상가 아파트 분양계약 취소 허위 과대광고로 가능? / 손해배상책임?

상가, 아파트, 오피스텔을 분양하기 위해 입주조건, 내부 인테리어 등 다양한 장점들을 광고하게 됩니다. 그렇다면 이러한 광고를 믿고 분양계약을 체결한 분양자들은 분양사의 광고가 허위일 때 분양계약을 취소가 가능하는지, 만약 계약취소 이외에 별도의 손해배상도 가능한지 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다. 

취소 해제 가능한 경우

1. 허위과장광고 분양계약취소 가능?

<1> 결론부터 언급하면 일률적으로 대답할 수 없습니다. 취소가 가능한 경우가 있고 취소까지 안 되는 경우가 있습니다. 상품의 광고행위는 대부분 법적구속력을 갖지 않는 청약의 유인으로 추정하고 있습니다. 원래 계약이 성립하기 위해서는 청약과 승낙으로 이루어지는데, 분양 광고행위는 아직 청약에 이르지 않는 청약의 유인단계라고 할 수 있습니다.

 

<2> 원래 청약이란 장래 체결할 계약내용에 관한 특정의 가능성과 함께 그 표시를 통해 법적 구속을 받겠다는 확정적 의사를 포함하고 있어야 하는데, 분양의 표시나 광고행위는 아직 그 단계에까지 이르지 않고 상품의 다양한 정보를 제공하면서 표시된 내용에 따라 분양할 계약자라고 하여금 청약을 해 올 것을 촉구하는 의미만을 가지고 있다고 할 수 있습니다.

 

<3> 수분양자가 허위·과장광고를 이유로 계약을 해제, 취소하기 위해서는문제 된 광고의 내용이 단순히 정보 제공 정도에 그치는 것이 아니라 실제 분양체결 과정에서 계약의 내용으로 담아야 합니다. 여기에서 중요한 것은 분양계약서입니다. 당사자들이 이를 계약의 내용으로 하고, 그것이 계약의 체결에 있어서 중요한 사항이었다면 계약서에 표시해야 하기 때문입니다.

 

수분양자가 막연히 분양대행사의 설명이나 광고를 신뢰하였다고 주장하는 것만으로 계약해제, 취소가 인정되지 않는 경우가 많습니다. 왜냐하면 대부분 계약서는 시행사가 미리 준비한 부동문자로 계약을 체결하는 경우가 많고 대부분 이러한 경우를 상정하여 미리 이러한 내용을 제외하는 경우가 많이 있기 때문입니다.

 

2.  손해배상책임은 가능?

<1> 만약 계약해지가 불가능하다면 손해배상책임도 불가능할까요? 그렇지 않습니다. 표시·광고의 공정화에 관한 법률(이하 '표시광고법') 제3조 제1항은 사업자 등은 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는 표시 ·광고행위로써 공정한 거래질서를 해칠 우려가 있는 거짓 ·과정의 표시 ·광고, 기만적인 표시·광고, 부당하게 비교하는 표시·광고, 비방적인 표시·광고를 하는 것을 금하고 있습니다.

 

<2> 표시광고법상 허위, 과장의 광고에 해당할 경우에는 표시광고법 제10조에 의하여 손해상청구권을 행사할 수 있습니다. 이러한 표시·광고법상의 손해배상청구건은 분양계약이 취소되지 않았더라도 행사가 가능합니다. 이때 분양자가 그 실현 여부를 정확하게 확인하려는 별다른 노력을 하지 아니한 광고를 통하여 잘못된 정보를 제공한  것에 대해서는 분양계약의 교섭단계에 있는 수분양자들에 대하여는 그 의사결정에 영향을 줄 수 있는 중요한 사정에 관한 신의칙상 고지의무 등을 위반한 것으로서 민법상 불법행위 책임도 가능합니다.( 대법원 2009. 8. 20 선고 2008이다 19355 판결)

 

<3> 이러한 손해배상책임의 주체는 누가 될까요? 판례에서는 광고의 내용을 분양대행사들이 작성하였다고 하지만 광고효과는 시행사에게 귀속되고, 소비자의 입장에서도 시행사의 광고로 인식할 수 밖에 없으며, 시행사는 분양대행사들이 작성한 광고문안을 검토하여 이를 결정하였으므로, 시행사가 위 분양대행사들로 하여금 하게 한 것이라고 봄이 타당하다는 판시 하였습니다.(2005. 2. 18 선고 2003두 8203 판결) 따라서 시행사도 책임이 있습니다.

 

<4> 대법원에서 손해배상이 인정되는 표시·광고 기준으로 부당성을 내세우고 있습니다. 이러한 부당성을 판단기준에는 ① 1차적으로 표시·광고의 진실성 여부, ② 2차적으로는 소비자의 오인성과 공정거래 저해성을 들고 있습니다.

 

소비자의 오인가능성은 표시·광고가 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려를 말하며, 기만, 오인의 우려만 있으면 부당한 표시·광고에 해당합니다. 즉 표시·광고의 내용이 객관적 사실에 부합하지 않더라도 소비자의 오인가능성이 없으면 부당한 표시·광고에 해당하지 않으며, 표시·광고의 내용이 객관적 사실에 부합하더라도 소비자의 오인가능성이 있으면  부당한 표시·광고에 해당합니다.

 

공정거래저해성은 공정하고 자유로운 경쟁의 유지나 촉진을 저해하는 행위뿐만 아니라 소비자의 합리적인 선택을 방해할 추상적 위험성 내지 가능성이 있는 행위를 의미합니다. 

 

<5> 판례는 표시광고법 위반과 관련하여 아파트 분양광고의 내용이 소극적이거나 그 실현 여부가 개별 개발주체의 역량에 달려 있음을 일반소비자가 충분히 알 수 있거나 또는 그 취소, 변경, 지연가능성 등을 충분히 고지한 경우에는 그 분양광고는 허위, 과장광고에 해당하지 않는다고 판단하고 있습니다. 특히 표시·광고의 내용이 객관적 사실에 부합하지 않지만 소비자의 오인가능성이 없는 경우 허위 과장광에 해당하지 않는다고 하고 있습니다. 

 

이에 반하여 광고의 내용이 객관적 사실에 부합하지 않으면서 소비자의 오인가능성이 있는 경우나 분양사업자의 적극적인 분양광고가 분양계약자로 하여금 신뢰를 갖게 하고 또한 분양사업자가 개발사업의 실현 여부를 정확하게 확인하려는 노력을 다하지 않는 경우에 허위, 과장 광고에 해당하여 손해배상책임을 물을 수 있습니다.