임의경매 강제경매 차이와 효력은?

부동산을 시장 가격보다 경제적으로 구입하려고 하는 경우 경매제도를 이용합니다. 특히 최근 고금리 고물가 고환율로 인하여 경매시장은 최고의 효율을 가진 부동산 구입시장이라고 할 수 있습니다. 경매를 접하는 경우 임의경매와 강제경매라는 용어를 접하게 되는데 과연 어떠한 의미가 있으며 어떠한 차이가 있는지 오늘은 이와 관련한 포스팅을 이어가는 시간을 갖도록 하겠습니다.

겸매의 종류와 의의

1. 임의경매와 강제경매란?

<1> 임의경매와 강제경매를 구분하기 전에 경매에 대한 의의에 대해서 먼저 얘기해 보도록 하겠습니다. 경매란 채권자 특히 금전채권자가 자신의 채권을 실현하기 위해 법원이나 다른 공공기관을 통하여 토지, 상가, 주택 등 채무자의 재산을 판매하는 과정을 뜻합니다. 흔히 말하는 입찰절차를 통해 경매가 이루어집니다. 즉 공개적이고 개방적인 절차로 진행되며 참여자들이 참여하여 가장 높은 가격으로 입찰하여 채무자의 재산을 취득하는 과정이라고 할 수 있습니다.

 

<2> 그렇다면 강제경매란 무엇일까요? 강제경매는 채권자가 자신의 채권을 변제받을 수 있다는 것을 증명하는 집행권원을 가지고 채무자의 재산을 압류제도를 통해 경매에 내놓는 것을 말합니다. 예를 들어 돈을 빌려 준 채권자가 채무자의 재산에 담보가 없었다면 자신의 채권을 증명할 수 있도록 재판을 진행한 후 확정판결을 가지고 채무자의 재산에 경매를 붙이는 것을 말합니다.

 

<2-1> 이 때 집행권원이란 확정판결(이행판결문)이 있고, 이외에 화해조서, 이행권고문결정문, 지급명령결정문, 약속어음 공정증서 등이 있습니다. 보통 자신에게 빌린 돈을 갚으라는 소송을 제기하는 경우 가압류가 있고, 가압류에 이어 본압류가 있습니다. 이때 확정판결이 이루어지면 판결문을 가지고 강제경매에 들어가게 됩니다.

 

<3> 그렇다면 임의경매는 무엇일까요? 강제경매가 담보권이 없는 경우에 진행되는 반면 임의경매란 저당권, 질권, 유치권, 전세권, 담보가등기 등 담보물권을 가지고 있는 권리지가 신청해 실행되는 경매를 말합니다. 임의경매의 경우에는 물권을 가지고 있는 사람에 의해서 신청되기 때문에 특별히 집행권원을 요구하지 않습니다. 

 

<3-1> 이 경우에는 소송을 통한 승소판결이 없이 바로 경매를 신청할 수 있습니다. 예를 들어 은행이 집을 담보로 돈을 빌려준 경우 채무자가 돈을 갚지 못하는 경우 재판없이 바로 집에 경매를 신청할 수 있다고 할 수 있습니다. 이때 집에 대해 진행하는 경매를 임의경매라고 할 수 있습니다.

 

2.  임의경매 / 강제경매 유사점과 차이는?

<1> 위에서 언급한 것처럼 가장 큰 차이는 담보권의 존재 여부라고 할 수 있습니다. 저당이나 근저당과 같은 담보가 있다면 임의경매이며, 담보없이 경매가 진행되는 경우에는 강제경매라고 할 수 있습니다. 임의경매는 경매개시를 위한 담보권이 있음을 증명하기만 하면 바로 경매절차가 진행될 수 있지만, 강제경매의 경우에는 재판이라는 절차를 거친 후에 경매에 진행되기 때문에 시간이 오래 걸린다는 단점이 있습니다.

 

<2> 강제경매는 처음 자신의 채권 증명을 위한 재판 진행시 필요한 가압류 및 압류절차를 통해 경매절차가 진행되고 이를 통해 채권의 회수가 이루어집니다. 하지만 부동산 임의경매에서는 경매개시결정이 이루어지면 그 부동산에 관하여 압류효과를 가지게 되고 처분시 배당에 참여하여 채권을 회수합니다. 이러한 측면에서는 강제경매와 동일하다고 할 수 있습니다.

 

<3> 하지만 임의경매인 경우에는 담보권인 저당권, 근저당권 등은 물권으로 일반적으로 채권에 우선하고 물권들 사이에 경쟁하는 경우에는 우선순위에 따라 권리를 주장하여 배당금을 수령합니다. 하지만 강제경매는 일반적으로 채권을 근거로 집행권원을 필요로 하기 때문에 우선순위의 물권에게 배당순위가 밀려 배당받게 됩니다. 즉 임의경매의 경우 채권자가 우선적으로 배당받을 수 있지만, 강제경매의 경우에는 그 재산의 물권자보다 후순위로 밀려나게 됩니다.

 

<4> 가장 큰 차이 중 하나는 공신력여부라고 할 수 있습니다. 임의경매의 경우에는 경매절차가 완결되고 경락대금이 완납되었다고 하더라도 경매 진행 중 또는 그 이전에 담보권이 소멸되었다면 부동산 임의경매의 근거가 되었던 담보권이 없기때문에 낙찰자의 권리도 소급하여 소멸되는 무효의 효과가 있어 낙찰자가 소유권을 가질 수 없습니다. 즉 임의경매의 경우에는 공신력이 없습니다.

 

<5> 하지만 부동산의 강제경매의 경우에는 법원의 판결 등을 근거로 경매를 개시하기 때문에 경매 절차상 채권의 부존재 등의 문제가 발생한다고 하더라도 경매절차가 완결되고 낙찰자가 경락대금을 완납한 경우에는 그 경매물건에 대한 소유권을 취득하고 채무자 등 경매물건의 소유자는 이에 대항할 수 없습니다. 즉 강제경매의 경우에는 공신력을 가지고 있습니다.