거주불명등록신청 / 이전 임차인 세입자가 주소를 이전 전출하지 않은 경우?

주택 전월세계약을 체결한 이후 주민등록이전과 확정일자를 위해 주민센터에 찾아갔으나 이전 세입자가 주소 전출하지 않은 경우가 가끔 있습니다. 무엇보다 전세담보대출을 위해 주민등록이전 및 확정일자가 필요한데 이렇게 전세입자가 전출되지 않은 경우 담보대출에 영향이 있는 경우가 있습니다. 그렇다면 이런 경우 어떻게 해야 하는지에 대해 포스팅을 이어가도록 하겠습니다. 

이전 임차인 주소이전을 안되어 있을 때

1. 전 세입자의 주소 전출이 필요한 이유

<1> 이전 세입자가 주소 이전을 하지 않은 경우는 다양하게 있습니다. 예를 들어 월세가 밀려 급하게 나가버린 경우, 부모님 및 친구 집등으로 이전하여 주소이전이 필요하지 않게 된 경우, 개인적 사정으로 주소를 옮길 곳이 없게 된 경우, 단순히 복수심으로 이전하지 않은 경우 등 다양한 사정으로 옮기지 않을 때가 있습니다.

 

<2> 하지만 이렇게 전월세를 가게 될 주택에 기존의 임차인이 주소를 이전하지 않아 주소이전을 하지 못하게 된다면 우선 전월세 임차인은 주택임대차보호법상의 대항력을 취득할 수 없습니다. 대항력과 경매에서 우선변제적 효력을 가지기 위해서는 주소이전과 점유 즉 이사를 하고 계약서에 확정일자를 받아야 합니다. 그런데 주소이전이 되지 않는다면 이러한 효력을 가질 수 없게 됩니다.

 

<3> 은행 전세대출에 큰 악영향을 미치게 됩니다. 은행에서 대출심사를 하는 경우 전입세대열람원을 확인하게 되는데 만약 기존 임차인이 버티고 있다면 전세대출액수가 적어지거나 최악의 경우 대출이 진행되지 않을 수도 있습니다. 은행 입장에서는 대항력과 우선변제적 효력이 있는 사람이 여럿 있다면 대출액수를 조정할 수밖에 없게 됩니다. 

 

2. 주소이전의 일반적인 절차

<1> 일반적으로 거주를 옮기는 경우 정해진 시일이내에 주소이전의 신고를 해야 합니다. 만약 하지 않은 경우 위법한 행위로 일정한 제재를 받게 되어 있습니다. 우리 주민등록법에서는 주소이전하는 경우 새로운 거주지로 이사한 후 14일 이내에 전입신고를 진행해야 합니다. 전입신고는 속한 관할 주민센터방문이나 정부24 홈페이지를 통해 가능합니다.

 

<2> 그런데 주민등록이전되지 않아 이전 주민등록이 남아 있는 경우는 이러한 절차를 거치지 않은 특별한 사정이 있는 경우를 뜻합니다. 주민등록이전신청을 하게 되면 이전 주민등록은 전출상태가 되어 별도로 말소절차를 거치지 않아도 되는데 이렇게 주소이전이 되지 않은 경우는 주소이전이 필요하지 않은 곳으로 이사를 하거나, 이사를 갔는데 주소이전을 미루는 경우라고 할 수 있습니다. 기간 내에 전입신고를 하지 않은 경우에는 5만 원의 과태료가 부과되게 됩니다. 

 

<3> 이럴 경우를 대비하여 과거에는 주민등록 말소 제도가 있었는데 2009년부터는 주민등록 말소제도가 폐지되고 거주불명등록제도가 새롭게 도입되었습니다. 거주불명등록제도가 무엇인지 알아보도록 하겠습니다.

 

3. 거주불명등록제도 활용

<1> 그렇다면 누가 거주불명등록을 신청할 수 있을까요? 우선 등기부상의 소유자 즉 임대인이 신청할 수 있습니다. 온라인으로 신청할 수 없고, 직접 주소지 관할 주민센터에 방문해야 합니다. 거주불명등록을 신청하기 위해서는 임대인의 신분증과 임대차계약서 등 관련서류를 지참한 이후 주민센터 담당자에게 상황을 설명하고 퇴거 세입자에 대한 거주불명등록 신청서를 작성하시면 됩니다. (물론 신청서는 주민센터에 비치되어 있습니다.)

 

<2> 주민센터에서는 접수가 완료된 이후 사실조회 및 공고절차를 거치게 됩니다. 주민센터에서 실제로 거주하지 않으면서 주소지를 옮겨 가지 않았는지 여부를 파악합니다. 신청자의 신청취지대로 다른 전입신고가 이루어진 점이 확인되면 주소이전을 통보하고, 퇴거한 세입자가 해당 주택에 거주하고 있지 않는다는 사실이 인정되면 퇴거 세입자에 대해 거주불명등록 조치를 주민센터는 취하게 됩니다. 

 

<3> 실거주 여부를 확인한 뒤 공고 절차를 마쳐 거주불명등록 직권조치를 취하기까지는 최소 3주 이상의 시간이 소요되고 길게는 2달  정도 소요될 수 있습니다. 이렇게 되면 새로운 임차인의 입주계획에 차질이 발생할 수 있으므로 우선은 기존 임차인과 연락하여 최대한 빨리 전출이 되도록 하고 만약 전출이 계획대로 이루어지지 않는다면 거주불명등록제도를 활용할 수 밖에 없습니다.

 

<4> 거주불명등록자는 즉 기존임차인은 다시 전입신고를 할 때가지 경과 일수에 따라 1만~10만 원의 과태료가 부과가 될 수 있습니다. 또한 건강보험 가입자 자격을 잃을 수 도 있습니다. 다시 전입신고를 하기 전에는 주민등록등본이나 초급을 발급받을 수 없게 되며, 여러 금융 거래에서 불이익을 받을 수 있습니다. 이러한 불이익을 기존임차인에게 설명하여 스스로 전출을 하도록 하는 것이 가장 이상적 방법일 수 있습니다.