무주택자 기준 요건 / 임대주택 , 아파트 청약 무주택은?

무주택이라는 기준이 필요합니다. 예를 들어 공공임대 기준인 무주택세대구성원, 아파트 청약기준인 무주택 세대주 등 주택청약과, 임대주택 등에서 많이 사용되고 있습니다. 하지만 어느 경우에 있어서는 주택을 소유하고 있지만 무주택으로 간주하고 있는 경우도 있어서 오늘은 이와 관련한 내용을 알아보도록 하겠습니다. 

주택을 소유하지 않는다는 것은?

1. 무주택자의 기준 요건

<1> 분양에서는 다음과 같은 기준을 사용하고 있습니다. ① 청약을 지원하는 본인이 소유한 주택이 없을 것 ② 본인을 포함한 모든 세원 중에 소유하고 있는 주택이 없을 것. 여기에서 세대원이란 전입신고를 함께 한 세대원을 의미합니다. ③ 30세 이상부터 무주택자로 인정( 기혼자의 경우에는 결혼한 날로부터 무주택자로 본다.)됩니다. 30세 이상 무주택기간에 포함하기 때문입니다. 30세 이전에 혼인한 경우 혼인할 날로 부터 무주택기간이 계산됩니다. 

 

<2> 주택의 개념에 대해서 다양한 해석이 가능할 수 있습니다. 하지만 무주택의 주택이란 주거용이라고 모두 주택으로 간주하는 것은 아닙니다. 우선 공부상 주택, 다시말해 건축물대장에 주택으로 표시된 경우를 한정합니다. 따라서 공부상 업무용으로 표시된 오피스텔은 제외됩니다. 반대로 도시형 생활주택(20㎡이하)은 주택에 포함된다고 할 수 있습니다. 또한 주택, 분양권의 공유지분을 소유한 경우도 유주택자로 인정됩니다.

 

<3> 그렇다면 분양권은 어떻게 될까요? 이는 분양권 취득시기에 따라 다르게 평가가 이루어 집니다. 2018년 12월 11일 이전에 소유한 분양권은 무주택으로 간주하지만, 이후에 취득한 분양권이라면 취득사유가 이전에 주택 공급한 경우를 매수한 경우도 무주택으로 인정받지 못합니다.

 

2. 무주택 or 유주택인지 쟁점이 되는 경우?

<배우자 세대분리의 문제>

배우자의 경우 주민등록 상 세대 분리되어 거주하고 있더라도 베우자의 무주택을 요건으로 할까요? 배우자 뿐만 아니라 배우자가 속한 세대의 전원이 무주택이어야 청약 신청자를 무주택자로 인정할 수 있습니다.

 

<60세 이상 직계존속 소유의 경우> 

청약 당사자가 주택을 소유한 부모님가 함께 거주하고 있다면 어떻게 될까요? 청약 신청자와 동일 세대원이고 주택을 소유한 부모님 모두가 60세 이상이라면 청약 당사자를 무주택자로 볼 수 있습니다. 다만 공공임대주택이나 분양전환 공공임대주택에서 무주택으로 인정받기 어렵습니다.

 

<소형 저가 주택>

민간분양과 공공분양에 따라 기준이 달라집니다. 공공분양에서는 기본적으로 면적과 주택금액과 관계없이 주택을 소유하고 있다면 모두 유주택으로 간주합니다. 단 전용면적 20㎡ 이하의 주택 1채 소유하고 있다면 청약 시 무주택자로 간주합니다. 그러나 20 ㎡ 이하여도 2호 또는 2세대 이상인 경우 유주택자로 파악합니다.

 

민영주택에서는 주거 전용면적 60㎡이하 수도권 1억3천만 원 이하, 지방 8천만 원 이하, 주택 1호 또는 1세대만을 보유한 사람은 무주택자로 간주합니다. 이때 무주택자로 보는 것은 민영주택의 일반공급에서만 해당되는 것이고, 국민주택과 특별공급에서는 유주택자로 간주한다는 사실은 명심해야 합니다. 최근 저가 주택기준을 수도권은 1.6억 원, 지방은 1억 원으로 상향시킬 예정으로 입법이 예고 되어 있는 상태라고 할 수 있습니다.

 

< 상속 공유 지분 >

상속을 원인으로 주택 공유 지분을 받는 경우 시행사로부터 부적격작 통보를 받을 수 있습니다. 부적격 판정 후 3개월 이내에 지분을 넘기면 무주택자로 인정받을 수 있습니다. 

 

<전셋집 낙찰받은 전세 사기 피해자>

전세사기로 인하여 보증금을 되돌려 받지 못해 어쩔 수 없이 경매절차에서 셀프로 낙찰 받은 경우에는 무주택으로 인정 받게 됩니다. 단 전용면적이 85㎡이하이면서 공시가격이 수도권은 3억 원, 지방은 1.5억 원 이하여야 합니다. 

 

<비도시지역 단독주택>

도시지역이 아닌 지역 또는 면에서 ① 사용승인 후 20년 이상 경과 된 단독주택 ② 85㎡ 이하의 단독주택 ③ 직계존속 또는 배우자로부터 상속 등으로 이전 받은 단독주택의 요건을 갖춘다면 무주택자로 인정 받을 수 있습니다. 하지만 수도권의 지역에서는 면에 속한다고 하더라도 유주택자입니다. 

 

< 기타 무주택자로 인정되는 경우 >

일명 줍줍이로 미분양된 주택을 선착순으로 공급받은 분양권은 무주택으로 인정받을 수 있고, 무허가 건물을 소유하고 있지만 건축 당시에는 적법하게 지어진 건물임을 입증하면 무주택자로 인정받을 수 있습니다. 또한 주택이 공부상 주택으로 등록되어 있지만 낡아서 사람이 살지 않는 폐가의 경우에도 무주택자로 분류될 수 있습니다.