공동명의 공동소유 임대인이 다수(상속인)인 경우 보증금반환의무는 어떻게? 연대채무? / 불가분채무?

상가 / 주택 임대차계약을 체결하는 경우 일반적으로는 임대인이 1인, 임차인이 1인이 보통입니다. 하지만 임대인이 부부 공동소유라서 지분을 반반 가지고 있는 경우 또는 임대인이 사망하여 상속인들이 임대인 지위를 승계하는 경우 임대차관계가 종료하는 경우 보증금반환을 어떻게 진행해야 하는지 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

보증금반환 공동임대인

1. 임대인이 다수(상속인)인 경우 보증금반환의무는?

<1> 임대차계약은 대부분 임대인이 1인 경우가 많습니다. 하지만 특별한 사정에 의해 임대인이 다수인 경우가 발생하기도 합니다. 계약 시부터 임대인 다수인 경우가 있습니다. 예를 들어 부부가 공동명의로 건물을 소유하거나, 형제가 공동명의를 이루는 경우가 그렇습니다.

 

다음으로는 계약 시에는 1인 명의의 부동산이었으나 사망하여 다수의 공동상속인이 있는 경우가 임대인이 다수가 되는 경우입니다. 이런 경우 과연 보증금반환의무 관계는 어떻게 될까요?

 

<2> 결론부터 말씀드리면 임대인이 여러 명인 경우 보증금반환채무는 분할채무나 연대채무도 아닌 불가분채무라고 하고 있습니다. 대법원 2017다 205073 판결에서는 " 건물의 공유자가 공동으로 건물을 임대하고 임차보증금을 수령한 경우 특별한 사정이 없는 한 그 임대는 각자 공유지분을 임대한 것이 아니라 임대목적물 다수의 당사자로서 공동으로 임대한 것이고 임차보증금 반환채무는 성질상 불가분채무에 해당한다"라고 판시하고 있습니다.

 

<3> 불가분채무는 기본적으로 연대채무와 거의 비슷한 특징을 가지고 있습니다. 하지만 미세한 부분에 있어서 일정한 차이가 있습니다. 사실 채무자의 채권자에 대한 채무이행과 관련하여서는 큰 차이가 없다고 할 수 있습니다. 이와 관련하여서는 다음 목차에서 다루도록 하겠습니다. 

 

 

2. 연대채무란?

<1> 연대채무란 수인의 채무자가 동일한 내용의 급부에 관하여 각각 독립해서 전부의 급부를 하여야 할 채무를 부담하고 그 가운데 1인의 채무자가 전부의 급부를 하면 모든 채무가 소멸하는 다수 당사자의 채무라고 할 수 있습니다. 이러한 내용은 불가분채무에서도 동일합니다. 

 

<2> 예를 들어 A, B가 채무자이고  C가 채권자인 경우 A, B는 모두 C에게 1억의 채무를 부담할 책임을 가지고 있고 만약 A가 C에게 1억을 갚았다면 B 역시 채무를 면하는 관계를 연대채무라고 할 수 있습니다. 채권자 입장에서는 A와 B 누구에게든 1억만 받으면 아무 상관이 없으며 A, B 내부 구상관계가 발생하여 내부적으로 처리해야 합니다.

 

<3> 이렇게 연대채무 / 불가분채무 / 보증채무는 모두 채권자의 채권을 보호하기 위한 제도입니다. 즉 연대채무 / 불가분채무 / 보증채무의 채무자들은 채무에 대해 이행할 의무가 있고 채권자는 누구에게나 채무의 이행을 청구할 수 있도록 함으로써 다수채무자 중 1인이 자력이 없더라도 다른 다수채무자에게 채무의 상환을 보전받을 수 있는 기회를 보장하기 위한 제도입니다. 즉 이런 점에서 연대채무는 채권의 담보적 성격을 가지고 있다고 할 수 있습니다.

 

 

3. 공동소유 임대인 보증금반환의무와 불가분채무?

<1> 보증금반환의무 역시 불가분채무 즉 연대채무와 비슷한 성질을 가지고 있어서 임차인은 공동 임대인 중 누구에게나 보증금 전액을 청구할 수 있습니다. 만약 그중 1인이 보증금을 반환한다면 보증금반환의무는 소멸하게 되어 있습니다. 예를 들어 위의 예처럼 공동임대인이 2인이고 보증금이 1억이라고 한다면  공동임대인은 모두 1억의 보증금반환채무를 반환할 의무를 부담하고 5천만 원 지급하고 자신은 나머지 보증금 반환채무는 없다고 임차인에게 주장할 수 없습니다.

 

<2> 다만 불가분채무는 연대채무에 비해 담보적 효력이 조금은 더더욱 보장되고 있습니다. 불가분채무는 연대채무에 비해 채무자 개개인에게 발생한 사유가 다른 채무자에게 영향을 미치는 범위가 작다고 할 수 있습니다. 예를 들어 임차인이 임대인 1인에게 채무가 있어 상계를 한다고 하더라도 불가분채무는 연대채무와  다르게 다른 임대인에게 채무전액을 청구할 수 있다는 사실입니다.

 

<3> 예를 들어 기존에 임대인 A에게 빌린 돈 5천만 원이 있어서 A에 대한 채무와 보증금반환채무 중 5천만 원을 상계한다고 한다고 한다면 연대채무에서는 그 효력이 절대적으로 발생하여 앞으로 A와 B 모두 5천만 원만 반환하면 되지만 불가분채무에서는 A에게서는 5천만 원만 반환을 청구할 수 있지만, B에게는 상계의 효력이 미치지 않아 1억 원 전부를 보증금으로 반환을 청구할 수 있습니다.

 

 <4> 이렇게 연대채무와 다르게 효력이 상대적으로만 미치는 법률행위에는 다음과 같은 것들이 있습니다.

경개 / 상계 / 면제 / 혼동 / 소멸시효의 완성 / 이행의 청구 이러한 법률에는 연대채무에서는 모두 절대적 효력이 발생하지만 불가분채무에서는 상대적 효력만 발생한다고 할 수 있습니다.