공유자 우선매수신고와 신고를 위한 절차 및 제한은?

경매의 매각물건명세서에 가끔 '공유자 우선매수신고 제한'있음이라고 명시되어 있는 경우가 있습니다. 따라서 경매에 입찰하려는 사람은 이와 관련하여 어떠한 제한이 있으며, 이러한 물건에 대해 경매에 입찰을 해야 하는지에 대해 궁금해 할 수 있습니다. 오늘은 공유자 우선매수신고를 위한 절차 및 그에 따른 제한을 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

우선매수신고를 위해 공유자 필수사항

1. 공유자 우선매수신고란?

(1) 공유자 우선매수신고는 우리나라의 특이한 제도로서 부동산경매물건의 소유자가 여럿인 공유물에서 일부지분이 경매로 나왔을 경우, 경매물건의 다른 공유자가 우선매수할 수 있도록 허용하는 제도를 의미합니다. 일반적으로 물건기본정보의 물건비고란에 '공유자 우선매수신고 제한 있음'이라고 명시되어 있으며, 매각물건명세서에도 같은 내용이 표시되어 있습니다.

 

(2) 경매물건에 2인 이상이 공동으로 소유하고 있는데, 채무관계에 있는 일부 공유자의 지분이 경매로 나오는 경우가 있습니다. 이때 다른 지분을 가진 공유자는 경매로 나온 해당 일부지분에 대해 매각기일까지 매수신청의 보증을 제공하고 최고가매수신고가격과 동일한 가격으로 우선 매수신고를 할 수 있습니다. 이렇게 공유자 우선매수신고가 있게 되면, 경매법원은 다른 입찰자의 최고가매수신고가 있더라도 해당 공유자에게 매각을 허가해야 합니다.

 

(3) 즉 일반 경매 입찰자가 최고가 신고를 하더라도 공유자 우선매수신고자에 우선하여 낙찰을 받을 수 없습니다. 다만 공유자 매수신고자와 별도로 최고가매수신고를 한 입찰자를 차순위매수신고자로 보아 공유자가 계약금 일부를 납입하지 않은 경우 차순위매수신고자가 낙찰을 받을 수 있는 지위를 가집니다. 

 

2. 우선매수신청 절차

(1) 공유자는 매각기일 전에 미리 집행법원에 우선매수권을 행사하겠다는 신고를 함으로써 우선매수권을 행사합니다. (필요서류 : 공유자우선매수신청서, 등기부등본, 주민등록등본, 대리인인 경우 위임장, 본인의 인감증명서) 그런데 이렇게 우선매수권을 행사하더라도 매각기일 종결의 고지 전까지 보증을 제공하지 않으면 우선매수권의 효력은 발생하지 않습니다. 공유자가 보증금을 제공하고 우선매수신청을 한 때에는 매각기일에 우선매수권의 행사를 취소할 수 없으며 보증금반환도 할 수 없습니다.

 

(2) 공유자가 매각기일전에 미리 집행법원에 우선매수신고서만을 제출하거나 납부해야 할 매수보증금에 미달하는 금액의 보증금을 제공한 경우에도 매각기일에 매각법정에서 최고가매수신고인과 그 매수가격을 부르고 입찰의 종결선언을 하기 전에 그 공유자의 출석 여부를 확인한 다음, 최고가 매수신고인의 매수가격으로 매수할 의사가 있는지 여부를 확인해 즉시 매수보증금을 제공 또는 추가제공하도록 하는 등으로 공유자에게 우선매수 기회를 부여해야 합니다.

 

(3) 입찰기일 전에 공유자우선매수신고를 제출한 공유자가 입찰기일에 입찰에 참가해 입찰표를 제출했다고 하더라도 그 사실만으로 우선매수권을 포기한 것으로 볼 수 없습니다. 이는 공유자가 입찰표를 제출했다고 하더라도 이와는 별도로 우선매수권을 행사할 수 있습니다.

 

(4) 공유자가 기일입찰에 일반 입찰인으로서 참여해 매수신청보증금을 제공했더고 하더라도 공유자의 우선매수권을 적법하게 행사하기 위해서는 매각기일 종결 이전에 관련 보증금을 별도로 제공해야 합니다. 하지만 이때 일반 입찰인으로 참여해 제공한 매수신청보증금을 공유자의 우선매수권 행사를 위한 보증금으로 전환할 수는 없습니다.

 

3. 우선매수 구두신고와 주의사항

(1) 우선매수신고를 매각기일 이전에 하기도 하지만 공유자가 입찰의 종결 선언을 하기 전까지 법정에서 구두로 우선매수신고를 할 수도 있습니다. 구두 신고("공유자우선매수신고 하겠습니다")를 하게 되면 집행관은 즉시 그 사실을 고지하고 매각기일조서에 '구두'로 우선매수신고를 했다는 취지의 그 공유자의 이름과 주소를 기재합니다. 일반적으로는 직원이 즉석에서 컴퓨터로 우선매수신고서를 작성하고 날인을 받고 있습니다.

 

(2) 공유자 우선매수시 알아두어야 하는 사항이 있습니다. ① 경매개시결정 이후 지분의 일부를 매수한 경우 우선매수권을 행사할 수 없습니다. 역시 경매개시결정등기 이후에 공유자의 지분을 매수하여도 우선매수권을 행사할 수 없습니다. ② 채무자는 우선 매수 자격이 없습니다. ③ 구분소유적 공유자에게는 우선매수권을 인정하지 않습니다. 등기상에는 공유자로 표시되어 있지만 내부적으로 구분해서 소유하고 있는 자들은 행사할 수 없습니다.

 

(3) ④ 매각 부동산 중 일부 부동산의 공유자는 우선매수권이 인정되지 않습니다. ⑤ 공유자가 여러 명일 때는 돌아가면서 우선매수신고를 하는 경우도 있습니다. ⑥ 공유자 둘 이상이 동시에 우선 매수신고를 한 경우 지분비율에 따라 인수를 합니다. ⑦ 공유물 분할을 위한 경매에서는 인정되지 않습니다. 공유물분할 경매란 공유물 전체를 경매로 처분한 후 지분에 따라 그 현금으로 나누는 형식적인 경매를 가리킵니다.