부동산 호황기에는 매도인이, 부동산 침체기에는 매수인이 계약금 지급 후 중도금 중 일부를 지급한 이후 계약을 해제하고 싶어 하는 경우가 많습니다. 최근처럼 부동산 침체기에는 부동산 호황기에 투자 한 부동산 매수인인들은 중도금 지급 후 과연 계약을 해제를 고민하게 됩니다. 오늘은 이와 관련하여 포스팅을 이어가도록 하겠습니다.
1. 계약금만 지급한 상태의 계약해제
(1) 일반적으로 계약금만 지급한 상태에서는 매도인은 배액을 배상하고, 매수인은 계약금을 포기하고 계약을 없었던 것으로 할 수 있다는 사실은 알고 있습니다. 이와 관련하여서는 계약금 관련 포스팅을 한번 참조하시면 좋을 것 같습니다.
2023.07.23 - [생활속의 부동산이야기] - 가계약금 반환 가능 효력은?
가계약금 반환 가능 효력은?
우리는 실제생활에서 매매나 전세, 임대차에서 가계약금을 많이 활용하고 있습니다. 하지만 법률에서는 명확하게 규정하지 않아서 이와 관련하여 많은 분쟁이 있는 것도 사실입니다. 오늘은 가
sososofast1659.tistory.com
2023.09.12 - [생활속의 민법이야기] - 해약금(계약금), 위약금, 위약벌의 차이는?
해약금(계약금), 위약금, 위약벌의 차이는?
매매계약이나 월세, 전세 계약을 체결하는 경우에도 계약금을 지급하면서 계약이 시작된다고 할 수 있습니다. 우리 민법은 계약금에 대해서 직접적인 규정은 없으면서, 해약금, 위약금, 위약벌
sososofast1659.tistory.com
(2) 민법 제565조 제1항에 따르면 "매매의 당사자 일방이 계약 당시에 금전, 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매 계약을 해제할 수 있다"라고 규정하고 있습니다.
(3) 매매계약의 진행에 따라 계약금을 지급한 경우 매수자는 지급한 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있으며, 매도자는 받은 계약금의 배액을 반환함으로써 계약을 해제할 수 있습니다. 또한 계약금은 손해배상액으로 추정하고 있어서 추가적인 손해가 있어도 더 이상의 손해를 상대방에게 청구할 수 없다고 할 수 있습니다. 추가적인 손해와 손해배상 청구 관련하여서는 위 해약금, 위약금, 위약벌과 관련 포스팅을 참조하시면 도움이 되실 수 있습니다.
2. 중도금이 중요한 이유
(1) 위에서 언급한 것처럼 해약금에 의한 계약해제는 "당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지"가능하다고 할 수 있습니다. 그렇다면 '이행에 착수'란 채무이행 일부를 행하거나 이행에 필요한 전제를 하는 것으로 쉽게 말하면 중도금을 지급하거나 잔금을 준비하고 등기소에 동행하는 것을 촉구하는 것을 의미한다고 할 수 있습니다.
(2) 일반적으로 중도금이 들어갔다면 우리 민법은 이행의 착수에 들어갔다고 간주하고 있습니다. 즉 중도금이 들어가게 되면 계약금 포기에 의한 일방적 계약해제가 될 수 없고 매도인의 경우에는 배액 제공에 의해 계약을 해제할 수 없습니다. 중도금을 지급한 이후 계약을 해제하기 위해서는 특별한 사정이 있어야만 가능하며, 만약 계약을 이행하지 않으면 이행지체의 손해배상책임을 부담하게 됩니다.
(3) 그렇다면 중도금이 지급한 이후 계약을 적법하게 해지할 수 있는 경우는 어떠한 경우가 있을까요? 일반적으로 4가지 사유를 예시로 들고 있습니다. 이외에는 쉽게 중도금이 들어간 이후에는 해제하기가 쉽지 않다고 할 수 있습니다.
- 매도자와 매수자가 합의로 계약을 해제하기로 합의하는 경우
- 매매계약 자체에 무효나 취소할 수 있는 사유가 있는 경우(ex/착오, 사기, 강박, 불공정계약 등 사정)
- 매매계약을 체결한 당사자가 계약의 당사자로서 채무를 이행하지 않은 경우
- 계약서상 특정 조건 하에 매매계약을 해지할 수 있다는 조항을 넣은 경우
3. 이행의 착수로 볼 수 있는 경우는?
(1) 그렇다면 이행의 착수는 반드시 중도금을 일부라도 지급해야 할까요? 이행의 착수는 대표적으로 중도금 전부 아니면 일부라도 지급하는 것이 대표적이지만, 그것 이외에 여러 가지가 있습니다. 또한 매수인뿐만 아니라 매도인 둘중 누구든 이행에 착수하면 계약금에 의한 해제는 불가능하다고 할 수 있습니다.
(2) 중도급 지급 이외의 이행의 착수는 다음과 같은 것들이 있습니다. 하나의 예를 들면, 계약시에 매도인에게 제시했던 잔금대출이나, 전세세입자와의 계약을 했을 때도 역시 이행의 착수로 이해될 수 있습니다. 이와 관련하여서 대법원의 판결은 없지만 지방법원 판례에서는 여러 차례 인정된 사례가 있습니다.
(3) 또한 판례에서 인정한 매수인의 이행의 착수에는 다음과 같은 것들이 있습니다. 예를 들어 잔금의 변제공탁, 중도금이나 잔급을 지급하기 위해 직접 지급 장소까지 이동했으나 상대방이 거절한 경우, 중도금 지급에 갈음하는 채권양도, 해약금에 의한 해제의사 표시 도달 전 이행착수 등이 있습니다.
(4) 이렇게 이행의 착수에 들어가면 계약금에 의한 해제는 불가능하기 때문에 위와 같은 이행의 착수가 필요하고 특히 부동산 호황기에는 매수인은 중도금의 지급 및 이행의 착수의 사례들을 살피야 합니다. 반대로 불황기에는 매수인은 중도금 지급을 철저하게 살펴서 이행하도록 해야 합니다.
'생활속의 부동산이야기' 카테고리의 다른 글
| 부동산 매매 / 임대 계약 중도 파기 / 해지가 된 경우 중개수수료 복비 지급은? (2) | 2023.11.09 |
|---|---|
| 전세사기 피해지원 주거 / 금융 / 법률 및 심리상담 내용 (3) | 2023.11.08 |
| 미등기건물 / 무허가건물 주택임대차보호법 적용 보호 가능? (6) | 2023.11.02 |
| 주상복합 상가의 경우에도 권리금을 인정 가능? (4) | 2023.10.28 |
| 임대인(집주인) 국세 / 지방세 미납 조회 열람 방법 / 전세사기 방지? (3) | 2023.10.23 |
