주택 전세 월세 계약을 1년으로 한 경우 2년 거주? 임대인 대처는?

주택 전세, 월세 계약을 체결하는 경우 임차인의 특별한 사정으로 인하여 1년 또는 1년 미만으로 단기 임대차 계약을 체결하는 경우가 있습니다. 하지만 임차인의 사정 변경이 발생하여 전세나 월세 계약을 연장하려는 경우, 임대인이나 임차인이 계약기간을 두고 분쟁이 생기는 경우가 있습니다. 오늘 이와 관련한 포스팅을 이어가고자 합니다.

주택임대차보호법의 규정과 적용

1. 주택임대차 전세 월세 2년 미만으로 계약 체결한 경우

<1> 우리 주택임대차보호법 제 4조 제1항에서는 다음과 같이 규정하고 있습니다. 

1. 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.

즉 전세나 월세 계약에 기간을 정하지 아니하거나 기간을 정했다고 하더라도 2년 미만으로 정한 계약은 2년의 기간으로 본다는 얘기입니다. 다시말해 아무리 임대인과 임차인이 2년 미만으로 계약을 체결했다고 하더라도 우리 법은 무조건 2년의 계약으로 보겠다는 취지입니다.

 

<2> 하지만 단서에서는 임차인에게 일종의 선택권을 부여하고 있습니다. 임차인이 원래 계약대로 1년을 주장하는 경우에는 1년의 계약이 되어 계약기간이 종료되면 보증금이나 전세금의 반환을 임대인에게 청구할 수 있습니다. 하지만 반대로 임대인은 이러한 권리가 없고 임차인이 2년을 주장하면 원래의 계약기간인 1년을 주장할 수 없으며, 임차인 주장대로 2년의 계약으로 연장된다고 할 수 있습니다.

 

<3> 그런데 문제는 임차인의 이러한 선택권은 언제까지 행사할 수 있는지가 문제될 수 있습니다. 이와 관련하여서는 명문의 규정이 있지는 않습니다. 그렇다면 원칙으로 돌아가서 만약 1년의 전세 월세 계약을 체결하고 임대인이나 임차인이 아무런 의사표시 없이 그 기간이 지났다고 한다면 2년의 임대차 계약이 그냥 진행된다고 할 수 있습니다.

 

<4> 위와 같은 애매한 상황을 분명히 하기 위해서는 임대인이 적극적으로 임차인에게 임대차계약의 갱신여부를 확인해야 합니다. 주택임대차보호법은 임차인이 특별히 원래의 계약기간을 주장하지 않는 경우에는 2년으로 보기 때문에 보증금이나 전세금의 반환을 준비해야 하는 임대인이 임차인에게 적극적으로 어떻게 할 것인지에 대해 임차인에게 확인할 필요가 있습니다.

 

2. 1년 전월세 계약기간이 아무런 얘기 없이 지나간 경우

<1> 1년 전세 계약 체결 후 임대인과 임차인이 아무런 얘기 없이 그냥 지나간 경우 어떠한 법률관계가 발생할까요? 이 경우도 묵시적 갱신의 법리가 그대로 적용이 가능한지가 의문이 듭니다. 만약 1년이 지나간 후 임차인은 묵시적 갱신의 경우처럼 어느 경우나 해지를 청구할 수 있고, 3개월 후에 해지의 효과가 발생할까요?(이와 관련한 포스팅을 참조하시면 도움이 됩니다.)

2023.07.17 - [생활속의 부동산이야기] - 묵시적 갱신후 월세 전세 임대인 임차인 계약해지

묵시적 갱신후 월세 전세 임대인 임차인 계약해지

 

<2> 실무에서는 이와 관련하여 임차인과 임대인이 첨예하게 대립하는 경우가 있습니다. 임차인은 1년 계약 기간 이후 양 당사자가 아무런 조치가 없이 지나갔기 때문에 묵시적 갱신이 성립하고 임차인은 어느 경우나 해지를 청구할 수 있다고 하고 임대인은 법에서 2년으로 기간이 정해졌기 때문에 묵시적 갱신이 아니라고 주장합니다. 판례의 경우에는 임대인의 주장에 손을 들어 주었습니다.

 

<3> 대법원 1996. 4. 26. 선고 96다5561, 5568판결에서는 " 주택임대차에서 1년 만기로 계약한 임대차 만료일이 말없이 지났다고 하여 묵시적 갱신에 의한 추가 2년 연장 요구는 할 수 없다. 2년보다 짧게 계약한 임대차에 대하여 임차인에 의한 계약상 만기 종료를 인정한 조항은 임차인 스스로 종료를 시키려는 경우에 한정하는 것이지 재연장의 묵시적 갱신에까지 적용할 수는 없다. 즉 묵시적 갱신에 의한 연장은 2년이 지나야 가능하다"라고 판시 하였습니다. 

 

<4> 원래 계약기간인 1년을 말없이 양 당사자가 지나간 경우의 임대차 기간은 2년이며 임차인이나 임대인이나 계약기간을 준수할 의무를 가진다고 할 수 있습니다. 따라서 임차인은 새로운 임차인을 구해 놓고 나가거나 임대인과 협의하여 계약을 종료시켜야 하지 묵시적 갱신에 의한 해지권은 행사할 수 없습니다.

 

3. 1년 임대차기간이 2년이 경과된 후 법률관계

<1> 이렇게 1년의 임대차 게약이 2년으로 연장된 경우는 어떻게 계약이 진행되게 될까요? 이제는 일반 임대차계약의 법리가 그대로 적용이 된다고 할 수 있습니다. 만약 임대인이나 임차인이 아무런 말없이 2년이 지나간다면 묵시적 갱신이 적용되어 2년의 임대차계약이 체결된 것으로 봅니다. 이 경우 임차인은 계약을 해지할 수 있고, 그 효과는 3개월 이후 발생합니다. 하지만 임대인은 계약을 함부로 해지 할 수 없습니다.

 

<2> 또한 임대인이 계약의 갱신을 거절하는 통지를 하고 임차인은 계약갱신청구권을 행사하는 경우에는 계약갱신요구가 우선하여 2년의 임대차계약을 체결한 효과가 발생하게 됩니다. 역시 이렇게 계약갱신을 요구를 하였다고 하더라도 임차인은 언제든지 계약을 해지할 수 있고 역시 그 효과는 3개월 이후 발생하게 됩니다. 문제는 임대인은 역시 함부로 계약을 해지 할 수 없습니다.

 

<3> 그럼에도 임대인은 처음 임대차계약이 2년이 지나가기 2개월 전에 임차인에게 갱신의 의사를 반드시 확인해야 합니다. 계약갱신청구권은 1차례 사용할 수 있는데 여기에 묵시적 갱신은 계약갱신요구권 행사에 포함되지 않습니다. 즉 2년 이후 묵시적 갱신이 된 다음 임차인은 1차례의 계약갱신요구권을 행사한다면 6년 동안 계약이 진행될 수 있습니다.(1년+1년+ 묵시적갱신2년+ 계약갱신요구권2년=6년) 즉 1년짜리 임대차계약이 6년까지 보장될 수 있습니다.