토지거래허가구역 내 토지 매매의 효력은? 허가 없는 경우 매매 효력은?

최근 부동산 경기 침체로 인해 토지거래허가구역 해제와 관련하여 많은 이슈가 제기되고 있습니다. 그래서 토지거래허가구역 내 거래행위에 대해 많은 관심이 있는 사항이라 할 수 있습니다. 하지만 허가 없이 거래하는 경우 매매의 효력에 대해 포스팅을 이어가도록 하겠습니다.

토지거래에 대한 제한

 

1. 토지거래허가구역이란? 

<1> 토지거래허가제란 국토의 이용 및 관리에 관한 계획이 원활한 수립 및 집행, 합리적 토지 이용 등을 위하여 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역에 대해 5년 이내의 기간을 정하여 국토교통부장관 또는 특별시장·광역시장·특별자치시장·도지사·특별자치도지사가 토지거래계약에 대해 허가를 받도록 하는 제도입니다.

 

<2> 허가구역 안에 있는 토지에 대해 토지거래계약을 체결하려는 당사자는 공동으로 시장·군수 또는 구청장의 허가를 받아야 합니다. 허가받은 사항을 변경하려는 경우에도 허가를 받아야 합니다. 허가를 받지 않은 경우 토지 매매 행위에 대하여는 효력이 발생하지 않게 되어 있습니다. 이와 관련한 복잡한 판례 법리가 있습니다. 

 

2. 토지거래허가구역 내 토지 매매 행위의 효력은?

<1> 대법원 판례는 토지거래허가구역 내 토지 매매 행위에 대한 특별한 법리를 적용하고 있습니다. 토지거래허가를 받기 전까지 매매계약은 확정적인 아닌 유동적으로 무효인 상태이고 허가를 받았을 때 비로소 확정적으로 소급해 유효가 된다는 법리를 구성하고 있습니다. 

 

<2> 토지거래 허가를 받을 것을 전제로 한 거래계약은 허가를 받기 전인 상태에서는 유동적 무효 상태이므로 어떠한 계약적 효력은 발생하지 않습니다. 따라서 어떠한 이행청구도 할 수 없으며, 거래계약상 채무불이행을 이유로 계약을 해제하거나 그로 인한 손해배상을 청구할 수도 없습니다.(93다 25875) 따라서 매도인은 매매계약을 해제할 수 없습니다. 다만  각 당사자는 그 계약이 효력이 있도록 완성할 서로 협력할 의무가 있으므로, 이러한 협력의무의 이행을 소송으로 구할 수 있습니다.(90다 12243)

 

<3> 만약 이렇게 계약이 진행되는 동안 매수인이 계약금만 지급한 상태라면, 매도인은 지급받은 계약금의 배액을 지급하고, 매수인은 계약금을 포기하고 위 게약을 해제할 수는 있습니다.(97다 9369) 또한 허가구역 내의 토지에 대한 매매계약을 체결할 때 당사자들 사이에 당사자 일방이 협력의무를 이행하지 아니하거나 허가신청에 이르기 전 매매계약을 철회하는 경우 상대방에게 일정한 소해액을 배상하기로 하는 약정을 유효하게 할 수 있습니다.

 

<4> 만약 토지거래허가구역 내의 토지에 대한 매매계약을 체결하는 과정에서 허가구역이 지정이 해제된 경우에는 당사자는 더 이상 관할관청의 허가를 받을 필요 없이 당해 매매계약은 확정적으로 유효가 됩니다. 하지만 토지거래에 대해 허가가 나지 않거나 계약을 해제해야 하는 사유가 발생할 때 주로 분쟁이 많이 발생하게 되는데 협력의무 불이행에 손해에 대해 구체적으로 특약을 맺어 분쟁을 사전에 예방하는 것도 필요하다고 할 수 있습니다.

 

3.  기타 토지거래허가구역의 권리관계와 특약에 필요한 사항

<1> 토지거래허가구역은 토지거래는 대가관계가 있는 유상계약에만 적용된다고 할 수 있습니다. 따라서 대가를 받지 않는 증여와 같은 계약에서는 적용되지 않아 허가를 받을 필요가 없습니다. 또한 매수인이 대금을 이행하지 않아도 매도인은 채무불이행을 이유로 손해배상을 청구할 수 없습니다.

 

<2> 토지거래허가구역 내의 토지를 매수하는 계약을 체결하였는데, 허가구역 지정이 해제되었는 경우에는 계약은 확정적으로 유효하게 됩니다. 허가구역이 지정기간이 만료된 경우에도 지정이 해제된 경우와 마찬가지로 계약은 유효하게 되어 더 이상 허가를 받지 않아도 됩니다.

 

<3> 허가를 받기 위한 매도자나 매수인 모두 허가절차에 대한 협력의무를 특약으로 정할 수 있습니다. 이 경우 '손해배상의 예정' 조항을 계약서에 삽입하여 협력의무가 있음을 계약서에 명시하고, 이 의무를 위반할 경우에 배상할 액수를 미리 정해 놓는다면 실제 분쟁이 발생한 경우에도 손해가 얼마인지를 입증하지 않아도 바로 손해배상을 청구할 수 있습니다.