의 소유자에게 남아 있으며, 입주자는 조합원으로서 새로 건설된 아파트나 주택에 입주할 수 있는 권리를 가지게 됩니다.
 
<3> 가장 큰 차이는 분양권 취득시 확정된 분양가의 일부를 계약금을 취득하게 되고 준공 시까지 특별한 사정이 없는 한 추가적인 비용이 필요하지 않으나, 입주권은 재건축 혹은 재개발 과정중에 추가적인 비용이 발생할 수 있는 여지가 있습니다. 
 
<4> 세금상의 차이가 있습니다. 입주권의 경우 다음과 같은 방식으로 세금이 부과됩니다.

• 취득세 : 입주권을 위한 기존 주택 구매 시와 새 아파트 구매 시 두 번의 취득세 부과
• 보유세 : 기존 주택 보유 중 재산세와 종부세가 부과됨
• 양도세 : 1년 미만 보유-양도 차익의 70% , 1~2년미만의 보유 - 양도차익의 60%, 2년 이상 보유 : 기본세율(6~45%)

분양권은 다음과 같은 방식으로 세금이 부과됩니다.

• 취득세 : 입주시 부과
• 보유세 : 잔금 납부 완료 후 부과
• 양도세 : 1년 미만 보유 - 양도차익의 70%, 1년 이상 보유 - 양도차익 60%

분양권의 경우 종전 주택을 취득하고 1년 이상 지난 뒤 분양권을 취득하게 한다고 가정했을 때, 종전 주택을 3년 이내에 매도하는 경우에는 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.